V Ljubljani, kjer je kvadratni meter novega stanovanja lani stal od 4500 do 5500 evrov, si ogledamo dve stanovanji. Prvo se nahaja na zaželeni lokaciji, v ljubljanski soseski Trnovo. Medtem ko na gradbišču potekajo še zadnja zaključna dela, nas nepremičninska agentka popelje na ogled luksuzne novogradnje s štirimi dupleks nadstandardnimi stanovanji. Investitor je tujec, Indijec, ki je več let živel na Fidžiju, pred kratkim pa sta se z ženo ustalila v Sloveniji. 

V spodnjih nadstropjih se nahaja nekoliko cenejše, atrijsko stanovanje, v zgornjih dveh nadstropjih pa stanovanje z razgledom na Ljubljanski grad s 180 kvadratnimi metri neto površine. Temu primerna je tudi cena. Za slednjega boste morali odšteti vrtoglavih milijon evrov. Kaj dobite za ta denar? Poleg dobre lokacije med drugim še talno ogrevanje, parket iz beljenega hrasta, nadstandardna okna, električne žaluzije, odprte prostore, visoke strope, veliko teraso, dve parkirni mesti. Stanovanje kljub visoki ceni ni opremljeno. Zanima nas, koliko je zainteresiranih kupcev. "Objekt se končuje, zato je zdaj več interesa in veliko ogledov. Imamo že tri potencialne resne kupce," pove agentka Urška Tomšič iz agencije Stoja Nepremičnine. 

V nadaljevanju se odpeljemo v drugo zaželeno sosesko – Šiško. Tam si ogledamo 2,5-sobno stanovanje v starejšem bloku brez zagotovljenega parkirnega mesta. Cena pa: 242.000 evrov. Povpraševanje po tem stanovanju, ki je bilo pred petimi leti v celoti prenovljeno, je pričakovano večje. Največ interesa je med mladimi pari, ki želijo na 'svoje', tričlanskimi družinami in investitorji, ki bi stanovanje dali v najem. 

Po besedah Zorana Đukića, direktorja podjetja Stoja nepremičnine, so se cene na nepremičninskem trgu v zadnjem obdobju nekoliko umirile, obseg poslovanja in prodaje je padel. Kljub temu stanovanj po dostopnih cenah v Ljubljani, pa tudi v drugih večjih mestih po Sloveniji, primanjkuje. "Včasih je bila garsonjera 100.000 evrov. Zdaj je 200.000. Najemnina je znašala 300, zdaj je 700 ali 800 evrov. A je to normalno? Ne, ni," poudarja. 

Da bi razumeli, kaj je privedlo do trenutne situacije, moramo pogledati za nazaj, pravi Đukić. Spomni na projekt Bellevue Tivoli iz leta 2017, ko so 200 stanovanj prodali po 2300 evrov za kvadratni meter. Vse od takrat cene strmo naraščajo. Do letošnjega leta so se povzpele na štiri, pet, sedem, pa tudi vse do ekstremnih 12.000 evrov za kvadratni meter. "Če rečemo, da je to nek normalen cikel, drugega, kot da se cene umirijo, nismo mogli pričakovati, ker se je tudi fond stanovanj izčrpal." 

Direktor agencije Mesto nepremičnin Nejc Mlakar ocenjuje, da je trenutno še prezgodaj govoriti o poku 'nepremičninskega balona', kot se ga spominjamo iz leta 2008 oz. 2009. Drži, da je bilo v letošnjem letu sklenjenih nekaj manj prodajnih pogodb, vendar so bile cene obstoječih transakcij še vedno na nivoju cen iz preteklega leta. "Trenutno na trgu ni evforije, kakršna je bila lani, vendar pa je povpraševanje še vedno veliko večje od ponudbe nepremičnin," dodaja Mlakar. 

