Spremembe stanovanjskega zakona: tudi zvišanje neprofitnih najemnin

Z današnjim dnem se je pričel tridnevni 31. posvet Poslovanje z nepremičninami, ki ga organizira Zbornica za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS). Udeleženci so spregovorili o izzivih, ki jih za sektor prinaša pandemija covida-19, pa tudi o spremembah stanovanjskega zakona, ki je v pripravi. Mnenja so deljena, nekateri pozdravljajo ureditev odnosov, drugi si želijo več sprememb.

Direktor omenjene zbornice Boštjan Udovič je ocenil, da so se v zadnjem letu uspeli izjemno hitro prilagoditi in skoraj v celoti preusmeriti poslovanje v digitalno okolje. "Ugotovili smo, da nove razmere poleg številnih izzivov prinašajo tudi številne priložnosti," je dejal in opisal zakonodajne spremembe na nepremičninskem področju in izzive, ki jih čakajo.

Udeležence je po spletu nagovoril tudi državni sekretar na Ministrstvu RS za okolje in prostor (MOP) Robert Rožac, ki se je osredotočil predvsem na spremembe stanovanjskega zakona. Ministrstvo je namreč pripravilo Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona. Spremembe gredo med drugim v smeri zvišanja neprofitne najemnine in hkrati subvencij, višjega zadolževanja stanovanjskih skladov, ustanovitve javne najemniške službe in sprememb glede soglasij v večstanovanjskih stavbah. Rožac je ob tem dejal, da "gre za nujne spremembe zakona, in sicer tiste, ki bodo po našem mnenju v relativno kratkem času dale pozitivne učinke in ne bodo zahtevale dodatnih administrativnih bremen".

Državni sekretar: Ključna sprememba stanovanjskega zakona je uskladitev neprofitne najemnine

Kar se tiče dviga neprofitne najemnine je Rožanc dejal, da gre za prehodno rešitev, dokler se ne uvedejo stroškovne najemnine. "To pa zahteva daljši čas, saj je treba spremeniti celoten sistem, tako izračuna najemnine kot subvencij, predvsem pa urediti podatke. Prenizka neprofitna najemnina, ki je nominalno nespremenjena že od leta 2007, je eden od temeljnih razlogov za krčenje fonda javnih najemnih stanovanj. Občine in stanovanjski skladi s prenizko najemnino ne morejo več zagotavljati enostavne, sploh pa ne razširjene reprodukcije stanovanjskega fonda. Čakalne dobe na stanovanje se posledično podaljšujejo," je izpostavil.

"MOP je prisluhnil predlogom občin, javnih stanovanjskih skladov in GZS, ki so predlagali, da obstoječo vrednost stanovanjske točke uskladimo z rastjo cen od leta 2007 naprej ter predpišemo revalorizacijo stanovanjske točke za v prihodnje. Neprofitna najemnina bi se tako postopno, v obdobju treh let, povišala za 33 odstotkov, hkrati bo MOP s prilagoditvijo subvencioniranja zagotovil, da se položaj najranljivejših skupin, to je prejemnikov subvencij, ne bo poslabšal," pa so ob tem še sporočili z ministrstva.

Druga pomembna novost zakona: javni najem stanovanj

Rožanc je ob tem navedel tudi drugo pomembno novost zakona: javni najem stanovanj. "Statistični podatki kažejo, da je v Sloveniji več deset tisoč praznih stanovanj, po nekaterih podatkih celo približno 100.000. Nekatera od teh stanovanj so sicer uradno prazna, a se ne oddajajo po uradni poti, del praznih stanovanj pa je neprimeren za bivanje – zaradi slabega vzdrževanja, nefunkcionalnosti ali pa celo zaradi neprimerne lokacije. Vendar pa ocenjujemo, da je v državi med 20.000 in 30.000 praznih stanovanj v zasebni lasti, ki se ne oddajajo na najemnem trgu. Prav ta stanovanja želi MOP aktivirati v okviru javnega najema stanovanj," pojasnjujejo na MOP.

Javni najem stanovanj bi izvajal Stanovanjski sklad RS, javni sklad, ki bi prevzel vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj. Stanovanja, ki bi jih lastniki za določen čas (za vsaj tri leta), zaupali v upravljanje skladu, bi ta z javnimi razpisi oddajal v podnajem. Lastniki stanovanj bi bili razbremenjeni vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno bi imeli zagotovljeno prejemanje rednih dohodkov. Najemniki pa bi imeli zagotovljeno neprofitno najemnino in varen najem.

