Bo nepremičninski davek povečal ponudbo na trgu nepremičnin in znižal cene?

Ljubljančanka Nina je za Bežigradom kupila stanovanje, vredno slabih 230 tisoč evrov. Za naložbo. "Najprej ga bom oddajala, ko odraste, bo v njem prebivala hčerka." In kako bi na njeno odločitev za nakup vplival morebitni nepremičninski davek? "Glede na to, da je to moja prva nepremičnina, ki ne bo prazna, bi se za nakup odločila davku navkljub."

Slovenci smo nagnjeni k lastništvu nepremičnin, ocenjuje Maja Ostanek, direktorica alternativnega nepremičninskega sklada Alfi Re. 94 odstotkov stanovanj je namreč v zasebni lasti. V letu 2020 je v Evropski uniji živelo 70 odstotkov prebivalstva v gospodinjstvu, ki ga je imelo v lasti, v Sloveniji slabih 75 odstotkov. Največji deleži lastništva so v Romuniji, na Slovaškem, Hrvaškem in Madžarskem.

212 občin in skoraj toliko različnih zneskov nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča

Organizacija za gospodarsko sodelovanje in razvoj (OECD) Slovenijo stalno opozarja, da imamo premoženje prenizko obdavčeno. Slovenija sicer ima različne premoženjske davke – nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), davek od nepremičnin, davek od premoženja, davek od prodaje nepremičnin ... Nima klasičnega nepremičninskega davka, ima pa NUSZ. Ta davek ima večina evropskih držav, nekatere imajo tudi davek na zemljišče, med izjemami, ki nepremičninskega davka nimajo, je tudi Slovenija. 

V preteklosti je nepremičninski davek poskušalo uvesti že več vlad, a neuspešno. Začelo se je leta 2006 z množičnim popisom nepremičnin. Sedaj je vlada pod vodstvom Roberta Goloba v koalicijski pogodbi napovedala progresivno obdavčitev premoženja. 

Golob je v oddaji 24UR ZVEČER poudaril, da bi obdavčili premoženje tistih, ki so v najvišjih dohodninskih razredih. "Lahko skrbi samo tiste, ki so bogati. Ampak ne vem, zakaj bi jih skrbelo. Tudi sam imam premoženje, a me ne skrbi. Prav je, da tisti, ki imamo več, prispevamo več." Pri tem je poudaril, da gre pri najbogatejših za davek v višini enega odstotka in da v nobenem primeru ne pomeni nacionalizacije. Tilen Božič, državni sekretar na Ministrstvu za finance, konkretnih namer sicer ne komentira, saj da je pred njimi še veliko usklajevanj.

Kot pojasnjuje ekonomist Anže Burger, nekatere države nepremičnino progresivno obdavčijo tako, da ne obdavčijo prvih 30 kvadratnih metrov stanovanjske nepremičnine. "Je pa progresivnost že v tem, da premožnejši živijo v področjih, kjer je višja cena zemljišč in vrednosti nepremičnin."

Bi davek povečal ponudbo na trgu?

Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja Trade, ocenjuje, da v Ljubljani letno manjka pet tisoč stanovanj, po normalnih cenah, stimulativen davek pa bi lahko spodbudil, da pridejo na trg stanovanja za najem, pravi. Imamo dva svetova na nepremičninskem trgu. "En svet je Ljubljana z obalo, drug je vse ostalo. Ljubljana z obalo ima nore cene, potem imamo ostali svet – Ajdovščina, Gorica, Kranj, Maribor. V Ajdovščini lahko kupiš za 2700 evrov na kvadratni meter enako stanovanje, torej za pol cene, dobil pa boš skoraj isto najemnino, recimo za 20 odstotkov nižjo."

Dosegamo cene svetovnih metropol, ugotavlja Tilen Božič. Za stabilizacijo cen bi morali poskrbeti z večjo ponudbo, saj dokler se vse nepremičnine prodajo, še preden se zgradijo, nimamo zalog in so cene visoke. "Če bi imeli več gradbišč, gradbenih dovoljenj in zgrajenih stanovanj, bi se začela nabirati zaloga in bi cene padle. Zalog pa ni, ker je povpraševanje večje od ponudbe," pravi Đukić. Po podatkih Statističnega urada Slovenije (SURS) je bilo v zadnjem desetletju (2011–2021) zgrajenih 36.400 stanovanj.

