'Projekt obnove fasade je ena velikanska kolobocija'

"Projekt obnove fasade je ena velikanska kolobocija. Namesto da bi se zanašali na strokovnost našega upravnika, ki ga za to drago plačujemo, moramo vse sami delati, popravljati napake in se učiti voditi takšen projekt," pravi eden izmed ogorčenih lastnikov, ki se ne želi izpostavljati. Gre za obnovo večstanovanjske stavbe v Savskem naselju. Obnova bi morala biti končana do konca leta 2024, torej so zamude že polletne. "Novi bloki in stolpnice se zgradijo hitreje, kot se tukaj ena fasada zamenja," zgroženo pove stanovalec. 

Kaj so razlogi za zamude? Upravnik stavbe, ljubljanski SPL, ki je vodja investicije v imenu etažnih lastnikov, pojasnjuje, da so za zamude kriva usklajevanja z etažnimi lastniki glede odstranjevanja balkonskih ograj in klim, ki so vzela več časa, kot je bilo predvideno. Izvajalec je moral odstraniti balkonsko ograjo in lastnikom omogočiti vstop na balkon, da se zagotovi njihova varnost. "In dokler se vsi lastniki s tem niso strinjali in omogočili izvajalcu začasno zaprtje balkona, izvajalec ni mogel izvesti predvidenih del," pojasnjujejo na SPL-u. A zapisnik zbora stanovalcev razkriva, da je v enem primeru izvajalec celo samovoljno odstranil ograjo z balkona.

Drugi razlog – demontaža klim. Zavleklo se je vse do meseca oktobra."Pred pridobitvijo vseh soglasij lastnikov postavitev gradbenega odra zaradi zagotavljanja varnosti lastnikov ni možna. Zato je začelo prihajati do časovnega odstopanja začetka del, ki ga je predvidel izvajalec, posledično je bilo težje zagotavljati načrtovano kvoto delavcev na gradbišču." A fotografija, ki nam jo je poslal stanovalec, razkriva, da so postavili oder in začeli dela, še preden je bila klima odstranjena.

Dejstvo je, da izvajalec pri obnovi zamuja, pojasnjuje gradbeni inženir Gorazd Uršič, ki ga je SPL s potrditvijo lastnikov plačal, da izvaja nadzor. "Sicer ima za to tehtne razloge, končni obračun bo zaključen skladno s pogodbenimi določili. Do sedaj izvedena dela so tehnično vsekakor zadovoljiva, na več mestih pa ne optimalna."

Etažni lastniki se pritožujejo ne samo nad zamudami, ampak tudi nad napakami, ki jih odkrijejo. "Nonstop so napake. Recimo odtoki za klime – zdaj, ko smo skoraj že proti koncu, so morali vrezati v izolacijo in montirati nove kanale. Zakaj? Ker se ni opazilo, da manjkajo odtoki iz klim."

Naslednji očitek stanovalcev je glede fasade. Gradbinec je namreč zaključni sloj fasade naredil sredi decembra lani, v neprimernih vremenskih pogojih. Padal je dež, fasada je bila poškodovana. "Kljub zagotovilom proizvajalca (Rofix), da se bo z aditivom za hitrejše sušenje zaključni sloj dovolj hitro prijel/posušil, je dež kasneje spral zaključni sloj. Celotno severno stran smo seveda sanirali in še enkrat naredili na lastne stroške," pojasnjujejo na Blesku. 

SPL je angažiral izvedenca gradbene stroke, končno poročilo bo izdelal pred zaključkom obnove. "Nonstop moraš gledat, slikat in potem čakat, da pridejo in popravijo."  Po besedah Bleska je do zamud prihajalo s strani stanovalcev, SPL-a, kot tudi z njihove strani - izvajalca. Včasih je bilo posledično zaradi tega premalo delavcev na objektu. Stanovalci niso razumeli, da zaradi zamude, ki so jo povzročili s spremembami svojih odločitev in nestrinjanju pri izvajanju predvidenih del, so nam kot izvajalcu povzročili težave pri izpadu, planu ter ponovni vzpostavitvi dela.

Po besedah generalnega direktorja SPL-a Janeza Ribnikarja je pogodba podpisana v imenu etažnih lastnikov. "Če se izvajalec ne drži teh rokov, je naš interes, da se izvajalca sooči s tem. Vsekakor želimo priti tukaj zadevi do dna, če se sama pogodba ne izvaja korektno s strani izvajalca, da na to pravočasno opozorimo."