Na zelo visoki ravni ostajajo cene gradbenih materialov in storitev, zaradi česar Mlakar ocenjuje, da se bo trenutna cena na kvadratni meter pri novogradnjah težko spustila. Tudi Andraž Erceg iz nepremičninske agencije Ghaus poudarja, da na višino cen trenutno najbolj vplivajo podražitve v gradbeništvu in pomanjkanje novih standardnih nepremičnin, ki bi bile dostopne povprečnemu kupcu, predvsem srednji in mlajši generaciji. 

"Moje osebno mnenje je, da ne bomo doživeli večjega zloma cen, a seveda le pod pogojem, da govorimo o podobnih ekonomskih in socialnih razmerah v Sloveniji in v Evropi, kot so danes. V primeru svetovnega zloma nepremičninskega trga pa je lahko situacija seveda drastično drugačna," še doda Erceg. 

Cene stanovanj višje za 19 odstotkov, cene hiš za 12 

Ocene nepremičninskih agentov potrjuje tudi najnovejša analiza Geodetske uprave o stanju na slovenskem trgu nepremičnin v lanskem letu. Leto 2022 je zaznamoval začetek vojne v Ukrajini, ki pa, kot kažejo podatki Gursa, ni neposredno vplival na slovenski nepremičninski trg. Dosegli smo namreč novo rekordno raven cen – cene stanovanj so nominalno zrasle za 19 odstotkov, cene zemljišč za 17 odstotkov, cene hiš pa za 12. Število poslov se je zmanjšalo za od 5 do 10 odstotkov, kar po ugotovitvah Gursa kaže na postopno ohlajanje trga. Ta trend se bo predvidoma nadaljeval tudi v letošnjem letu, predvsem v luči visokih cen in višanja obrestnih mer.

Število transakcij z zemljišči za gradnjo se je zmanjšalo za dobrih 15 odstotkov, kar Gurs pripisuje manjšemu povpraševanju zaradi visokih cen zemljišč in visokih gradbenih stroškov ter manjše kupne moči prebivalstva, kaže pa tudi na postopno zmanjševanje gradbene aktivnosti v prihodnje. 

A kot opozarjajo, je slovenski nepremičninski trg v veliki meri odvisen od dogajanja na največjem trgu, v Ljubljani. V prestolnici povpraševanje še vedno presega ponudbo. Gurs je sicer zaznal manjše zanimanje za rezervacije stanovanj, ki so še v gradnji, a hkrati opozarja, da se je večina novih stanovanj lani prodala, še preden so sploh prišla na trg. Poka nepremičninskega balona za zdaj ne pričakujejo. 

V letu 2022 so bile cene stanovanj najvišje v Ljubljani, a so jih v zadnjem četrtletju prvič po letu 2017 prehitele cene na Obali. Povprečna cena kvadratnega metra stanovanja v prestolnici je znašala 3950 evrov in je bila v primerjavi z letom 2021 višja za 540 evrov. Na drugem mestu je Obala, kjer v povprečju kvadratni meter stanovanja stane 3770 evrov. 

Najcenejša stanovanja v Sloveniji so v Beli krajini in Prekmurju, s cenami tik nad 1000 evrov za kvadratni meter. 

Slovenski prodajalec je konservativen in prodaja s čustvi

Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjan Udovič poudarja, da se trenutno čuti negotovost glede prihodnjih ekonomskih razmer, zato so kupci previdni. Nekateri kljub temu špekulirajo in pričakujejo, da bodo cene padle. "Cene so verjetno dosegle nek vrh, kakšnega večjega padca, sploh hitrega, pa po mojem mnenju ne gre pričakovati. Povprečen slovenski prodajalec je namreč precej konservativen in prodaja s čustvi. Posledično bistveno počasneje svoja pričakovanja prilagaja razmeram na trgu," pojasni Udovič.

