Zakaj za gradbeno dovoljenje v eni občini 14, v drugi pa 20 tisoč evrov?

Življenjski projekt gradnje družinske hiše sta Dolenjca Damjan Krese in Urška Kralj začela, ko sta leta 2022 kupila parcelo v naselju, 15 minut oddaljenem od Novega mesta. Za parcelo, veliko 2400 kvadratnih metrov oziroma 600 kvadratnih metrov zazidljivih površin, sta odštela 70.000 evrov. "Sva izbirala lokacijo glede na prisotnost ostale infrastrukture, šole, trgovine, dostop do avtoceste do urbanega območja," pojasnjuje Urška.

Načrte in zasnovo sta zaupala ljubljanskemu arhitekturnemu biroju AAb Arhitektura. "V samem štartu nama je bilo ključno, da najdeva dobrega arhitekta. Načrt je bistven, da pri gradnji ni nobenih zapletov in težav. In je šlo relativno zelo hitro. V pol leta smo imeli vse." Gradbeno dovoljenje sta pridobila v letu 2023, danes pa sta že v četrti gradbeni fazi, tik pred vselitvijo. To pomeni, da ju čakajo še notranja tla, oprema in ureditev okolice. Gre za 240 kvadratnih metrov veliko družinsko hišo v dveh nadstropjih, brez mansarde, z galerijo, bralnim kotičkom in pisarno. "Luksuz ni. Je pa družinska hiša, taka prijetna," dodata. Pričakujeta, da bosta za celotno investicijo odštela 400.000 evrov.

Komunalni prispevek, torej strošek, ki ga mora investitor poravnati občini, preden začne graditi, je bil za par pomemben del investicije. Plačala sta dobrih 14 tisoč evrov. "Ni zanemarljiv, je kar visok strošek. Če si želiš tak življenjski projekt, ga moraš preživeti. To je pač neke vrste davek, brez katerega ne gre," pravi Damjan. Kljub temu ga vidita kot manjši del celotnega stroška investicije.

Če bi enako hišo postavili v Ljubljani, bi bil strošek bistveno višji. Prestolnica ima namreč enega najvišjih komunalnih prispevkov v državi. "V Ljubljani bi definitivno govorili okrog 24 tisoč evrov," pojasnjuje arhitektka Tjaša Mohar Plavec iz arhitekturnega biroja AAB. Tudi dlje bi čakala na gradbeno dovoljenje. "V Ljubljani danes strankam že vnaprej povem, da traja približno leto in pol, do skoraj dve leti, da pridemo do gradbenega dovoljenja. Medtem ko so recimo kakšne manjše občine, primer Dolenjska, Novo mesto, Kočevje, ene izmed bolj učinkovitih pri obravnavi vlog." Čeprav ima Ljubljana več referentov kot manjše občine, to ne pomeni hitrejše obravnave. "Spekter vlog je tam tako širok, da pride do zastojev," pojasnjuje.

V mestnih občinah smo preverili, koliko bi nas stal komunalni prispevek za 200 m2 veliko hišo, ki stoji na 600 m2 veliki parceli. Podatki, ki smo jih zbrali, kažejo velike razlike. Ljubljana je na vrhu s skoraj 19.600 evri, sledijo Koper, Maribor, Celje in Kranj, kjer se zneski gibljejo med 14 in 18 tisoč evri. Ptujčani plačajo trikrat manj kot v prestolnici. Sicer se cene znotraj občine lahko razlikujejo. Denimo v Novi Gorici v naselju znaša 9.785 evrov, v naselju Lokovec pa 5.221 evrov. Na drugi strani je Krško, kjer komunalni prispevek za enodružinsko hišo znaša okoli 5.800 evrov v območju splošnega odloka in v enem izmed posebnih programov 7.600 evrov. Zanimive so občine v neposredni bližini prestolnice. V Trzinu plačajo 14.377 evrov, v Domžalah še manj - 13.861 evrov.

Med najcenejšimi občinami so denimo Dobje, kjer bi za komunalni prispevek plačali 2.707 evrov, Bistrica ob Sotli in Rogaška Slatina.

Pri enodružinskih hišah komunalni prispevek običajno predstavlja okoli 10 odstotkov celotne investicije (brez nakupa parcele). Pri večstanovanjskih objektih pa zneski hitro narastejo, dodaja Tjaša Mohar Plavec. "Recimo za večstanovanjski objekt je bil v Rakovi Jelši komunalni prispevek okrog 40.000, 50.000 evrov."

Na vprašanje, ali bi se Damjan Krese in Urška Kralj odločila za drugo občino, če bi komunalni prispevek znašal več kot 20 tisoč evrov, ali bi na dovoljenje čakala dve leti, odgovarjata, da sta v prvi vrsti Dolenjca in ne bi želela zapustiti regije. "Slovenske občine so majhne in praktično se 10 minut dlje voziš iz druge občine, pa si še vedno fleksibilen."

Tjaša Mohar Plavec razume, da če si znotraj ene občine, se nimaš želje premikati samo zaradi komunalnega prispevka. "Medtem ko se v Ljubljani stranka lahko premakne na obrobje Ljubljane, ali Vrhniko, Domžale." Nekatere občine, kot so Mengeš, Domžale ali Trzin, so po njenih besedah že dobro osvojile nove postopke in so investitorjem prijaznejše.

Koliko časa čakamo na gradbeno dovoljenje, se med upravnimi enotami oziroma občinami močno razlikuje. Lani so najhitreje dovoljenje dobili v Ljutomeru, kjer so čakali v povprečju 30 dni. Najdlje so čakali v Sežani - 147 dni. V Ljubljani so še leta 2024 občani čakali 175 dni, lani precej manj - 103 dni, kažejo podatki ministrstva za javno upravo. V povprečju smo sicer na vseh upravnih enotah čakali 92 dni.

Po besedah Tjaše Mohar Plavec so poseben izziv primorske občine, kjer ponekod še vedno uporabljajo stare prostorske akte. Posledica so še daljši postopki in več dopolnitev. Zgodilo se je že, pojasnjuje, da je stranka zaradi dolgega postopka obupala nad izvedbo. "Na Primorskem je bil ta specifičen primer, ko je stranka želela sicer izvesti rekonstrukcijo, pa potem po skoraj letu dni še nismo praktično nikamor prišli."

Arhitektka poudarja, da je njihova vloga ključna že pred idejno zasnovo. "Če so konkretni načrti, konkretni popisi, se veliko lažje išče izvajalce. In je manj nepredvidenih stroškov med samo gradnjo. Se velikokrat zgodi, da stranka po gradbenem dovoljenju pridobi kredit za gradnjo. Recimo, da sama financira do gradbenega dovoljenja stroške projekta, potem pa s samo izvedbo pridobi od banke kredit. In tukaj smo lahko v veliki zadregi, če se oceni investicija recimo na 200 tisoč evrov, potem že pri tretji gradbeni fazi pridemo na to mejno vrednost."