Đukić sicer napoveduje umiritev cen v jeseni. Slovenski trg je specifičen, ker je tako majhen. "Stvari se prodajajo generacijsko na 50 let, v Portorožu se ne prodajajo mesečno ali letno. Mi smo v zadnjih desetih letih, od leta 2016 z vzponom rasti cen, zgradili samo dva projekta v središču Ljubljane." Dodaja, da nimamo širšega urbanističnega načrta, kjer bi postavili cilj, da bomo zgradili 10 tisoč nepremičnin na leto. Kako cene nepremičnin divje rastejo, Đukić jasno prikaže na primeru Celovških dvorov. "Če si takrat kupil garsonjero za manj kot 1800 evrov na kvadratni meter, jo zdaj prodaš po 5400 evrov za kvadratni meter. Cena je trikrat višja." 

Bi se cena najemnin z uvedbo davka prepolovila?

Burger meni, da bi se cena najemnin z uvedbo davka na zemljišča lahko prepolovila. "V roku petih let bi lahko cene padle na polovico, če bi bil res zagon, da bi se v Ljubljani in na dvokilometrskem območju zunaj Ljubljane vsa zazidljiva zemljišča sprostila, komunalno opremila, za kar bi poskrbela občina, ta pa bi potem prodala gradbenim investitorjem."

Uvedba davka bo izjemen zalogaj, opozarja Božič, saj interesna združenja zavzeto zastopajo svoje interese. "Imamo določene strukture, ki popolnoma legitimno zastopajo svoje interese. Z njimi je treba vršiti dialog, najti rešitve in pripeljati zadevo do konca. Da bo sistem enostaven in pregleden, je treba vložiti veliko energije, da se ta kompleksnost razblini."

Lani rekordna prodaja hiš po letu 2007

"Ni v naši krvi, da bi najemali stanovanja. Nakup stanovanja je za nas vstopnica v uspešno odraslo življenje." Iz dolgoletnih izkušenj govori Zoran Đukić. "Slovenci smo rojeni z opeko v trebuhu. Vsi imamo eno stanovanje zase, enega za sina, pa za teto, kakšnega na morju, pa tudi za pokojnino."  

V Sloveniji je trenutno 1.197.748 stavb in 1.912.589 delov stavb, sporočijo z Geodetske uprave RS (Gurs). Lanska prodaja hiš je bila rekordna od leta 2007 (odkar spremljajo podatke). Vzrok za večjo prodajo zunaj največjih mest je tudi posledica spremenjenih bivalnih želja kupcev zaradi epidemije, ocenjujejo na Gursu.

Po besedah Đukića, ki izhaja iz statistik lastništva, kupujemo predvsem nepremičnine, v katerih živimo. "Več kot 30-odstotni delež prodaj pri novogradnjah predstavljajo investicijski kupci, ki kupujejo za oddajo. Kupujejo za otroka, ki bo šel čez deset let v Ljubljano, imamo tudi primere podjetij – Koseški bajer in na Masarykovi, kjer so kupila po deset stanovanj, samo za oddajo. Najbolj zaželena so štirisobna stanovanja za družine, velika od 80 do 90 kvadratnih metrov. To je najbolj iskano stanovanje po covidu-19, torej družinsko stanovanje s teraso, v vrednosti od 400 do 500 tisoč evrov. Priljubljena so tudi stanovanja, velika 100 kvadratnih metrov, za 300 tisoč evrov, vendar jih na trgu ni." 

Luksuzna stanovanja, sicer v manjši meri, se vedno prodajo najprej. Ob dejstvu, da se veliko nepremičnin označuje kot luksuz, ki to ni. V tujini je to bolj jasno definirano, pravi Đukić. Tam vrednost umetnin v stanovanju presega ceno samega stanovanja. 