Meni, da bodo cene hitreje spuščali le tisti, ki se jim s prodajo mudi. Na to pa znajo delno vplivati tudi zunanje okoliščine, predvsem morebitna uvedba nepremičninskega davka. Usoda le-tega je zdaj nejasna. Premier Robert Golob je namreč v oddaji Preverjeno dejal, da bodo sprva skušali zmanjšati obremenitev plač, nato pa se bodo posvetili premoženju. Pri tem je nakazal, da bo področje nepremičnin ostalo takšno, kot je sedaj. "Tu ne govorimo o nepremičninah, ki so danes dobro urejene. V ta del se ne bomo spuščali, nikomur ne bomo nepremičnin jemali kar tako," je premier povedal za Preverjeno. 

Kosec: Prazno stanovanje mora biti obdavčeno

Slovenski arhitekt Miloš Kosec izpostavlja, da brez nepremičninskega davka sploh ne moremo razmišljati o pravični prerazporeditvi bremen in o prestrukturiranju kapacitet, ki jih že imamo. Poudarja, da ima podeželje velik potencial, na drugi strani pa bo treba v mestih sprostiti obsežna zemljišča za gradnjo in 'penalizirat' tiste investitorje, "ki stanovanja razumejo kot zlate palice v trezorju, ne pa kot celice bivanja". 

"Če stanovanje ni naseljeno, mora biti zelo obdavčeno, zato da so lastniki prisiljeni, da ga dajo v promet. Absolutno je s stališča uporabnika absurd, da imamo vedno več praznih stanovanj, s stališča investitorja pa v današnji davčni realnosti, ob spodbudah in podpori oblasti tistim, ki to najmanj potrebujejo in že imajo več stanovanj, pa ni," poudarja Kosec. 

"Če ti grozi inflacija, nenehno spreminjajoče se razmere na finančnih trgih, obenem pa vidiš, da se vrednost stanovanj v urbanih centrih vsako leto poveča za 10 ali celo 20 odstotkov, potem je samoumevna odločitev, da boš parkiral denar v stanovanje," je jasen Kosec. V tem primeru ni v interesu lastnika, da tako stanovanje odda v najem. "Potem se ti v tem nepremičninskem skladu vsako leto naložijo na glavnico še zajetne obresti, ki praktično niso obdavčene. To je treba urediti in to čim prej," še pove. 

Nepremičninski agenti po drugi strani menijo, da je ravno trenutna davčna politika ta, ki lastnike investicijskih nepremičnin odvrača od tega, da bi stanovanje oddali v najem. "Če bi bila davčna politika bolj naklonjena, bi šlo več stanovanj na trg. Bolj kot bodo zaostrovali davčno politiko, manj bodo dobili stanovanj," pravi Zoran Đukić.

Udovič meni, da bi morala država motivirati lastnike praznih nepremičnin, da te oddajo. Na ta način bi luknjo na najemnem trgu lahko zapolnili praktično brez javnih sredstev, meni. "Statistični podatki kažejo, da je v Sloveniji precej nepremičnin, ki so prazne. V takšnih razmerah pa je lahko gradnja novih stanovanj tudi manj smotrna, saj so prazna stanovanja že zgrajena. Ker je verjetno precej teh nepremičnin oddanih na črno, bi morala država v tem delu bistveno okrepiti nadzor in zaostriti sankcije," poudarja Udovič. 

Po njegovem mnenju je sicer velik del praznih nepremičnin posledica slabe pravne varnosti najemodajalcev in nestabilnega davčnega okolja ter visokih davčnih bremen. Vse to bi morala država nasloviti, če bi želela zagotoviti večjo aktivacijo praznih stanovanj. "Nekaj takega lahko doseže tudi s povečanjem zanimanja za t. i. javno najemno službo, ki še ni zaživela."

Uvedba nepremičninskega davka bi lahko vplivala na večji interes za aktivacijo praznih stanovanj, saj bi bilo ohranjanje le-teh za lastnike bistveno dražje kot sedaj, se strinja Udovič. "Seveda pa tudi davek ni čudežna rešitev. V številnih primerih tako lahko pričakujemo različne načine "davčne optimizacije" na tem področju, kot so prenosi lastninske pravice na sorodnike in navidezne prijave prebivališča." 

