Golnik: spor z upravnikom na sodišču

Upravniki stanovalcem za svoje storitve v povprečju računajo od 8 do 15 evrov mesečno na posamezno stanovanje. Dominvest 12 evrov, Domplan 10, Želva med 8 in 15 evrov. Konkretno – SPL upravlja 1600 stavb oziroma 45 tisoč stanovanj, na enoto prejme mesečno v povprečju 15 evrov, torej samo za upravljanje skupno preko 670 tisoč evrov. Pokrivajo predvsem osrednjo Slovenijo, vse do Kočevja, in kakšno stavbo na Gorenjskem. Upravnikov imajo 40, odgovarja generalni direktor SPL-a Janez Ribnikar. "Povprečni stroški so od 150 do 200 evrov za povprečno enoto. Naši stroški dosežejo 10 odstotkov razdelilnika, ostalo so mesečne dobave, voda, elektrika, odvoz smeti."

Ključno pri delitvi stroškov, tako Ribnikar, je število prijavljenih oseb. "Priča smo, da so ljudje nezadovoljni s pričakovano poštenostjo svojih sostanovalcev, kar je odvisno od prijave etažnega lastnika. Ni vzvodov, da bi se lahko preverilo in sankcioniralo morebitne nepoštene prijave, zamolčano število oseb, na podlagi česar lahko pridejo do privilegijev pri delitvi."

Po besedah Ribnikarja je potrebna digitalizacija upravljanja, "da se olajša odločanje etažnim, da jih naše informacije tudi lažje dosežejo."

Niti cen na trgu se ne da primerjati, ker upravniki ponujajo zelo različne storitve, razlaga direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič. "Stanovanjski zakon na enem mestu ne navaja vseh storitev, ki jih upravnik mora izvajati, malo je problem, da so obveznosti upravnikov razdrobljene, vsako ministrstvo, ki se spomni, v zakon, ki se nanaša na večstanovanjske stavbe, doda kakšno obveznost. Zakon bi moral na enem mestu določiti obvezne storitve, ki lahko sestavljajo košarico, ki bi jo vsak upravnik moral izvajati."

Maja Potočnik iz Dominvesta pojasnjuje, da za vsako stavbo naredijo pregled, kaj potrebuje. "Določene stavbe sami čistijo, določeni imajo čistilko, določeni sami menjajo žarnice, imajo hišnike. Odvisno od prvotno vgrajenih sistemov, če imaš nekje dvigalo, požarno zaščito, to vse podraži vzdrževanje. V starejših blokih so vedno stroški nekoliko nižji kot v novejših."

Dominvest upravlja okrog 350 stavb oz. 6550 enot na območju zgornje Gorenjske – Kranjska Gora, Jesenice, Radovljica, Bled, Bohinj. Maja Potočnik opozarja, da je kaos predvsem pri upravljanju poslovnih stavb. Da upravniki niso policaj, pravi Maja Potočnik. "Nekateri etažni lastniki si predstavljajo, da imamo večja pooblastila, kot jih v resnici imamo. Naša pooblastila segajo samo do vhoda v posamezna stanovanja, ostalo se navezuje na skupne dele, skupne naprave. Tam se naša vloga konča."

Lani so začeli upravljati stavbe na Vurnikovem trgu v Radovljici. Gre za poseben primer, kjer je nedorečeno stanje. "Tukaj potem največ pride do nezadovoljstva, etažni lastniki ne vidijo celotne slike, da v končni fazi mi samo razdelimo stroške, na kakšen način jih razdelimo, ali je podlaga sklep lastnikov ali zakonska. Tukaj imamo zvezane roke."

Upravnike po vsej Sloveniji nadzira le pet inšpektorjev. Lani je inšpekcija prejela več kot 1400 pobud etažnih lastnikov. Letos 560. Inšpektorji so uvedli 40 prekrškovnih postopkov in izdali globe za 1500 evrov. 

"Eden izmed večjih razlogov je poraba sredstev rezervnega sklada. Sredstva so premoženje etažnih lastnikov, upravičeno pričakujejo, da se ta sredstva porabljajo racionalno, da se za ta denar čim več dobi," pojasnjuje glavni inšpektor Inšpektorata za stanovanja Boštjan Rus.

Stanovalci se velikokrat obračajo na inšpektorje glede ponudb, ki jih pridobiva upravnik. Inšpekcija preveri, ali je dobil več kot dve ponudbi, ne morejo pa preverjati, ali te ponudbe ustrezajo dejanskih potrebam in interesom, dodaja Rus. "Po domače, ali so precenjene, ali res vključujejo vse, kar bi lastniki želeli zamenjati." Zelo veliko je pripomb nad razdelilniki stroškov. In tudi pripomb, ker upravnik ne omogoča vpogleda v listine. Upravnik mora namreč enkrat mesečno omogočiti lastnikom vpogled v vso dokumentacijo, ki se nanaša na upravljanje stavbe.

Kadar sumijo, da gre za kaznivo dejanje, zadevo predajo tožilstvu, ki preuči, ali gre za kaznivo dejanje. "Pri porabi sredstev rezervnega sklada, če upravnik neupravičeno uporabi sredstva, gre lahko za prisvojitev sredstev." Poklic upravnika ni reguliran. Bi morali po poti nepremičninskih posrednikov? "Da bi se z upravljanjem ukvarjali izobraženi ljudje, tisti, ki se spoznajo na to."