Državni sekretar je ob tem sporočil še: "Da bi čim bolj spodbudili gradnjo oziroma pridobivanje novih javnih najemnih stanovanj, predlagamo višje dopustno zadolževanje stanovanjskih skladov, tako občinskih kot državnega, in sicer do 50 odstotkov namenskega premoženja. Državnemu stanovanjskemu skladu želimo omogočiti predkupno pravico pri prodaji zazidljivih občinskih zemljišč, namenjenih večstanovanjski gradnji."

Obvezni ločeni fiduciarni računi za rezervni sklad za vsako večstanovanjsko stavbo posebej

"Na področju upravljanja uvajamo obvezne ločene fiduciarne račune za rezervni sklad za vsako večstanovanjsko stavbo posebej, kar bo doprineslo k varnejšemu in bolj transparentnemu vodenju sredstev rezervnih skladov," je še povedal državni sekretar. Z namenom olajšanja sprejemanja odločitev etažnih lastnikov v večstanovanjskih stavbah, še posebej glede izboljšav in posegov, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje, se znižujejo potrebna soglasja za izvedbo poslov. Tako bo po novem za vsa gradbena dela, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, zadoščalo tričetrtinsko soglasje etažnih lastnikov ob hkratni zagotovitvi pravnega varstva preglasovanega etažnega lastnika, ki bo lahko sklep izpodbijal v nepravdnem postopku. Izboljšave, zavarovanje večstanovanjske stavbe kot celote in nekateri drugi posli, ki so bili do zdaj opredeljeni kot posli, ki presegajo redno upravljanje, se z novelo uvrščajo med posle rednega upravljanja, za katere zadošča 50-odstotno soglasje, razlagajo na MOP.

Rožanc je poudaril še, da je "epidemija, ki smo ji priča v letošnjem letu in zaradi katere je država bila in je še vedno primorana sprejemati številne omejitvene ukrepe, med drugim omejitve zbiranja, tudi upravnikom povzročila nemalo težav tako pri sklicevanju zborov lastnikov kot pri sprejemanju odločitev etažnih lastnikov".  Zato uvajajo možnost elektronskega glasovanja in odločanja etažnih lastnikov, hkrati pa so predvideli tudi izjeme glede upravnikove dolžnosti za sklic zbora lastnikov najmanj enkrat letno. "Sklic zborov lastnikov ne bo več obvezen v primeru višje sile (naravna nesreča in podobno) ali izrednega dogodka (požar, vojna, epidemija)," je še pojasnil.

Glede predlaganih sprememb, ki so v medresorskem usklajevanju, je tudi vodja sektorja za stanovanja na ministrstvu za okolje in prostor Anita Hočevar Frantar na posvetu izpostavila predvideno znižanje soglasij za sprejemanje poslov v večstanovanjskih stavbah in spremenjeno definicijo vzdrževalnih del, med katere se bo uvrstila tudi priprava projektne dokumentacije. Lani je bil v pripravi sicer popolnoma nov stanovanjski zakon, ker pa je bilo ogromno pripomb, razmere pa so se spremenile, se je ministrstvo po njenih besedah lotilo priprave novele zakona, s katero želijo prednostno rešiti najnujnejše zadeve.

Profesor na Pravni fakulteti Univerze v Ljubljani Miha Juhart je medtem ocenil, da etažni lastniki potrebujejo nekoliko jasnejšo ureditev medsebojnih odnosov. Med predlaganimi spremembami je kot pozitivno izpostavil konkretnejše opredeljevanje izrednih situacij, pa tudi možnost elektronskega glasovanja. "Najpomembnejša sprememba, ki je bila nujna, je nova ureditev vodenja sredstev rezervnega sklada. Kot osnovni model predlog postavlja model posebnega fiduciarnega računa za vsako stavbo posebej. To je nujno potrebno, da se zmanjša možnost zlorab sredstev rezervnega sklada, čemur smo bili priča v preteklosti," je poudaril.

Člani Združenja upraviteljev večstanovanjskih stavb po besedah Rajka Fajmota Predlog pozdravljajo, kljub temu pa v njem pogrešajo nekatere dodatne ureditve. Kot pozitivno je izpostavil nižanje potrebnih soglasij pri odločanju, vendar upravniki menijo, da bi bili pri tem lahko še nekoliko pogumnejši. "Pričakujemo, da se bo po uveljavitvi teh sprememb začela strokovna razprava za celovito reformo področja. Med drugim želimo sprejem posebnega zakona o upravljanju stavb z več lastniki," je dejal.