Rabljena stanovanja na ravni novogradenj

Slovenski nepremičninski trg je po besedah Zorana Đukića zelo specifičen. Cene rabljenih stanovanj v mestih dosegajo skoraj enake vrednosti kot novogradnje. "Predvsem je tako zaradi pomanjkanja ponudbe. Če pogledamo teh nekaj projektov, ki so na trgu, vidimo, da nimamo veliko izbire, povsod je treba sklepati kompromise. Zmanjšalo se je tudi število izdanih gradbenih dovoljenj. Ves ta bum "padle bodo cene", ustavlja tudi investitorje. Ti se ustrašijo tega dogajanja, informacij," razlaga Đukić. Na eni strani imamo trenutne visoke cene, na drugi strani pomanjkanje nepremičnin. "Kaj se bo zgodilo potem, ko cene padejo? Karavana bo šla naprej, življenje tudi, in vsi bodo šli nazaj kupovat nepremičnine."

Čas kupcev s presežnim denarjem

Trenutno smo v obdobju inflacije, banke zvišujejo obrestne mere, kar vpliva tudi na kupce. Predvsem tiste, ki kupujejo s krediti. Po podatkih Banke Slovenije je bila fiksna obrestna mera januarja letos 3,8-odstotna, v enakem obdobju lani pa 1,7-odstotna. 

Ustavili so se tudi tisti, ki so špekulativno kupovali nepremičnine s poceni kreditom, nato pa so stanovanje oddali v najem ali preko platforme Airbnb. Kupujejo stanovanja zdaj tisti s kovčki denarja? "Mogoče ne ravno s kovčki, vendar pa zagotovo z lastnimi sredstvi. Večinoma so naše stranke trenutno osebe, ki se želijo znebiti gotovine zaradi inflacije in bančnih rizikov. Ostanejo samo zlato in nepremičnine," pove Đukić. Takih strank je trenutno 90 odstotkov. "Absolutno je zdaj čas kupcev s svojim, presežnim denarjem." 

Mlakar poudarja, da si kupci z lastnimi sredstvi še vedno želijo kupovati stanovanja za naložbo, saj se bojijo, da bodo z inflacijo izgubili vrednost premoženja. "Po drugi strani pa kupci, ki kupujejo nepremičnine s hipotekarnimi krediti, še niso sprejeli dejstva, da je čas nižjih obrestnih mer žal stvar preteklosti in se bodo morali navaditi na to novo dejstvo, da so obrestne mere višje."

Kdo si lahko privošči nakup stanovanja brez kredita? "To pa je treba pogledati na bančne račune, kjer je okoli 25 milijard evrov. Veliko je prihranjenega denarja, shranjenega na bankah, naš kapitalski trg pa se že 20 let ne premakne nikamor," pravi Đukić. Mlakar pojasnjuje, da so kupci luksuznih nepremičnin predvsem uspešni poslovneži, kriptomilijonarji in poklicni športniki. Nepremičnine mikajo tudi uspešne zdravnike in Slovence, ki živijo in delajo v tujini, pravijo investitorji. 

'Nepremičnine so postale najhitreje rastoča špekulacija'

Arhitekt Kosec pove, da so finančni pretresi zadnjih desetletij, pa tudi zdravstvena kriza, iz nepremičnin naredili ne samo varno obliko investiranja, ampak tudi najhitreje rastočo špekulacijo. "Stoletja nazaj so bile nepremičnine zelo varna, a zelo konservativna, nedonosna oblika varčevanja. Danes pa so postale bistveno bolj zanesljive in dobičkonosne, kot denimo špekuliranje na trgih," razlaga. 

