'Cene nekaterih nepremičnin bodo še padale, nekaterih pa celo ne bo mogoče prodati'

Nakup stanovanja je življenjska investicija. Tisti, ki so že kupovali nepremičnino, pravijo, da gre za izredno stresen dogodek, pri katerem moramo biti pozorni na vrsto stvari. Kaj mora kupec preveriti, kako poteka sam postopek in ali je zdaj res najboljši čas za nakup, smo povprašali Janeza Hribarja, sodnega cenilca in pooblaščenega ocenjevalca pri Slovenskem inštitutu za revizijo.

Našli smo stanovanje, ki nam je všeč. Sodnega cenilca vprašamo, kaj je prva stvar, ki jo moramo preveriti. To je vsekakor zemljiška knjiga, pravi Hribar. Iz zemljiške knjige je namreč razvidno pravno stanje nepremičnine, kdo je lastnik, morebitne hipoteke ali druga bremena, denimo služnost bivanja in podobno. Če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, morajo biti na voljo vsi overjeni originali predhodnih kupoprodajnih pogodb. Hribar vsem kupcem svetuje, da je zelo priporočljivo preveriti, ali so obveznosti, kot so plin, elektrika, telefon in podobno plačane. Kupec naj tudi od prodajalca zahteva, da mu pokaže položnice.

Lahko se zgodi, da ima nepremičnina plombe ali bremena. Se je tovrstnemu nakupu bolje izogniti? Hribar pravi, da odvisno od tega, kdo je kupec. V primeru, da se nepremičnina kupuje s kreditom, so vključene banke, ki situacijo poznajo in same vodijo kupca in prodajalca. Če pa je kupec fizična oseba z gotovino in pravni laik, pa bo potreboval pravno pomoč, to je pomoč notarja in odvetnika ali pa vsaj pomoč dobrega nepremičninskega posrednika, meni Hribar.

Če se kupec odloči za novogradnjo, mora najprej preveriti, ali ima nepremičnina uporabno dovoljenje, predpostavka zanj je gradbeno dovoljenje, pojasnjuje Hribar. Če je objekt še v gradnji, lahko kupec preveri samo gradbeno dovoljenje. Poleg tega je treba tako kot v primeru nakupa rabljenega stanovanja preveriti morebitne predobremenitve in hipoteke. Kot dodaja Hribar, pa gre "gradbeno - tehnično in arhitektonsko za celo vrsto podrobnosti, o katerih se mora kupec predhodno poučiti ali dobiti pomoč strokovnjaka".

Odločili smo se za nakup. Kaj sledi?

Ko pridemo do faze, da se odločimo za nakup, se običajno najprej plača ara, to je nekje do 10 odstotkov celotnega zneska, ostalo pa je odvisno od načina kupčevega plačila, razloži Hribar. V primeru, da bo kupec plačal z gotovino, je najbolj varno postopek speljati preko notarja. Pri njem se podpiše in overi kupoprodajna pogodba ter pogodba o hrambi te pogodbe. Notar kupcu izroči overjeno pogodbo potem, ko mu kupec izroči dokazilo (nakazilo, ki je potrjeno na banki), da je prodajalcu nakazal denar, celoten postopek pojasni Hribar. Na tej točki še opozori, da se v veliko primerih zgodi, da to fazo izpeljejo agencije, a sam to odsvetuje. Pravi, da so v tem primeru "tveganja neprofesionalne izvedbe ali postopka bistveno večja kot pri pravnih strokovnjakih". Prepričan je, da je glavni interes agencije izvedba in ne varnost posla za stranko.

V primeru, da kupec najame stanovanjski kredit, pa postopek običajno določi banka. Praviloma gre tako, da kupec plača aro in prvi del kupnine (to je okoli 20 do 30 odstotkov), preostalo pa prodajalcu po vpisu hipoteke nakaže neposredno banka. "Je pa tu še precej manjših podrobnosti, ki lahko bistveno vplivajo na varnost izvedbe posla, zato je tu koristen neodvisen pravni nasvet," še svetuje Hribar.

