Stanovanje lahko oddajate tudi po 200 evrov na dan, a če želite to početi legalno, se morajo s tem strinjati tudi vaši sosedi

Turistom je preko spletne platforme Airbnb v Ljubljani in drugih krajih po Sloveniji na voljo več kot 300 stanovanj. Cene se gibljejo od 11 evrov na noč za sobo na obrobju Ljubljane, do 2016 evrov za eno noč v stanovanju za 8 oseb na Bledu s pogledom na Blejski otok. 

Cene se sicer prilagajajo glede na sezono. V Ljubljani se v povprečju gibajo od 40 do 60 evrov na dan za dvosobno stanovanje v centru. Glede na velikost, urejenost in lokacije, pa so cene lahko v poletni sezoni tudi okoli 300 evrov na dan.

A, če je zanimanja za tovrstno oddajo svojih domov tudi pri nas vse več, pa se po drugi strani tisti, ki o tem razmišljajo, pogosto znajdejo v zagati. "Glavna težava je zakonodaja, ki je preveč kompleksna. Predpisi sicer obstajajo, a ker ne gre za klasičen najem, to pade pod zakon o gostinski dejavnosti in zato je treba izpeljati veliko postopkov," pravi nepremičninarka Zarja B. Mavec, ki se je specializirala tudi za Airbnb.

Kdaj nova zakonodaja, če sploh?

O tem, da je naša zakonodaja okostenela, ko govorimo o tem razmeroma novem pojavu na trgu, so lastniki stanovanj vlado opozorili že pred več kot letom dni. Septembra se je oblikovala medresorska delovna skupina, doslej se je zvrstilo že sedem sestankov in še več individualnih sestankov, a premaknilo se za zdaj ni še nič. "Delovna skupina bo svoje delo končala do konca marca 2016. Predlog rešitve bo predstavljen po sprejemu poročila delovne skupine na Vladi RS," so nam zagotovili na Ministrstvu za gospodarski razvoj in tehnologijo.

Do takrat pa se bodo morali lastniki precej zakopati v birokracijo, če bodo želeli s čisto vestjo turistom oddati svoje stanovanje. Na ministrstvu so nam našteli kar precej pogojev za takšno početje. Poleg lastninske pravice mora lastnik, ki želi svoje stanovanje oddajati turistom, imeti tudi uporabno dovoljenje za stanovanjske prostore, soglasje solastnikov, dokazilo o izpolnjevanju splošnih pogojev (požarni red, varnost inštalacij) in minimalnih tehničnih pogojev, poleg tega pa mora biti stanovanje kategorizirano v skladu s pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov – po domače povedano, stanovanje mora biti označeno s tablo in številom zvezdic.

Takšne zahteve pa so povsem skregane z logiko Airbnb, pravi Mavčeva. "Ljudje gredo na Airbnb in tam poiščejo stanovanje ravno zato, da nimajo tega turističnega občutka hotela s sterilnimi belimi rjuhami. Želijo si domačnosti, domačega občutka. Po zakonodaji pa bi moralo tako stanovanje imeti tablo z zvezdicami, a to ni Airbnb."

Ko si sosedi nagajajo ...

Za mnoge lastnike je največja – in pogosto nepremostljiva težava – zahteva po soglasju večine etažnih lastnikov. To vedo vsi, ki so kdaj morali zbirati podpise svojih sosedov. "Težava, ki izstopa, je prav zahteva po 75-odstotnem soglasju etažnih solastnikov, če v stavbi živiš oziroma 100-odstotnem, če tam ne živiš – če imaš recimo stanovanje na morju v večstanovanjski zgradbi," pravi eden od pobudnikov za spremembo zakonodaje.

Sprašuje se, kakšna je razlika, če stanovanje vsakih nekaj mesecev oddaš 'navadnim' najemnikom ali pa turistom, ki v stanovanju bivajo krajši čas, in ponavadi le prespijo. "Na ostale stanovalce ne vplivajo drugače kot dolgoročni najemniki, zato mislim, da zahteva po soglasju krši lastninsko pravico lastnikov stanovanj, saj morajo za to, da lahko ljudje v njihovem stanovanju počno to, za kar je stanovanje namenjeno – torej bivajo –, pridobiti pisno dovoljenje tretjih oseb," pravi lastnik stanovanja, ki je želel ostati anonimen. A takšni argumenti pogosto naletijo na odpor, pravi. Ljudje se zagovarjajo, da pri sosedu nočejo "hotela".