To je iz domov primarno naredilo objekt investicij za tisti del prebivalstva, ki ima presežna sredstva, kar pa je v neposrednem konfliktu z dejstvom, da potrebujejo varno zatočišče in dom predvsem tisti, ki ga še nimajo. To, da v Ljubljani povpraševanje presega ponudbo, ni nobena novost, tako je že vsaj 150 let, pravi Kosec, ki dodaja, da se moramo vprašati, zakaj je tako. "Ker nimamo skupnih strukturnih akterjev, države in občine, ki bi zares radikalno posegli v ta razmerja, tako kot so to že davno naredili na Dunaju. Tam se tega držijo in so učinki vidni." Na Dunaju kljub visokim življenjskim stroškom živijo kakovostno, pri nas pa je stanovanjski trg že od nekdaj, razen v času socializma, pretežno del zasebnega sektorja. Kosec poudarja, da v vsaki zreli družbi stanovanjski sektor ni podvržen izključno zasebnemu, ampak gre vedno za kombinacijo obeh. 

Prepričan je, da bi morali v Sloveniji stanovanje kot neko osnovno dobrino vsaj deloma ločiti od špekulacij na trgu. "Zasebnemu investitorju je znano, da proizvodna cena stanovanja seveda niha, a se spreminja bistveno manj kot nakupna cena. Če bi zasebni investitorji zdaj začeli graditi trikrat ali pa štirikrat več stanovanj, bi sami sebi kopali grob, ker bi se cena občutno znižala, proizvodna cena pa bi bila skoraj enaka. V interesu zasebnih investitorjev ni, da bi gradili več," je jasen Kosec. 

Želja zasebnikov ni, da bi bila ponudba prevelika, saj ravno majhna ponudba prinaša večje dobičke. Zato je prepričanje, da bo trg enkrat sam zravnal neravnovesja, zgrešeno, pravi. 

'Vila blok je sociopatska oblika prebivanja' 

V zadnjem obdobju se je v sodobni stanovanjski gradnji uveljavila beseda vila blok, ki kupcu že skozi besedno skovanko obljublja nadstandard, luksuz. Pa to drži? Kosec pravi, da se je termin rodil v času tranzicije, označuje pa prehod iz nekega kolektivnega, socialno premišljenega načina gradnje sosesk v aspiracijo nove družbe, kjer je vsak milijonar, čeprav je mogoče trenutno bankrotiran. 

"Vila blok je dobesedno kombinacija bloka, ki hoče postati vila. Kako je to videti v realnosti, je zelo problematično," je prepričan Kosec. Običajno so vila bloki umeščeni v tista območja mest, kjer so cene višje in kjer naj bi bilo bolj prijetno živeti. "Parazitirajo na tem, kar je bilo nekdaj zgrajeno, poslabšujejo kakovost življenja svojih sosedov, obenem pa delajo to na tako majhnem merilu, da od njih prostorski akti ne morejo zahtevati javnih igrišč, javne infrastrukture." Gre namreč običajno za blok z manj kot 10 stanovanji, okolica pa od njega nima nič pozitivnega, meni Kosec. 

Ne smemo pristati na to, da lahko za mejo svoje parcele zgradimo, kar želimo, je mnenja. "Še vedno jemlješ sonce svojim sosedom, možnost bivanja v enem normalnem mestu, ki ni ločeno samo na vozne pasove za avtomobile in garaže, in da zunanji javni prostor ni samo prometna infrastruktura, ampak je prostor, kjer opravljamo svoje socialne potrebe." Vila blok je namreč narejen tako, da nikogar ne srečaš, pojasni Kosec. "V njega se zapelješ v garažo, funkcioniraš kot v službi in nakupovalnih središčih, to je najbolj sociopatska oblika prebivanja v prostoru." 

Arhitekt ob tem dodaja, da so v preteklosti načrtovalci sosesk zelo dobro razumeli pomen socializacije. Kot primer navede tudi slovenske vasi, "ki niso narejene za asocialne sociopatske posameznike". Tam so se prebivalci dobro zavedali, da bodo lahko dolgoročno kakovostno živeli samo tako, da bodo gradili neko skupnost, še zaključi.