20 tisoč najemnih stanovanj premalo

Do številke 20 tisoč so na Ministrstvu za solidarno prihodnost prišli s pomočjo ankete. Ugotavljali so potrebe na različnih koncih Slovenije, te pa so pričakovano najvišje v osrednjem delu države, kjer bi potrebovali okoli 6500 dodatnih najemnih stanovanj. Čeprav anketa ne izkazuje podatkov ločeno za posamezne občine, na podlagi dosedanjih analiz in potreb, ki jih je izpostavila Mestna občina Ljubljana, ocenjujejo, da bi bilo samo v prestolnici potrebnih približno 4300 stanovanj. Kdaj pa jih bo država zgradila? Za leto 2026 republiški Stanovanjski sklad predvideva zaključek vsaj dveh projektov, v okviru katerih bo na voljo okoli 86 novih javnih najemnih stanovanj - Partizan - Jesenice 46 stanovanj, Lendava - Ob Kobiljskem potoku v prvi fazi 40 stanovanj. V prihodnjih letih pa je načrtovana postopna realizacija več večjih projektov po Sloveniji, s katerimi bo do konca desetletja zagotovljenih več sto dodatnih javnih najemnih in oskrbovanih stanovanj, pojasnjuje SSRS.

V letu 2026 po različnih slovenskih krajih sklad načrtuje 17 investicij lastne gradnje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj. Poleg omenjenih sosesk na Gorenjskem in v Prekmurju še 82 stanovanj v Lukovici. Letos naj bi stekla tudi ena bolj pričakovanih ljubljanskih sosesk Podutik-Glince, kjer naj bi zraslo kar 262 stanovanj. V prvi fazi projekta Novo Pobrežje v Mariboru 182, v Kranju 7 več, v Celju 126, v Mirni 54 stanovanj, potem pa še 45 v Novem mestu, dodatnih 40 v drugi lendavski fazi in v Tržiču 8. Vsi projekti naj bi bili zgrajeni do leta 2029.

Do leta 2029 naj bi torej dobili 992 novih stanovanj, kar je še precej daleč od potrebnih 20 tisoč. Če bi torej v treh letih za javni najem zgradili po 1000 stanovanj, bi jih 20 tisoč dobili leta 2086. Ob tem je treba povedati še, da je v minulem desetletju, v obdobju od leta 2015 do leta 2025 torej, Stanovanjski sklad skupaj z javnimi partnerji zagotovil okoli 3.000 novih javnih najemnih stanovanj. S takšnim tempom pa bi do 20 tisoč prišli še kasneje, leta 2091. Vlada je maja lani potrdila predloga Zakona o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj ter novele Stanovanjskega zakona. "Glavni cilj je povečanje števila javnih najemnih stanovanj. Med drugim ustvarjamo zakonsko podlago za financiranje gradnje stanovanj na občinski in državni ravni, kar je zelo pomembno," je takrat dejal podpredsednik vlade Matej Arčon. Za obdobje od 2025 do 2035 so zagotovili 100 milijonov evrov letno za gradnjo javnih najemnih stanovanj. 75 milijonov evrov bi dobil republiški Stanovanjski sklad za gradnjo stanovanj v njegovi režiji in nakup stanovanj na trgu ter za skladovo sofinanciranje projektov občin in lokalnih stanovanjskih skladov. Do 25 milijonov evrov pa SID banka kot subvencijo obrestne mere, da bi lahko republiškemu in lokalnim skladom, občinam in neprofitnim stanovanjskim organizacijam zagotavljala poceni posojila. V letu 2025 se je izvedla dokapitalizacija SSRS, pojasnjujejo na pristojnem ministrstvu. Sredstva v višini 100 milijonov evrov so bila vplačana v namensko premoženje in kapital sklada. Za leto 2026 pa zakon v prehodnih določbah predvideva delitev letnih sredstev po ključu 75:25.

Dolgoletni prvi mož republiškega Stanovanjskega sklada Črtomir Remec je ocenil, da se bodo z novo zakonodajo po treh desetletjih vzpostavili stabilni in predvidljivi pogoji financiranja stanovanjskih projektov, ki jim bodo omogočili dolgoročno načrtovanje in gradnjo večjega števila kakovostnih javnih najemnih stanovanj. "Nova zakonodaja, ki zagotavlja 100 milijonov evrov letno za javno gradnjo, bo podlaga za naš doslej največji investicijski val, v sklopu katerega gradimo ali imamo v pripravi skoraj 2000 stanovanj po celotni Sloveniji. Z načrti, ki smo jih pripravljali in razvijali, se zdaj selimo na gradbišča," je sklenil. Stanovanjski paket nedvomno predstavlja enega najpomembnejših korakov v reševanju stanovanjske krize v državi. Po podatkih Statističnega urada imamo v Sloveniji 410 stanovanj na 1000 prebivalcev. Največ, 653, jih imajo v Bolgariji, najmanj pa na Slovaškem, 400. Slovenija se med 27 državami EU tako uvršča na 23. mesto.

Koliko pa imamo javnih najemnih stanovanj, ki v danih tržnih razmerah za marsikoga predstavljajo edini način, da pride do prebivališča? Stanovanjski sklad ima po zadnjih podatkih v lasti okoli 5500 najemnih stanovanj, večina od njih, približno 3200, je neprofitnih, ki se oddajajo na podlagi objave javnih razpisov občin oziroma občinskih stanovanjskih skladov. Poleg neprofitnih stanovanj ima sklad še 2.280 stanovanjskih enot po celotni Sloveniji, namenjenih za tržni stroškovni najem, ki jih oddaja preko javnih razpisov. Znotraj stroškovnega najema je sklad prejel sredstva iz Načrta za okrevanje in odpornost za 585 stanovanj (Pod Pekrsko Gorco, Slovenj Gradec, Radlje ob Dravi, Ravne na Koroškem, Koper in Sveta Ana), zaradi česar se tudi ta stanovanja oddajo po neprofitni najemnini. V Ljubljani ima sklad v lasti in brezplačni uporabi 351 neprofitnih najemnih stanovanj in 773 stanovanjskih enot namenjenih za stroškovni najem. 