"Zelo težko v stolpnici s 130 stanovanji dobiš takšno soglasje. Razumem, da potrebuješ soglasje sosedov, ki mejijo na tvoje stanovanje, da pa mora soglašati celotna stolpnica, je težava. Že v hišah, kjer je samo pet stanovanj, se vedno lahko najde nekdo, ki reče ne," opisuje svoje izkušnje nepremičninska agentka. Tudi zato se nanjo obrača vse več lastnikov, ki bi radi na tak način oddajali svoje stanovanje, a so se znašli v slepi ulici. "Nek vmesni, nevtralni člen velikokrat to lažje reši, saj so včasih sosedje skregani in imajo neke zamere in si nagajajo," dodaja.

MOP vztraja pri soglasju

Če si po naših informacijah na Ministrstvu za gospodarstvo želijo poenostavitve postopka, pa na Ministrstvu za okolje in prostor (MOP), ki je pristojno za stanovanjski zakon, pravijo, da je soglasje potrebno, saj da gre za spremembo rabe stanovanja za potrebe turistične dejavnosti. "Ponavljajoče se oddajanje stanovanj za nekaj dni namreč ni stanovanjski najem, pač pa gre po našem mnenju za turistično dejavnost, zato bi se morala uporabljati določila Zakona o gostinski dejavnosti," so poudarili na ministrstvu.

"Zahteva po soglasju za opravljanje dejavnosti je sicer povsem legitimna, če gre za moteče dejavnosti, kot je na primer diskoteka ali restavracija, torej na dejavnosti, ki lahko vplivajo na počutje ostalih stanovalcev," dodaja pobudnik spremembe zakonodaje.

Takšnega najemodajalca ne moremo enačiti z nekom, ki ima hotel ali turistične apartmaje in je to njegov glavni vir prihodkov, se strinja tudi Mavčeva. "To so domovi ljudi, čeprav se je zdaj začelo dogajati, da so ljudje začeli kupovati stanovanja kot investicijo, z namenom, da jih bodo oddajali prek Airbnb. Ampak še vedno je to dom, tukaj ne gre za turistično kapaciteto. Kdor to počne prek Airbnb, pa to mora oddajati kot turistično kapaciteto. Tukaj pride do trka med tem, kaj je realno in kaj ne," pravi.

Na MOP sicer pravijo, da si prizadevajo najti rešitev, ki bi zadovoljila etažne lastnike, ki stanujejo v večstanovanjskih stavbah. 

Sobodajalec ali samostojni podjetnik?

Zaradi vseh omenjenih ovir, ki otežujejo legalno oddajanje preko Airbnb, ne čudi, da se po ocenah Zavoda Gostoljubnost slovenskih domov "na črno" oddaja okoli 75 odstotkov sob oziroma stanovanj, ki jih lastniki oddajajo za kratkoročni najem. 

Če lastniki stanovanje oddajajo kot fizične osebe, se morajo prijaviti v poslovni register in v skladu z zakonom o dohodnini plačati davek, ki velja za sobodajalce, kar je okoli 22 odstotkov vseh prihodkov. Poleg tega morajo lastniki voditi ločen transakcijski račun za potrebe sobodajalstva, plačevati socialne prispevke, izdajati račune, obračunavati DDV in imeti davčno blagajno, opozarjajo na gospodarskem ministrstvu.

Nekateri zato razmišljajo, da bi odprli samostojno podjetje, a to se splača le tistim, ki imajo stanovanje na dobri lokaciji in je turistom na voljo vse leto. Tudi če stanovanja nekaj časa ne oddajajo, morajo namreč socialne prispevke plačevati vse čas.

Bi pavšalni sistem spodbudil lastnike k plačevanju davkov?

Država s svojimi nemogočimi in nesmiselnimi pogoji ljudi praktično sili, da ubirajo druge poti, pravi uporabnik Airbnb. "Vsi, ki jih poznam, oddajajo na črno. Večina nima težav s plačevanjem davkov, saj je to nizka cena za miren spanec. Ampak če bi prijavil dohodek, bi se avtomatsko pojavil na radarju in zato ljudje raje ne tvegajo," dodaja. S tem pa žal občine ostanejo brez dela turističnih taks, država pa brez davkov.

Zato je skupina lastnikov vladi poleg ukinitve soglasja in poenostavitve nekaterih postopkov predlagala tudi uvedbo pavšalnega sistema oziroma pavšalne obdavčitve. "Neke vrste vinjeto, ki bi jo kupil enkrat letno in bi ti dovoljevala, da svoje stanovanje oddaš za neko maksimalno število dni, npr. 90 dni na leto," pravijo. 

Zato, da se stvari tako počasi premikajo, je delno krivo tudi dejstvo, da to področje pokriva več zakonov in da je v spremembo zakonodaje vključenih več ministrstev. Lastniki zato upajo, da bo na to področje posegla tudi Evropska unija z direktivo za ureditev tovrstnih ekonomij souporabe.