Kolikšna je razlika med najcenejšim in najdražjim kreditom?

Jemanje kredita ni dejanje, pač pa proces, vsem, ki se boste s tem soočili, svetujejo v Zvezi potrošnikov Slovenije. Opozarjajo, da je to za mnoge naporno in stresno obdobje, ki pa ga velja izpeljati počasi, z veliko potrpežljivosti in predvsem premišljeno. Stanovanjski kredit namreč potrošnik praviloma vzame enkrat, morda dvakrat v življenju. Poleg tega gre za kredit, ki ga večina odplačuje daljše obdobje, najpogosteje 20 let. "Priprava je pol uspeha," pojasnjuje Alina Meško.  

Maja in Mitja Račič sta se z nakupom stanovanja ukvarjala nekaj let. Oba sta iz Kamnika in tam sta želela ostati. Najprej sta najela stanovanje, potem pa sta se jima rodili dve hčeri in stanovanje je postalo premajhno. Preselila sta se v večje najemniško stanovanje, se zaradi slabih odnosov izselila in šla drugam, spet v najem. Po nekaj letih se je lastnik odločil, da stanovanje potrebuje zase, in takrat sta imela dovolj. Želela sta na svoje. Predvsem zato, ker nista imela nobenega občutka varnosti. Bilo je leta 2019, ko sta šla prvič na banko po informacije o tem, koliko kredita lahko dobita. A ravno takrat je Banka Slovenije uvedla omejitve pri podeljevanju kreditov bank za potrošniška in stanovanjska posojila z argumentom, da se čezmerno povišujejo tveganja, da kreditojemalci ne bodo sposobni teh kreditov odplačevati. Za mlade, ki so prvič reševali stanovanjski problem, je bil ta ukrep še posebej boleč, pripoveduje Maja, saj je omejil razmerje med letnim stroškom servisiranja dolga in letnim neto dohodkom kreditojemalca. Ker je ukrep uvedel še dodatne omejitve zaradi vzdrževanih otrok, mlade družine z otroki in povprečnimi plačami praktično niso bile kreditno sposobne. "Kar je bilo meni absurdno boleče pa je bilo, da sva oba delala, oba sva pridna, imava službi, nisva na minimalni plači, pa sva se blazno namučila, da sva prišla do lastnega doma," se spominja Maja Račič. 

Po dveh letih jima je uspelo. Obiskala sta osem različnih bank, izbrala pa razumljivo najugodnejšo. Na mesec odplačujeta okoli tisoč evrov kredita. Potrebovala sta ga namreč za celotno kupnino, saj zaradi najemnine nista uspela varčevati. 

Danes številne banke ponujajo stanovanjski kredit brez lastne udeležbe, brez privarčevanih sredstev torej. Je pa pri pogajanjih z banko o kreditu treba vedeti, kako ta finančni inštrument deluje, pojasnjuje prof. ddr. Timotej Jagrič, predstojnik Inštituta za finance in umetno inteligenco na Ekonomsko-poslovni fakulteti Univerze v Mariboru. 

Pri Zvezi potrošnikov Slovenije redno že več kot desetletje spremljajo ponudbe stanovanjskih kreditov. Vsakih nekaj mesecev jih preverijo, izhodišče so informativni izračuni na spletu. "To ni nujno zadnja ponudba, ki jo boste dobili, je pa tista prva informacija," opozarja Meško. Kaj pa dodatni produkti, ki jih ob kreditih ponujajo banke? Razna zavarovanja, varčevanja ...

In kaj je pokazal naš informativni izračun? Na slovenskem trgu deluje 9 bank in 3 hranilnice, skupaj torej 12 finančnih ustanov, pri katerih potrošnik lahko vzame kredit. Med seboj se razlikujejo po velikosti, po številu komitentov, ki jih imajo, največji banki pri nas sta NLB in OTP, ki sta lani zabeležili velike dobičke. NLB Skupina znova več kot pol milijarde evrov, OTP Skupina pa dobrih 300 milijonov evrov. 

