Kot bi nam še enkrat nacionalizirali stanovanje

Čeprav naj bi krivice tistim, ki jim je bilo po vojni odvzeto premoženje z nacionalizacijo, popravili z Zakonom o denacionalizaciji, so se zgodile nove krivice, opozarjajo nekateri lastniki denacionaliziranih stanovanj.

Dedek Jane Turk je dobil v središču Ljubljane, na Židovski stezi, vrnjenih več stanovanj. To je bilo leta 1993. Kot mlada družina smo takrat računali, da imamo rešen stanovanjski problem, razlaga Turkova. Ker pa so bili v stanovanju najemniki, so morali problem reševati z nakupom na trgu. Tudi danes, ko ima že vnuke, še vedno ne ve, kdaj bodo stanovanje imeli v posesti. "Razumem stisko najemnikov, a treba je razumeti tudi nas," pravi.

Jana Turk je tudi vodja sekcije za denacionalizirana stanovanja pri Združenju lastnikov nepremičnin. S problematiko denacionaliziranih stanovanj se ukvarja, pravi, že pol življenja, več kot 30 let. Lastniki si že desetletja sami ali prek združenja prizadevajo, da bi država zadevo dokončno uredila. Priložnost je bila novela Stanovanjskega zakona, sprejeta lani julija, a je bila zanje novo razočaranje.

Najemnine so prvi problem, na katerega opozarjajo lastniki denacionaliziranih stanovanj. Kot pravijo, z njimi ne pokrijejo niti stroškov vzdrževanja. Ti pa so visoki, pravi Turkova in navaja zadnji primer, ko so morali zamenjati cev v kopalnici. Čeprav ni šlo za veliko sanacijo, so morali plačati 2.700 evrov. Medtem dobijo za dvosobno stanovanje, veliko skoraj 67 kvadratnih metrov, približno 362 evrov neto najemnine na mesec. In to tudi potem, ko je država z novelo Stanovanjskega zakona spremenila pravila. Del najemnine plačuje najemnik, razliko do tržne najemnine, ki sicer po besedah Turkove v resnici ni tržna, pa država.

Do sredine leta 2021 je dobivala Turkova za dvosobno stanovanje na Židovski stezi še manj, in sicer 1 evro neto na kvadratni meter. Danes dobi za kvadratni meter stanovanja 5,4 evra neto. "To je toliko, za kolikor oddaja občina neprofitna stanovanja. To ni nobena tržna najemnina, ki jo zahteva Ustavno sodišče v odločbi iz leta 2023 in bi jo moral zakonodajalec realizirati v roku enega leta, torej lani poleti, pa je ni niti v eni točki," se jezi.

Pravi, da se počuti, kot da gre za novo nacionalizacijo. Izpostavlja ugotovitev finančnih strokovnjakov slovenskega združenja FIABCI, gre za združenje nepremičninskih strokovnjakov, ki so izračunali, da tak položaj pomeni darilo najemniku v vrednosti enega stanovanja v breme lastnika.

Turkovi se zdi problematičen način izračuna najemnine, pri katerem je med drugim upoštevana vrednost nepremičnine. GURS je v zadnji objavi ocenil vrednost njenega stanovanja na 360.000 evrov, pri izračunu najemnine pa je upoštevana vrednost 39.791 evrov. "Če bi šlo za tržno najemnino in bi bil upoštevan znesek, ki ga je država sama uporabila v izhodiščih za obdavčitev nepremičnin decembra lani, bi bila moja neto najemnina skoraj trikrat višja."

Kljub kritikam, ki letijo na julija lani sprejeto novelo Stanovanjskega zakona, Klemen Ploštajner, državni sekretar na Ministrstvu za solidarno prihodnost, navaja številne prednosti, ki jih prinaša spremenjeni zakon tako za lastnike stanovanj kot najemnike. Kot pravi, so uvedli končni rok, to je desetletno obdobje, po katerem imajo lastniki denacionaliziranih stanovanj možnost, da sami določijo tržno najemnino, do takrat pa jim je priznano doplačilo najemnine v višini razlike med neprofitno najemnino in priznano tržno najemnino, ki jo plačuje država.

Prednosti pa so tudi za najemnike, poudarja Ploštajner. Država jim je zagotovila doplačilo do priznane tržne najemnine, eden ključnih ukrepov je tudi, da je najemnikom omogočen dostop do ugodnega kredita za nakup stanovanja na trgu. Poleg tega so prednostna kategorija pri najemu neprofitnih oziroma javnih najemnih stanovanj, imajo določene odpustke pri preverjanju upravičenosti, kar pomeni, da imajo večjo možnost pridobitve najemnega stanovanja. Ploštajnar izpostavlja trenutni razpis Stanovanjskega sklada za 110 stanovanj. "Če bi se prijavil najemnik denacionaliziranega stanovanja, bi bil absolutna prednostna skupina," zagotavlja.