Kakšna pa je razlika med neprofitno in tržno najemnino? Povprečne mesečne najemnine za najemna stanovanja republiškega sklada znašajo na 4,5 €/m2 za neprofitni in 7,7 €/m2 za stroškovni najem. Na višino posamezne najemnine vplivajo način pridobitve in vrednost stanovanja, lokacija in značilnosti stanovanj. Za primer vzemimo ljubljansko sosesko Novo Brdo, kjer je od skupaj 498 stanovanj 186 dvosobnih. Povprečna najemnina dvosobnega stanovanja znaša 451 eur mesečno. Ob tem je treba upoštevati, da najemnina vključuje tudi najem pripadajočih parkirnih mest. V soseski Pod Pekrsko gorco v Mariboru, kjer sklad oddaja stroškovna stanovanja po neprofitni najemnini, je 191 dvosobnih stanovanj. Povprečna najemnina dvosobnega stanovanja tam znaša 372 eur mesečno z upoštevanjem najema pripadajočih delov stanovanja.

Kdo je upravičen do neprofitne najemnine, je določeno s Pravilnikom o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem. V prestolnici denimo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana je lastnik 4578 neprofitnih najemnih stanovanj. Pogoji za pridobitev takega stanovanja pa, vsaj kar zadeva dohodek, niso ravno zahtevni. Za štiričlansko družino je pogoj, da njen dohodek na mesec ne presega 5.646,27 evrov neto. Nekoliko strožji so pogoji glede premoženja. 4-članska družina ne sme imeti več kot 55.639,30 evrov vrednega premoženja. V preteklosti skladi niso smeli preverjati ali se je neprofitnim najemnikom premoženjski status v času najema spremenil, od spremembe novele stanovanjske zakona naprej pa morajo to početi vsakih pet let. Če denimo ugotovijo, da nekdo po petih letih, ker ima višji dohodek, preseže cenzus, mu neprofitno najemnino spremenijo v stroškovno. Zadnja leta povpraševanje po neprofitnih stanovanjih močno presega ponudbo. Na zadnji večji razpis v Ljubljani se je prijavilo več kot 2600 gospodinjstev, oddanih pa je bilo le 200 stanovanj. Povpraševanje raste, saj so cene na prostem trgu postale previsoke celo za povprečno zaposlene. Ljubljančan s povprečno plačo mora na trgu namreč za standardno stanovanje v velikosti 50 kvadratnih metrov odšteti med 700 in 900 evri mesečne najemnine oziroma več kot polovico svoje plače. Tudi povpraševanja po stroškovnih najemih preko republiškega sklada je vse več. Zadnji zaključen razpis je bil oktobra lani. Za 110 prostih stanovanj se je prijavilo 1005 prosilcev, oddali so jih 96.

Cene so, še posebej v Ljubljani, visoke tako na najemnem kot na nepremičninskem trgu. Vzporedno z rastjo cen pa se povečujejo tudi razlike med tistimi, ki so lastniki nepremičnin, in tistimi, ki niso. Nepremičnine na "dobrih" lokacijah so vredne več kot drugje, njihova cena pa lahko zraste višje, kot je povprečen delavec sposoben zaslužiti v vsej svoji delovni dobi. Mesta zato postajajo neprimerna za bivanje gospodinjstev z nižjimi ali celo povprečnimi dohodki, kar, kot opozarjajo mnogi prostorski strokovnjaki, povzroča prostorsko razslojevanje. Stanovanjske krize, ki pestijo kapitalistične družbe, se zato ne kažejo le v pomanjkanju stanovanj, pač pa v nezmožnosti preskrbe večinskega prebivalstva z dostopnimi in dostojnimi bivalnimi enotami.

Državne in mestne politike so se tako v zadnjih 30-ih letih izkazale kot neuspešne pri vzpostavljanju vzdržnega in trajnostnega javnega stanovanjskega modela. Ministrstvo za okolje in prostor je v času zadnje vlade Janeza Janše v javno obravnavo vložilo spremembe stanovanjskega zakona, čeprav je ministrstvo pod vodstvom Andreja Vizjaka od vlade Marjana Šarca v predal dobilo povsem nov stanovanjski zakon, ki je bil v javni obravnavi jeseni 2019. Janševa vlada se kljub temu za njegovo uporabo ali predelavo ni odločilo. Namesto tega je predlagalo nekaj sprememb že veljavnega zakona. Ključne spremembe so vključevale postopno zviševanje neprofitne najemnine. Za trženje že zgrajenih stanovanj, ki niso v uporabi, pa je ministrstvo predvidelo ustanovitev javne najemniške službe, ki bi jo vodil republiški javni stanovanjski sklad. Ta bi najemal nevseljena stanovanja ter jih naprej oddajal po neprofitni najemnini. Zakon je predvideval tudi višje zadolževanje javnih stanovanjskih skladov, poleg republiškega predvsem še ljubljanskega, s katerim bi financirali gradnjo javnih stanovanj. Ko je oblast prevzel Robert Golob, je njegova vlada izvajanje prej omenjenega zakona zaustavila. Resor stanovanjske politike je, kot že omenjeno, prenesla na Ministrstvo za solidarno prihodnost in reševanju stanovanjske problematike namenila 100 milijonov evrov na leto. Lahko pa v teh 100 milijonov po volitvah poseže nova vlada na način, da sproži zakonodajni postopek in zakon spremeni.