Mi smo na vse banke in hranilnice poslali prošnjo z enako vsebino. Prosili smo jih, da bi nam pred kamero pojasnili, pod kakšnimi pogoji potrošnik pri njih dobi kredit za 150 tisoč evrov. Odplačeval bi ga 20 let, izbral bi fiksno obrestno mero. Zanimalo nas je, kakšni so pogoji za komitente in kakšni za nekomitente, ali je nujen prenos plače, predpostavili smo, da je kredit zavarovan s hipoteko. Ker nobena banka ni želela podrobno pojasniti, kolikšni so stroški odobritve, kakšne so interkalarne obresti glede na datum črpanja kredita, smo si tudi mi pomagali z izračuni na spletnih straneh posameznih bank. V vse izračune smo vpisali enak znesek, izbrali fiksno obrestno mero in enako dobo odplačila. Najugodnejši kredit je na dan 29. 5. 2024, pred natanko enim tednom torej, ponujala Gorenjska banka, najdražjega pa Sparkasse. Razlika med njima je slabih 15 tisoč evrov. 

Obseg stanovanjskih posojil v Sloveniji je osem in pol milijarde evrov, kar je 13 odstotkov BDP. Če se primerjamo z državami evrskega območja, je delež precej nižji, v evrskem območju znaša namreč 35 odstotkov, kar pa je povezano z visokim deležem lastniških stanovanj pri nas. To z drugimi besedami pomeni, da slovenski komitenti ne potrebujejo toliko stanovanjskih posojil kot na širšem območju evra, pojasnjuje Metka Ahtik iz Banke Slovenije.

Kaj pa se bo v prihodnje dogajalo z obrestnimi merami? Te za stanovanjske kredite že nekaj časa padajo, po skoraj treh letih pa so padle, kot ste videli v izračunih, tudi pod tri odstotke. Evropska centralna banka je namreč aprila še sedmič v slabem letu znižala obrestne mere. Depozitna obrestna mera je konec leta 2023 dosegla vrh pri štirih odstotkih in je vztrajala na tej ravni vse do lanskega poletja. Takrat se je zgodil preobrat denarne politike evrskega območja, ECB pa je prvič po letu 2019 začela zniževati obrestne mere. Na zadnjem zasedanju so depozitno obrestno mero znižali na 2,25 odstotka, kar je za 1,75 odstotne točke manj od vrha. Ta je bil pri nas poleti 2023 pri 4,07 odstotka, kažejo podatki Banke Slovenije o efektivnih obrestnih merah za stanovanjska posojila s fiksno obrestno mero in ročnostjo nad desetimi leti.

Cene stanovanjskih nepremičnin so se po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije v letu 2024 ponovno zvišale in bile nominalno za več kot polovico višje kot leta 2008. Medletna rast nominalnih cen stanovanjskih nepremičnin je v letu 2024 znašala v povprečju 7,4 odstotka. V zadnjem četrtletju leta 2024 so bile cene stanovanjskih nepremičnin v primerjavi z letom 2008 nominalno višje za več kot polovico, realne cene pa so bile višje za 13,7 odstotka. 

Ker javni fond ostaja podhranjen, je stanovanjski kredit za mnoge edina možnost, da pridejo do svojega stanovanja. Ravno zato na Zvezi potrošnikov Slovenije opozarjajo še, da bodite previdni pri stroških. Obresti namreč niso edini strošek, ampak običajno tudi stroški odobritve in zavarovanja, nekatere banke pa zaračunavajo še vodenje kredita. Za slednje je treba odšteti od dva do šest evrov vsak mesec, dokler kredit ni odplačan. Povprečen strošek vodenja kredita je tako 3,70 evra. Znesek po mnenju ZPS ni majhen. Za potrošniški kredit z dobo odplačila pet let bi iz tega naslova plačali 222 evrov. Pri stanovanjskem kreditu z ročnostjo 20 let bi bil ta znesek 816 evrov, so izračunali.