'Brutalne' najemnine in 'oderuški' krediti: 'Privilegij je, da si suženj banke'

Ana* (njeno pravo ime hranimo v uredništvu) z možem in dvema otrokoma živi v 70 kvadratnih metrov velikem najemnem stanovanju v Kamniku, za katerega na mesec odšteje 900 evrov. Najemodajalec je v zadnjih treh letih že trikrat dvignil najemnino. V devetih letih, odkar živita skupaj, sta se selila štirikrat. Prvič zato, ker je zanosila in sta potrebovala večje stanovanje, drugič pa se je lastnik odločil, da stanovanje po ločitvi potrebuje zase.

 Tretja izkušnja v najemu je bila najslabša, Ano ob pripovedovanju premagajo solze. "Tja sva sama želela iti, nisva imela izbire," pove. Lastnik je bil namreč alkoholik – imel je izpade, pošiljal je grozilna sporočila. Okolje za družino z dvema majhnima otrokoma ni bilo primerno, zato sta se preselila še četrtič. 

Meni, da so višine najemnin v Sloveniji v primerjavi s plačami, ki jih imamo, pretirane. Življenje v najemu je poleg tega nepredvidljivo. Zaradi nuje sta se v preteklosti odločila tudi za najem brez pogodbe, kar danes Ana obžaluje. "Vse gre po principu vzemi ali pusti. Če ne boš vzel, kar ponujam, bo pač prišel nekdo drug." Ob tem sicer poudarja, da niso vsi najemodajalci slabi, večina je človeških in razumevajočih, a vedno se najde nekdo, ki želi z oddajo predvsem dobro zaslužiti. 

Z možem si zdaj želita lastno stanovanje. Na vprašanje, kako pride nekdo s povprečnimi dohodki do lastne nepremičnine, Ana odgovarja, da težko. "Midva imava povprečni ali pa celo malo nadpovprečni plači. Če od doma nimaš finančne pomoči, je skoraj nemogoče. Prav tako je nemogoče varčevati ob takih najemninah," pove. Zaplete se že, ko se družina poveča, kreditna sposobnost pa se posledično bistveno zmanjša, dodaja. "Midva sva kreditno sposobna, a le za nakup največ dvosobnega stanovanja, kar pa ne zadošča potrebam naše družine. Obrok bi bil nižji od najemnine, kar je absurd. Če sva sposobna plačevati najemnino, zakaj ne moreva dobiti kredita za enak znesek?" se sprašuje Ana. 

Nazadnje sta se sicer z možem znašla v situaciji, ko je bil nakup stanovanja že skoraj uspešen, a se je zapletlo zaradi nepremičninskega agenta, ki je posredoval pri prodaji. V času, ko sta na banki urejala kredit, se je pojavil nov zainteresiran kupec iz tujine, ki je ponudil gotovino. Agent je zato raje sprejel njegovo ponudbo, Ano in njenega moža pa odslovil brez vednosti lastnika stanovanja. "Ko kupuješ stanovanje, moraš biti hiter, ne smeš imeti pomislekov. Potrebne je veliko sreče, ni dovolj le, da si kreditno sposoben," še zaključi. 

Hawlina: Najemnik je v podrejenem položaju

Po besedah Maše Hawlina iz Inštituta za študije stanovanj imamo v Sloveniji na najemnem trgu zelo neuravnovešeno razmerje med lastnikom in najemnikom. "Na eni strani najemnik nujno rabi neko stanovanje, na drugi strani pa ima lastnik običajno že večkrat rešen stanovanjski problem, ima več stanovanj in se lahko kadar koli odloči, da neha oddajati oz. pod kakšnimi pogoji bo sploh oddajal," pojasni. V času, ko je na trgu malo ponudbe, je predvsem pereče pomanjkanje primernih stanovanj, povpraševanja pa je veliko in to neravnovesje se le še bolj poglablja, dodaja. 

"Najemniki so tako obupani, da ko pridejo do nekega stanovanja, ki je vsaj približno primerno, so pripravljeni marsikaj sprejeti," pove Hawlinova. Najemna razmerja so običajno kratkotrajna, za 11 mesecev, veliko najemov je sklenjenih brez pogodbe. "Vedo, da kadar koli se bodo postavili zase, bodo morda tvegali konflikt z najemodajalcem, s tem pa tudi potencialno izgubo doma." 

Kot poudarja Hawlinova, stanovanjski zakon v teoriji predvideva kar nekaj pravic za najemnike, a je v praksi vseeno, kaj piše v tem zakonu, predvsem zaradi neravnovesja na trgu. Nadzora oz. regulacije najemnega trga ni, pravi, ob tem pa dodaja, da bi se že marsikaj spremenilo, če bi se povečalo število inšpekcijskih nadzorov. 