Nobena od vlad ni rešila problema, tudi zdajšnja ga ne bo po tej poti, pravi predsednik Združenja lastnikov nepremičnin Edo Pirkmajer glede sprememb Stanovanjskega zakona. Pravi, da so dali vrsto predlogov, a jih niso upoštevani. Po njegovem bi morali problem rešiti drugače, ne na račun lastnikov. "Mi smo predlagali prehodno obdobje od pet do deset let, v tem času bi se morale najemnine dvigniti do tržnih, a to smo predlagali že na začetku novega tisočletja." Desetletno obdobje, uzakonjeno šele lani, se zdi lastnikom predolga doba.

Pirkmajer tudi trdi, da v denacionaliziranih stanovanjih niso samo socialni primeri, ampak so v njih tudi visoki državni funkcionarji. Tudi za ureditev tega ni volje, je prepričan.

Turkova opozarja, da bo tudi po izteku predvidenega obdobja, torej po letu 2034, težko prišlo do dogovora z najemnikom o tržni najemnini. Lastnik bo moral v tem primeru sprožiti ustrezen sodni postopek za določitev najemnine, pri čemer pa še vedno ne bo imel pravne podlage zahtevati izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje se bo tako nadaljevalo še naprej. "Upoštevati pa je potrebno tudi, da mora v primeru, da najemnik umre, lastnik stanovanja skleniti najemno razmerje pod istimi pogoji tudi z ožjim družinskim članom, kar določa 109. člen Stanovanjskega zakona." Najemno razmerje bo tako lastniku še naprej vsiljeno, saj ne bo mogel sam izbrati najemnika in odločati o vsebini najemne pogodbe, kot na primer glede trajanja in pogojev prenehanja, razlaga težave Turkova. Prepričana je, da je današnji položaj lastnikov ustavno in konvencijsko neskladen, saj bi problem morala rešiti država.

Bistveno vprašanje lastnikov denacionaliziranih vprašanj je, kdaj bodo po treh desetletjih končno dobili stanovanja tudi v posest, ali, kot se sprašuje Turkova: "Kdaj bodo moja družina, moji vnuki dobili to v posest?" Vprašanje, na katerega pa tudi novi Stanovanjski zakon ne odgovarja.

Po besedah državnega sekretarja Ploštajnerja bodo dobili lastniki stanovanja v posest takrat, ko se bodo prekinila najemna razmerja. To pa se lahko zgodi s preselitvijo najemnika v javno najemno stanovanje, ker ne bo pripravljen plačevati tržne najemnine, ali pa "kar bo pa žal najpogostejši razlog, s smrtjo najemnika, ker govorimo o povprečni starosti najemnikov čez sedemdeset let v teh primerih."

 "Država se problema zaveda, a očitno čaka, da se problem reši sam po naravni poti", pravita na to Turkova in Pirkmajer. 18 lastnikov zato prek Združenja lastnikov nepremičnin na ljubljanskem okrožnem sodišču toži državo za odškodnino.

Govorili smo z najemnico, ki se ni želela izpostaviti, a živi zaradi pritiskov lastnikov po povišanju najemnin v veliki stiski. Da so zaradi denacionalizacije najemniki v težavah, priznava tudi predsednik Združenja lastnikov nepremičnin Pirkmajer. Kot pravi, je bila denacionalizacija krivična do obeh strani, ne le do lastnikov stanovanj, ki jim država ni vrnila stanovanj v posest, ampak tudi do najemnikov denacionaliziranih stanovanj, ker so bile njihove dotakratne pravice, pravica bivanja in posesti, okrnjene. Država je po njegovem naredila kompromis tako, da je najemnikom priznala pravico bivanja pod ugodnimi pogoji.

Po vojni je bilo nacionaliziranih približno 13.000 stanovanj, od okoli 9.000 vloženih zahtevkov pa je bilo v postopkih denacionalizacije vrnjenih približno 6.000 stanovanj. Po podatkih Ministrstva za solidarno prihodnost živi danes v njih še približno 550 najemnikov, povprečno so stari več kot 70 let, živijo pa predvsem v Ljubljani in Mariboru.

Državni sekretar Ploštajner pojasnjuje razloge, zakaj tudi v zadnji noveli Stanovanjskega zakona ni določenega roka, kdaj bodo dobili lastniki stanovanja v posest.

Poudarja, da nimajo pravic samo lastniki, ki so dobili stanovanje v denacionalizaciji, ampak imajo pravice tudi najemniki, ki so jim bila ta stanovanja dodeljena kot trajni način bivanja v 80., 70. letih, oziroma ko so ta stanovanja dobili. "Ustavno sodišče je zelo jasno postavilo parametre, treba je tehtati pravice tako najemnikov kot najemodajalcev, najemniki morajo imeti pravico bivanja na enak način, kakršnega imajo drugi." In na podlagi tega, poudarja Ploštajner, je moral tehtati pravico tudi zakonodajalec.