In kakšna je vrednost nepremičnin? V nepremičninskem združenju Fiabci ocenjujejo vrednost premoženja na okoli 200 milijard evrov. "To je za tako majhno državo ogromno. Stanovanjske nepremičnine so vredne približno od 130 do 140 milijard evrov," ocenjuje Marko Novak, predsednik združenja Fiabci.

Kako bi davek vplival na nepremičninski trg?

Večina nepremičninske branže je za uvedbo davka, pravi Đukić, vendar bi moral biti davek stimulativen. "Tako bi na trg prišlo več nepremičnin, predvsem za oddajo, kar bi zmanjšalo pritisk, torej bi se postopno najemnina cenila. Nižji bodo davki za oddajo, več nepremičnin bo prišlo na trg, dražji bodo davki, manj jih bo in več bodo oddajali na črno." Meni, da bi bilo smiselno imeti enotno davčno stopnjo pri oddaji in zmerno davčno stopnjo za nepremičnine. "Čim prej ga bomo sprejeli, boljše bo za trg, ker bomo vsaj vedeli, pri čem smo."  

In kakšen vpliv bi imel davek na trg poslovnih nepremičnin? Nepremičninski davek bo imel velik vpliv na razvoj novih nepremičninskih projektov, meni Maja Ostanek. "Če bi bil novi davek višji od zdajšnjega NUSZ-ja, pridejo investitorji ob podražitvi gradbenih stroškov v škarje, ker imajo na eni strani zelo visoke stroške investicije, na drugi strani pa se najemnine od leta 2015, po finančni krizi, niso regulirale oziroma popravile. Če najemnika obremenimo še dodatno z višjim davkom, se bo to odražalo tudi v najemninah." Ostankova tako upa, da bi se ohranila vsaj takšna raven obdavčitve kot je zdaj. "Korekcija nepremičninskega davka naj bo mišljena za špekulativne naložbe v stanovanjske nepremičnine, ne pa toliko na poslovnih nepremičninah." 

To je sistem iz časa katrc, stoenk in jugov'

Z novim premoženjskim oziroma nepremičninskim davkom bodo nadomestili sedanji NUSZ, so napovedali v koalicijski pogodbi. Da je ukinitev NUSZ potrebna, meni Marko Novak, ker je sistem zelo zastarel. "Saj so si ga zamislili pred 40 leti. Gre za čas socializma, ko je bil ekonomski in družbeni sistem popolnoma drugačen. Svet in s tem naše premoženje sta se v 40 letih bistveno spremenila. To je sistem iz časa katrc, stoenk in jugov."

NUSZ ne upošteva vrednosti nepremičnine, ampak samo njeno površino, dodaja Novak. "Za ta sistem je kvadratni meter dnevne sobe enako vreden kot kvadratni meter balkona ali delavnice. Po drugi strani pa ta zastareli sistem enako obremenjuje stanovanje v središču Lendave ali središču Ljubljane."

Imamo praktično toliko sistemov, kolikor je občin, torej 212, in to je neprimerno, je sistem NUSZ komentiral Tilen Božič. Nekatere občine pa ga niti ne uveljavljajo. "Nekatere občine zelo nizko obdavčijo nepremičnine za proizvodnjo električne energije, druge zelo visoko. Večina občin pa nalaga zelo veliko tega nadomestila podjetjem in zelo malo gospodinjstvom. Največja razlika med najbolj obdavčeno nepremičnino pravne osebe in najbolj obdavčeno stanovanje je 30:1, kar je primer v Mariboru," pove Novak. Za primerjavo: V Kopru je NUSZ več kot en evro na kvadratni meter za stanovanje, v Krškem pol evra.

V nepremičninskem združenju so naredili obširno analizo obremenitev, ugotovili so, da se NUSZ za stanovanjske nepremičnine giblje po slovenskih občinah od 0,5 do 1,5 evra na kvadrat letno, za poslovne nepremičnine pa od 1,0 do 50 evrov letno. "V povprečju lahko govorimo o razmerju 1:30, torej pravne osebe plačujejo 30-krat več nepremičninskega davka, kot mi pravimo NUSZ, čeprav so njihove nepremičnine na kvadratni meter vredne manj kot stanovanjske. Takšnega razmerja ne bi smeli več dopuščati," meni Novak. 