Blesk je bil izbran, ker je ponudil najnižjo ceno. Izbiro so potrdili etažni lastniki. Gorazd Uršič nam je pojasnil, da posledično izbran izvajalec ni optimalen. "Investitor je izbral daleč najcenejšega izvajalca med prispelimi ponudbami."

Po besedah anonimnega stanovalca "SPL ni opravil svoje vloge, potrdil je izvajalca, ki tega ni bil sposoben narediti." Na SPL-u odgovarjajo, da je bilo povpraševanje posredovano 9 izvajalcem, odzvalo se jih je 5. "V končni izbor sta bili uvrščeni ponudbi dveh izvajalcev (Blesk in AC asfalti), pri čemer je bil eden izmed njiju znatno dražji, za 14 odstotkov. Etažni lastniki so imeli omejena sredstva in za dražjega izvajalca plačila ne bi mogli zagotoviti. Etažni lastniki so na koncu, skladno z merilom najnižja cena, potrdili ponudbo cenovno najugodnejšega izvajalca." 

Blesk je moral dokazati, da je zaključil vsaj pet energetskih sanacij fasad stavb. V štirih primerih mu je referenco dal ravno SPL, razkrivajo dokumenti. Če bo SPL gradbincu zaračunal penale, bo jasno, ko bo obnova končana. Glede zamud pa, da je bil izvajalec večkrat opozorjen na sestankih. "V skladu z ugotovitvami strokovnega nadzora se bodo penali, kakor kaže, zaračunali. V kakšnem obsegu, pa bo znano po zaključku investicije."

Nekateri etažni lastniki očitajo, da je upravnik SPL-a Luka Možina neodziven na vprašanja, pobude lastnikov in ni dovolj aktiven pri vodenju obnove ter da lastnikom neažurno posreduje dokumentacijo. "Upravnik včasih je, včasih ni. Izredno neodziven. Človek bi mislil, da ko se ukvarjaš s tako veliko lastniki, se boš res potrudil s komunikacijo."

Kot primer manjkajoče dokumentacije lastniki izpostavljajo zapisnik zbora stanovalcev, ki je bil 28. januarja in lastnikom ni bil vročen, na portalu pa je bil objavljen 12. junija. "Navedeno drži, pri čemer pa so se vse aktivnosti, ki so bile potrjene na predmetnem zapisniku, izvajale promptno oz. v predvidenih rokih. Vsekakor bomo navkljub intenzivnemu fokusu na sestanke v povezavi s projektom obnove fasade izpolnili tudi ostale redne obveznosti, ki morda v tem času niso bile v središču pozornosti," pojasnjujejo na SPL-u. Sicer mora upravnik zapisnik pripraviti v roku 30 dni.

Da očitke glede neodzivnosti upravnika razumejo, pravijo na SPL-u, a da jih ne morejo sprejeti. "Saj je g. Možina bil izjemno aktiven v procesu priprave. V tem obdobju tako velike in časovno dolge obnove se je namreč zvrstilo veliko sestankov. Na večini sestankov je bil g. Možina prisoten, v primeru njegove odsotnosti pa se je zagotovilo njegovo nadomeščanje. Izjemoma, v kolikor tudi nadomeščanja ni bilo možno zagotoviti, je sestanek potekal brez prisotnosti predstavnika SPL. V lanskem letu beležimo 17 obiskov stavbe, glavnina v drugi polovici leta, ko se je prenova pričela, v prvih petih mesecih letošnjega leta pa 21 srečanj oz. sestankov na to temo."

Etažni lastniki bodo za obnovo plačali 636.630 evrov. V rezervnem skladu lastniki niso imeli dovolj denarja, manjkalo jim je še 293,7 tisoč. Zato so se morali odločiti, kako bodo dobili denar. Za financiranje z najemom kredita v breme rezervnega sklada je potrebno 100 % soglasje lastnikov. Če toliko soglasij ne dobijo, je edina možnost obročno financiranje oz. z odkupom terjatev, pojasnjujejo na SPL-u. "V objektu eden izmed etažnih lastnikov izrecno nasprotuje pridobitvi kredita v breme rezervnega sklada. Konkreten primer je tako praktičen pokazatelj neustreznosti trenutne zakonodaje, ki omogoča že enemu etažnemu lastniku, da blokira način financiranja skupne investicije."

Koliko je obročno plačevanje dražje, kot bi bilo financiranje s kreditom? Po podatkih SPL-a je razlika 27.500 evrov oz. 5 odstotkov za celotno stavbo.