Prav tako v Sloveniji nimamo zares dobrih podatkov o tem, koliko najemnikov sploh imamo, kakšne so višine najemnin in v kakšnih pogojih ti ljudje bivajo. Po podatkih Sursa naj bi v Ljubljani živelo vsaj 33.000 najemnikov, po neuradnih ocenah pa tudi do 50.000. "Predvidevamo, da jih je bistveno več od uradnih številk. Imamo kar nekaj najema, kjer lastnik onemogoča prijavo prebivališča, veliko je oddaje na črno, kar nekaj študentov se odloči, da se ne bodo prijavili, ogromno je tudi migrantskih delavcev, ki ne vedo, da se morajo prijaviti," dodaja. 

Hawlinova ob tem opozarja tudi na luknje v zakonu. "Če nimaš izdelane energetske izkaznice, naj ne bi oddajal za več kot 11 mesecev. Zato je tudi večina pogodb za 11 mesecev. Če stanovanje oddajaš za manj kot leto dni, se to stanovanje po statistiki šteje za prazno stanovanje, zato tudi številke o tem, koliko imamo praznih stanovanj, ne vemo, ali zares držijo," pove Hawlinova. 

Zakaj želimo vsi svoje stanovanje?

Državni sekretar na ministrstvu za solidarno prihodnost Klemen Ploštajner pravi, da sta osnovni stvari, ki jo ljudje iščejo na stanovanjskem področju, varnost in stabilnost. Stanovanje nam ne sme povzročati prevelikega finančnega bremena, hkrati pa mora biti to tudi naš dom, v katerem si lahko ustvarimo družino. "V Sloveniji sta edina načina, da si to zagotoviš, dva – prvi je lastništvo, drugi pa neprofitni najem." Danes je tako edini način, da si zagotovimo stanovanjsko varnost, lastništvo, a ni bilo vedno tako. "V prejšnjem sistemu je približno 30 odstotkov Slovencev živelo v t. i. družbenih stanovanjih, ki so zagotavljala ravno ti dve osnovni funkciji, dostopnost in varnost," pravi. Slovenska navezanost na nepremičnine tako ni neka kulturna danost, ampak je logika sistema in gospodinjstva, ki išče varnost, meni Ploštajner.  

V zadnjih letih sicer lastništvo ni več tako vezano na samogradnjo ali dedovanje, ampak vedno bolj postaja vpeto v hipotekarni kredit, zato lastno stanovanje precejšnjemu sloju prebivalstva ne zagotavlja več takšne varnosti, poudarja. "Ne z vidika dostopnosti ne z vidika strahu, da boš stanovanje izgubil. Najem je pogosto bolj varna oblika bivanja kot lastništvo, je pa odvisno od ponudbe, ki jo uspemo kot družba in država producirati," pojasni Ploštajner. 

Po besedah Hawlinove danes najemništvo v Sloveniji povezujemo z neko drago in slabo rešitvijo. Ker so pogodbe kratkoročne, si najema ne moremo predstavljati kot neke stabilne oblike bivanja. Meni sicer, da Slovenci ideji najemništva nismo nenaklonjeni. "Mi smo naredili anketo, ki je pokazala, da če bi zagotovili primerne pogoje, pogodba pa bi bila za nedoločen čas, je okoli 70 odstotkov vprašanih temu naklonjenih." Hawlina prav tako meni, da je ceneje za državo, da vlaga v gradnjo javnih najemnih stanovanj, kot pa da porablja denar za subvencije.  

'Najem je danes prekaren'

Arhitekt Miloš Kosec prav tako ocenjuje, da je mentaliteta Slovencev posledica, ne pa vzrok za trenutno stanje. "Že v 60. letih, ko je prihajalo do intenzivne gradnje prevelikih hiš, namenjenih več generacijam, je bila to neka oblika varčevanja v družbi, kjer svojih prihrankov nisi mogel vlagati na borzo. Te okoliščine so se samo še zaostrile in danes je mentaliteta, da vsi hočemo svoje stanovanje, odraz dejstva, da normalnih najemniških razmerij pri nas ni," pove Kosec. 

Najem je danes podvržen nenadnim spremembam, hitrim prekinitvam in hitrim podražitvam. Najem je po mnenju Kosca prekaren. "Tako, kot imamo prekarna delovna razmerja, imamo tudi prekarne bivanjske razmere vseh, ki si ne morejo kupiti svojega stanovanja ali hiše, s tem pa poskrbeti za sicer zelo drago, a zanesljivo in dolgoročno obliko bivanja." 