Nepremičninski posrednik s svojim strokovnim znanjem jamči za to, tako Udovič, da bo posel izveden tako, kot mora biti. "Ampak posrednik sodeluje v enem trenutku, pri prometu z nepremičninami, upravnik pa z nepremičnino lahko upravlja celo njeno življenjsko dobo. Ne da bi zmanjševali pomen nepremičninskega posrednika, ampak želimo poudariti pomen upravnika, nenavadno je, da ga zakonodajalec ni prepoznal kot kader, ki bi res moral biti strokovno izjemno usposobljen in mu postaviti neke pogoje."

Na naslovu Golnik 112 traja dolgoletni spor med lastnikom stanovanja in upravnikom Domplanom. Pred blokom se srečamo z Igorjem Frelihom, ki zastopa lastnika stanovanja v tretjem nadstropju. Niza očitke, da "z Domplanom ni mogoča normalna komunikacija, vsaki komunikaciji sledi ignoranca, manipulacija ali sprenevedanje, neresnice."

Zapletati se je začelo s spremembo ogrevanja s kurilnega olja na zemeljski plin, pojasnjuje Frelih. "Ob samem prehodu je bilo v cisterni 30.000 litrov kurilnega olja, tega je Domplan prodal meni neznanemu kupcu in na neznani način." Domplan smo vprašali – komu in za koliko je Domplan prodal preostanek olja in ali so lastnike o tem obvestili? Odgovorili so nam, da "se je navedena količina olja ob upoštevanju takratne vrednosti ekstra lahkega kurilnega olja koristila za prenovo kotlovnice na navedenem naslovu izključno za potrebe etažnih lastnikov in nikakor ne za izgradnjo plinske infrastrukture."

Frelih upravniku očita, da je na skupno kotlovnico brez njihovega dovoljenja priklopil vrtec. Da so za to potrebovali 100-odstotno soglasje, Frelih sklepa iz dokumenta, ki ga je Domplan objavil na oglasni deski v stavbi. "Je bilo zapisano, da je potrebno za priklop/odklop iz centralnega ogrevanja podpis vseh lastnikov. Niso dobili našega podpisa."

Po besedah Domplana je stališče upravnika v dopisu napačno. In še, da je Domplan večstanovanjske stavbe Golnik 111, Golnik 112 in Golnik 67 skupaj s kotlovnico v upravljanje prevzel leta 1992. "Vrtec Ostržek je bil ob prevzemu upravljanja navedenih stavb že priključen na kotlovnico v stavbi Golnik 111. Zaradi manjkajoče dokumentacije oziroma prepričanja, da je bil Vrtec Ostržek zgrajen hkrati s sosesko, je bilo tudi stališče upravnika v dopisu, s katerim razpolagate, napačno. Ob prenovi kotlovnice ter ekonomski analizi projekta se je izkazalo, da je bil Vrtec Ostržek zgrajen 10 let pozneje kot zgoraj navedene stavbe, zato ga ni bilo več mogoče obravnavati kot solastnika kotlovnice. Ker je tudi Vrtec sam izrazil željo po lastnem ogrevanju, jim je bil odklop tudi omogočen."

Pojasnjujejo še, da bi bila investicija prenove kotlovnice še enkrat dražja, če bi bil Vrtec Ostržek solastnik kotlovnice in bi ostal priklopljen na ogrevalni sistem, predvsem zaradi njegove fizične oddaljenosti od stavbe Golnik 111. Stroške takšne prenove pa bi poleg Vrtca krili tudi vsi ostali solastniki kotlovnice.

Zato se je lastnik, ki ga zastopa Frelih, odklopil od centralnega ogrevanja. O tem so zakonsko obvestili Domplan. "Ogrevanja ne plačuje, s tem se Domplan ne strinja in je vložil tožbo." Kranjsko sodišče je odločilo v prid Domplana. Zakonodaja namreč določa, da se lahko etažni lastnik stanovanja kot solastnik kotlovnice iz skupne kotlovnice lahko odklopi le s 100-% soglasjem ostalih solastnikov kotlovnice. "Ker toženec za odklop stanovanja na naslovu Golnik 112 ni imel nikakršnega soglasja, je stroške ogrevanja dolžan plačevati."

Frelih se je zoper sodbo pritožil na ljubljansko višje sodišče. In vložil je svojo tožbo zoper Domplan in podal prijavo na pristojne inšpekcije. "Lastnik zahteva odklopno odškodnino, kot jo je Domplan plačal vrtcu, tudi zaradi preostanka kurilnega olja," pojasnjuje Frelih.

Nasprotne tožbe s strani na Domplanu še niso prejeli. "V predmetni stavbi je bilo v preteklosti izvedenih več večjih vzdrževalnih del in je stavba zelo vzorno vzdrževana. To vam bodo verjetno potrdili tudi ostali etažni lastniki, ki so po naših podatkih za razliko od t. i. zastopnika lastnika z izvedenim večinoma zadovoljni."