Davki od premoženja v Sloveniji prispevajo v skupno blagajno relativno malo – okrog 316 milijonov evrov oziroma 0,6 odstotka BDP. Slovenija po zbranem obsegu davkov sodi med države, ki v manjši meri obdavčujejo nepremičnine, kažejo podatki OECD za leto 2019. Primerljiva je Avstriji s 0,6 odstotka BDP, Švedska ima okrog en odstotek. NUSZ med davki od premoženja prispeva največ v blagajno – 243 milijonov evrov.

Zaradi NUSZ se letno izgubi okoli 30 milijonov evrov 

Dodaten problem sistema NUSZ, pravi Novak, je, da so občine zelo 'šlampaste' pri zajemih površin stavb. Primerjava, ki so jo v združenju naredili pred nekaj leti, je pri poslovnih nepremičninah pokazala, da so baze GURS-a veliko bolj natančne kot občinske. "Res je, da je bilo veliko podatkov v zadnjih letih izboljšanih, a še vedno je okoli 20 odstotkov površin poslovnih subjektov, ki ne plačujejo NUSZ. Tako se letno izgubi, zaradi nesposobnosti občin, okoli 30 milijonov evrov letno, največ v Ljubljani." 

"Neizbežno je, da ga bo treba nadomestiti s sodobnim davkom, ki bo zagotovo bolj pravičen in bo predstavljal pomemben razvojni vir za občine," dodaja Božič. "Kadar imaš davek, ki je zasnovan na tržnih vrednostih, ta začne delovati kot katalizator urejanja prostora, urejanja evidenc, iz tega razloga se ga dojema kot strukturno reformo. Če spremenimo davek od dohodka pravnih oseb ali dohodnino, so učinki v obnašanju davkoplačevalcev bistveno drugačni, kot so pri obremenitvi nepremičnin."

Bi bile z davkom nepremičnine manj obremenjene kot sedaj z NUSZ?

Odvisno od stopnje davka, pravi Marko Novak. V kolikor bi bil davek samo 0,1 odstotka, kot predlagajo v združenju Fiabci, pod imenom tisočinka, bi se vse premoženje obdavčilo zgolj s tisočinko, torej z 0,1 odstotka vrednosti vsega premoženja. Okoli 80 odstotkov zavezancev bi za plačilo nepremičninskega davka v Sloveniji plačalo zelo podobne zneske, kot plačujejo danes NUSZ. Če pa bi obdavčili celotno premoženje, torej tudi finančno premoženje in avtomobile, bi po njihovem predlogu več plačali samo tisti, ki imajo več kot 300 tisoč evrov premoženja. Takšen bi plačal 300 evrov davka letno. Tisti, ki ima en milijon evrov premoženja, pa bi plačal 1.000 evrov letno.

Višina NUSZ pri poslovnih nepremičninah odvisna od dejavnosti

NUSZ je z vidika najemnika in najemodajalca v tej obliki zelo problematičen, ker ni jasno definirana sama formula, razlikuje se tudi po samih občinah, pove Maja Ostanek. "Ljubljana je ena izmed najdražjih, ko govorimo za pisarniške prostore – približno en evro na kvadratni meter na mesec, ki ga praviloma plačuje najemnik, se pravi se ta strošek prevali naprej, ki pa je seveda zelo visok. Drugo, kar je bolj problematično, je, da je ta višina odvisna od dejavnosti najemnika. Če gledamo naše podjetje, dejavnost je obratovanje nepremičnin in kot taki dobimo najvišji NUSZ, pa lahko sedimo v isti pisarni kot nekdo, ki se ukvarja z računalništvom." 

Morali bi obdavčiti zemljišča

Pri obdavčenju premoženja bi se morali omejiti na stanovanjske nepremičnine, meni Burger. "Ne vidim potrebe pri dvojnem obdavčevanju premoženja. Izjema tukaj so nepremičnine, kjer gre za kapitalsko naložbo. Je smiselno obdavčiti tudi storitev implicitnih najemnin, predpisanih na kvadratni meter nepremičnine. Izločiti pa moramo poslovne nepremičnine, kmetijska zemljišča, so eni najbolj škodljivih davkov v ekonomski teoriji." 