Kosec je prepričan, da če bi imeli normalno razvit najemniški trg in bi se najemna stanovanja gradila, bi to sčasoma vplivalo tudi na našo mentaliteto. Nevzdržne razmere na stanovanjskem trgu nas silijo tudi v to, da smo pripravljeni sprejeti oderuška posojila in se za več 10 let zadolžiti. "Danes je privilegij že dobiti kredit na banki. Imamo opravka z vedno večjim delom prebivalstva, ki z načinom svoje zaposlitve, velikokrat prekarne, sploh nima dostopa do še tako oderuškega kredita. Danes je privilegij že to, da si lahko 20 ali 30 let suženj banke," pravi Kosec. 

Višje obrestne mere in manj interesa za kredite

Višje obrestne mere se že odražajo na obsegu stanovanjskih kreditov, kreditiranje gospodinjstev pa se umirja, medtem ugotavljajo na Banki Slovenije. Potem ko je povprečen mesečni prirast stanovanjskih posojil v letu 2022 znašal 61 milijonov evrov, se je ob šibkejšem kreditiranju obseg prvič po januarju 2016 zmanjšal, in sicer za štiri milijone evrov. 

Spremenljive obrestne mere za stanovanjski kredit so bile v primerjavi z lanskim letom višje za 2,9 odstotka, fiksne pa za 2,1. Povprečna fiksna obrestna mera za stanovanjsko posojilo je januarja letos znašala 3,8 odstotka, v enakem obdobju lani pa 1,7. 

Na Banki Slovenije sicer pojasnjujejo, da je gibanje kreditiranja v zadnjih letih poleg uvedbe njihovih omejitev močno zaznamovala epidemija covida-19. Pri stanovanjskih posojilih so banke v primerjavi z letom 2019 lani odobrile za 50 odstotkov več kreditov. 

Ob zadnjem, januarskem dvigu minimalne plače se je kreditna sposobnost kreditojemalcev s prihodki do povprečne plače močno zmanjšala, priznavajo na banki. Zato so z ministrstvom za finance pristopili k spremembi zakonodaje, ki bi to problematiko rešila. Konec marca je bila tako sprejeta zakonska novela, po kateri bo lahko Banka Slovenije makrobonitetne ukrepe na področju kreditiranja določala tako, da nanje spremembe minimalne plače ne bodo več vplivale. To pa še ne pomeni avtomatično sprostitev omejitev kreditiranja, opozarjajo na finančnem ministrstvu. To je namreč še vedno v pristojnosti banke. 

Na vprašanje, ali razmišljajo o sprostitvi omejitev kreditiranja, na Banki Sloveniji odgovarjajo, da bodo tudi v prihodnje redno spremljali razvoj tveganj v bančnem sistemu in temu ustrezno prilagajali svojo makrobonitetno politiko. Bistvenih sprememb v bližnji prihodnosti tako še ni moč pričakovati. 

Mladi ostali brez kreditov

Vlada Janeza Janše je sicer v svojem zadnjem mandatu sprejela stanovanjsko jamstveno shemo za mlade. Država bi tako mladim do 38. leta starosti in mladim družinam ob prvem reševanju stanovanjskega problema nudila jamstvo. A zakon nikoli zares ni izpolnil svoje funkcije – do 31. januarja letos kredita z jamstvom države ni dobil niti en mladi Slovenec. 

Na ministrstvu za finance so pojasnili, da je zakon poln pomanjkljivosti. Največji problem je ta, da je namenjen osebam, ki na podlagi ukrepov Banke Slovenije niso kreditno sposobni, zato takim osebam, četudi imajo poroštvo države, banke po bančni regulativi ne smejo izdajati kreditov. Banka Slovenije je sicer nato nekoliko omilila omejitve. Kljub temu je minister za finance Klemen Boštjančič ocenil, da zakon ni primeren za novelacijo. 

Maša Hawlina sicer poudarja, da lastništvo ne more funkcionirati za vse, meni pa, da bi se morali v prihodnosti odmakniti od politik, ki to promovirajo. To namreč povzroča dolgoročne težave. "Koliko imamo ljudi, ki živijo v stanovanjih, ki za njih niso primerna. Koliko imamo propadajočega stanovanjskega fonda, ker si ljudje ne morejo privoščiti vzdrževanja. Ključno je, da se država odmakne od spodbud za lastništvo in se usmeri v gradnjo najemnih stanovanj."