Bodo cene še padale?

Geodetska uprava RS Slovenija (Gurs) v svojem poročilu o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2013 ugotavlja, da so cene stanovanjskih nepremičnin od začetka njihovega sistematičnega spremljanja v letu 2007 že drugo leto zapored dosegle rekordno nizke ravni. Povprečna cena rabljenega stanovanja je v Sloveniji znašala 1510 evrov na kvadratni meter (predlani 1630 evrov). Najvišja je bila na Obali brez Kopra z 2260 evri (predlani 2510 evrov), v Ljubljani z 2080 evri (predlani 2320 evrov) in Kopru z 2050 evri (predlani 2240 evrov).

Ali lahko pričakujemo, da bodo cene še padale? Hribar pravi, da se bodo cene predvsem segmentirale. To pomeni, da bodo za nekatere tipe nepremičnin še padale oziroma nekaterih nepremičnin celo ne bo mogoče prodati, recimo nefunkcionalne enodružinske hiše izven urbanih središč na podeželju. Predvsem pa bodo cene odvisne od splošne ekonomske situacije. A ko se ta popravi, se bomo znašli v podobnem položaju kot v sredini 90. let, praktično brez novogradenj, je prepričan Hribar. Na trgu namreč vsako leto manjka približno 5000 stanovanj, trenutni manko je torej približno 10 do 15000 stanovanj. Ob tem še opozarja, da so pri tem t.i. bančne nepremičnine povsem nerelevantne, saj so "lokacijsko, arhitektonsko in/ali gradbeno - tehnično" povsem nekonkurenčne.

Kako znižamo ceno?

Če sedaj pogledamo konkretno. Dvosobno stanovanje za Bežigradom, veliko 57 kvadratnih metrov, se na največjem nepremičninskem portalu v Sloveniji prodaja za 119.000 evrov. Je možno oglaševano ceno še znižati? "Znižanje cene je odvisno do subjektivnega položaja obeh strank. Torej, kako hitro mora prodajalec prodati in kako všeč je kupcu konkretno stanovanje," pojasnjuje Hribar. Glede na izkušnje, ki jih ima, pa pravi, da je dobro pogajalsko izhodišče plus ali minus 10 odstotkov od ocene, ki jo je podal Gurs. "Vse ostalo je stvar pogajalskih sposobnosti in volje za sklenitev posla obeh," dodaja.

Ali lahko dejstvo, da je bilo stanovanje prenovljeno, vpliva na ceno? Hribar pravi, da njegove izkušnje tega ne potrjujejo, razen v primeru, da gre za visoko kakovostno raven prenove. Meni, da bo prenova bolj vplivala na hitrost prodaje. Po njegovih izkušnjah večinoma kupci raje vidijo "surovo" stanje, kot pa, da ugibajo, "kaj je pod ploščicami in lamelnim parketom". Tudi za prodajalca velja podobno. Če gre za relativno nizko cenovno prenovo, to je manj kot 100 evrov na kvadratni meter, to kupcem ne bo dosti pomenilo. Tudi na ceno ne bo vplivalo, bo pa tudi v tem primeru mogoče prodaja malce hitrejša.

Je trenutno najboljši čas za nakup?

Hribar meni, da je to odvisno od subjektivnega položaja. "Trg je aktiven, sicer na polovični ravni, a dobre nepremičnine na dobrih lokacijah se prodajajo in kupujejo. Če torej nekdo išče nepremičnino za bivanje za več desetletij ter najde idealno, manjše razlike v ceni najbrž niso tako bistvene. Če po drugi strani nekdo ne potrebuje nepremičnine in se noče ukvarjati z njo, mu je samo breme in strošek, velja malo popustiti pri ceni," je prepričan naš sogovornik.