Če bi šli v prenovo nepremičninskega davka, bi morali iti v smer, da povečamo obdavčitev ekonomskih rent, zemljiških rent, torej v obdavčitev vrednosti zemljišča, meni Burger. "Ta davek bi morali bazirati na nadomestilo stavbnega zemljišča. Lahko pa se obdavči tudi potrošni del stanovanjskih nepremičnin, v smislu implicitnih najemnin, da se obdavči vrednost storitev, ki jo potrošniki prejmemo od imetja nepremičnine v obliki najemnine, ki jo plačujemo nekomu drugemu."  Tak davek ima Italija in še nekaj držav. Danska in Estonija sta lep primer, kjer se posebej obdavčuje zemljišča, ločeno od implicitnih najemnin, da se obdavčuje vrednost nepremičnin na zemljišču, pojasni Burger. 

Enako meni tudi ekonomist Sašo Polanec. Nepremičninski davek obremenjuje tako zemljišča in stavbe – slednje ni tako nujno obdavčevati. Z ekonomskega vidika je bolj upravičen davek, ki obremenjuje zemljišča. "Cene v Ljubljani so zelo visoke, na takih lokacijah visoko obdavčimo zemljo, saj opeka približno enako stane po različnih delih Slovenije." 

Najbolj smiselno bi bilo obdavčiti tiste, ki imajo neustrezno izrabljeno zemljišče, meni Burger. "Zelo majhen davek bi moral biti na obstoječe nepremičnine, ki so na zemljišču z visoko gradnjo in v obratni smeri, višji davek na neučinkovito izrabljena zemljišča, zlasti v mestih. Smiselno bi bilo obdavčiti zemljiške rente, ne pa gosto poseljenih območij, ker je to smiselna izraba prostora. Bolj obdavčeni bi bili lastniki z več nepremičninami in z manj učinkovito izrabljenimi nepremičninami." 

Funkcija nepremičninskega davka bi morala iti v to smer, da spodbuja učinkovito rabo omejenih zemljišč, zlasti v mestih. Da spodbujamo višjo gradnjo in je potem nepremičninski davek nižji in poskušamo izboljšati stopnjo urbanizacije, ki je podpovprečno nizka in je to velik problem v Sloveniji. "Znižamo cene nepremičnin, najemnin v mestih in spodbudimo rast mest, vse pogoje, ki jih ta konglomeracija nudi in s tem izboljšamo materialne pogoje za mlade družine. Ta davek bi moral iti v smeri, da se kaznuje neučinkovita raba prostora in nagrajuje bolj strnjena gradnja."  S tem bi spodbudili, da nepozidana zazidljiva stavbna zemljišča pridejo na trg, se učinkovito pozidajo in s tem povečajo ponudbo nepremičnin in bi padle cene nepremičnin na neko znosno raven. 

Pomanjkljive katastrske evidence

Slovenija še vedno nima urejenih katastrskih evidenc, kar močno otežuje številne postopke ter pravično uvedbo nepremičninskega davka, so zapisali v koalicijski pogodbi. Na Gursu ocenjujejo, da trenutno evidentirani podatki omogočajo izvedbo posplošenega vrednotenja nepremičnin. "Ali so dovolj dobri podatki za obdavčitev, pa je odvisno od tega, kaj bo zakon o davku na nepremičnine predpisal kot davčno osnovo. V primeru, da bo davčno osnovo predstavljala posplošena tržna vrednost nepremičnin, ki je pridobljena na podlagi podatkov o nepremičninah, ki jih vodimo v naših evidencah, potem je ključno, da ti podatki v največji meri odražajo dejansko stanje nepremičnin. Kakovost vpisanih podatkov je različna in odvisna od več dejavnikov (predvsem glede na način in vir zajema)." 

Božič ocenjuje, da se je v preteklosti na področju evidenc naredilo že zelo veliko, če ne bi bilo govora o davku, se najbrž ne bi naredilo nič. "Tu je bilo na tisoče državnih in lokalnih cest, ki sploh niso bile evidentirane. Gursu je naredil resno digitalizacijo na področju katastra. Se ni spalo, se je delalo na tem."