 Prevelika, energetsko potratna hiša, v kateri živita ena ali dve starejši osebi, ki si kljub povprečnim pokojninam ne moreta privoščiti normalnega vzdrževanja, je po mnenju Kosca zrcalna podoba krize, ki se v mestih kaže skozi premajhna, včasih polkletna in vlažna stanovanja, ki so predraga. Kot meni, lahko stanovanjsko krizo rešujemo samo tako, da pogledamo tako sistemsko stisko v mestih kot stisko na podeželju. "Ne gre za identični stiski, je pa treba omogočiti bolj normalno življenje tistim, ki živijo v prevelikih hišah, in tistim v premajhnih, nekakovostnih stanovanjih," je jasen Kosec. 

Bo vlada omejila višino najemnin na trgu?

Državni sekretar Ploštajner pojasni, da je z vidika najemnega trga več dejavnikov, ki vplivajo na njegovo nestabilnost. Poleg tega, da je trg nereguliran, imajo lastniki veliko možnosti za drugačno uporabo stanovanja. To je lahko kratkoročni najem, ki je bolj profitabilen od dolgoročnega, ali pa je stanovanje oblika kapitalske naložbe. 

Vlada namerava urediti najemni trg. Ploštajner ne izključuje možnosti nepremičninskega davka, ki bi lahko preprečil špekulacije na stanovanjskem trgu. Usoda davka je sicer nejasna. Koalicija se je v koalicijski pogodbi zavezala, da bo na dolgi rok uredila pravičen, pošten in enostaven davek na nepremičnine. Premier Robert Golob je nato v oddaji Preverjeno pred dnevi dejal, da so nepremičnine danes dobro urejene in da se v ta del ne bodo spuščali, kmetje, ki so te dni protestirali, pa trdijo, da naj bi jim zagotovil, da davka še vsaj dve leti ne bo. 

Drugi ukrep ministrstva je vezan na urejanje kratkoročnega najema. V letošnjem letu bodo pričeli s pripravami, v naslednjem letu pa nameravajo področje ustrezno zakonodajno urediti. Tretji sklop ukrepov pa bo usmerjen v urejanje najemnega trga. Ministrstvo načrtuje tudi urejanje višine najemnin in regulacijo njihove rasti. 

Po besedah Ploštajnerja bo ministrstvo vzpostavilo sistem, na podlagi katerega bodo določili minimalno dolžino najemne pogodbe. Kot poudarjajo, stanovanjski zakon določa pravice in dolžnosti tako lastnikom kot najemnikom, pravno varnost pa jim zagotavlja najemna pogodba. Kot dodajajo na ministrstvu, si bodo prizadevali za vzpostavitev evidenc najemnih pogodb, hkrati pa bi povečali nadzor nad njihovim sklepanjem. Stanovanjski inšpekciji bo treba dodatno razširiti pooblastila, ta bo nato že z vpogledom v evidenco preverila, ali je najemna pogodba sklenjena ali ne. Oblikovali bodo tudi svetovalnico za najemnike, ki bo nudila podporo v primeru kršenja pogodb ali zakonodaje. 

'Cene najema so brutalne'

"Cene najema so brutalne, pretirane," poudarja Zoran Đukić iz Stoja nepremičnine. Ravno zato mora biti država prisotna na stanovanjskem trgu. Če bo vlada omejila ceno najemnin, bo po besedah Đukića grobo posegla na trg in prestrašila še tiste, ki so želeli oddajati, in bodo še bolj zaklenili vrata. "Torej dvignili ti bomo davke, določili ti bomo ceno, kdo bo potem oddajal? Bolje bi bilo subvencioniranje cene, znižanje davkov," meni. 

Nejc Mlakar iz Mesto nepremičnin pojasnjuje, da so se s pomanjkanjem nepremičnin in visokim povpraševanjem ter dvigom davkov tudi cene najema posledično dvignile. "Z napovedanimi novimi davki, s katerimi želi vlada dodatno obdavčiti nepremičnine, pa lahko pričakujemo posledično še višje najemnine. V praksi se je namreč pokazalo, da najemodajalci vse dodatne stroške oziroma obdavčitve ponavadi prenesejo na najemnike," še opozarja.

Gradnja stanovanj zaostaja za rastjo prebivalstva, lastno stanovanje je privilegij za tiste, ki imajo presežna sredstva ali pa dostop do kredita, javna najemna stanovanja so namenjena ozkemu krogu, na tržnem najemnem trgu pa vlada 'divji zahod'. Kaj torej preostane povprečnemu Slovencu, ki išče dom?