Za vodenje obnove bo SPL lastnikom zaračunal 1,5 odstotka od celotne vrednosti obnove oziroma dobrih 9000 evrov. Ta znesek so lastniki po besedah SPL-a potrdili na glasovanju o financiranju. "To se nam zdi absurdno preveč," pravi anonimni stanovalec. "Stanovalci smo tukaj vsi neplačani, da ure in ure pregledujejo dokumentacijo, študirajo, sprašujejo prijatelje, ki so v stroki, in poskušajo ugotoviti, kaj se dogaja, in potem, ko odkrijejo napako za napako, se pogajajo z izvajalcem, z SPL, poskušajo najti način, da zadeva ne bo absurdno predraga in da bo vsaj približno narejena."

Po besedah Ribnikarja strošek ni samoumeven, odvisen je od dogovora, kaj lastniki pričakujejo od upravnika. "Če je gola funkcija upravnika izvedena, je to zajeto v rednih mesečnih stroških za upravljanje. Lastniki se morajo za to posebej odločiti na zboru." Naknadno so nam pojasnili, da pomoč pri vodenju investicij ne sodi med posle rednega upravljanja stavb. Zato upravniki to dodatno zaračunajo. In še, da so se aktivnosti glede obnove začele že leta 2017. "Etažni lastniki so strošek upravnika potrdili z večinskim soglasjem na listini."

Po besedah SPL-a je obnova v zaključni fazi, potrebno je izvesti še silikoniranje okoli polic, namestitev ograj na balkone, izdelavo cokla in izkopa na zadnji strani stavbe. Oder že podirajo. Izvajalec Blesk je do danes, pred skorajšnjim zaključkom projekta, prejel okoli 30 odstotkov celotne vrednosti, ostalo pa bo prejel, ko bo investicija zaključena.

Govorili smo z enim izmed stanovalcev, ki živi v stavbi, kjer ima svoje prostore SPL in tudi s to stavbo upravlja. Opozarja, da SPL ni dosleden pri vzdrževanju stavbe. "Živimo v isti hiši, za katero bi nekako pričakovali, če je tukaj lociran upravnik, da bo skrbel za to hišo. Na koncu izpade, da je vse polovično narejeno. Karkoli delajo novega, ne sanirajo stvari za sabo, kot je treba. Ko so menjali luči v kleti, ostanejo ostanki starih luči, luknje, sence oz. nepobeljene stene." Zmotilo ga je predvsem to, da se požarna vrata ne zapirajo do konca. "Če pride do požara, bi vrata morala biti zaprta, v tem trenutku se polovica vrat ne zapira, razen če jih fizično ne zaprejo." Da je težava na požarnih vratih že urejena, zagotavljajo na SPL-u. "V izogib dražji možnosti, to je menjava vrat, so bili izvedeni cenovno varčnejši ukrepi in po zadnjem preverjanju vrata ustrezno delujejo."

Očitki anonimnega stanovalca letijo tudi na zaposlene SPL-a, in sicer, da je "eden njihovih zaposlenih šel iz garaže skozi vhodna vrata, pri tem so ga vrata stisnila, avto je zapeljal nazaj, vrata so se poškodovala. Potem smo kar naenkrat vsi lastniki dobili del stroška za prenovo vrat, kot da je šlo za skupno zadevo." V dokaz nam je posredoval slike poškodovanega avta. Na SPL odgovarjajo, da "na službenem voznem parku ni bilo zaznanih poškodb, ki bi ustrezale dogodku, prav tako nihče od zaposlenih ni uspel potrditi tovrstnih navedb. Zaprosili smo za posredovanje slikovnega gradiva oz. kakršnihkoli dokazil, s katerimi bi se lahko potrdile omenjene navedbe, saj nam je bilo rečeno, da je bil dogodek tudi fotografiran. Fotografij oz. dokazil od zadnjega zbora etažnih lastnikov (oktober 2024) še vedno nismo prejeli, da bi se lahko trditev potrdila in bi lahko prevzeli odgovornost in jo skladno uveljavljali tudi preko zavarovanj naše odgovornosti. Dogodek je bil glede na objektivne okoliščine vendarle prijavljen tudi zavarovalnici po zavarovalni polici za stavbo."

Upravnik je lahko vsak. Ne potrebuje niti licence. Registrirano mora imeti le dejavnost za upravljanje z nepremičninami. Trenutno jih je registriranih 672. V Ljubljani 126 upravnikov upravlja preko 4300 stavb, v Mariboru 46, v Celju 13.

Upravljanje stavb ne bi smelo biti v celoti prepuščeno trgu, opozarja direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič. "Trenutno ni praktično nobenega pogoja za opravljanje te dejavnosti. Razen tega, da mora biti podjetje registrirano za to dejavnost, kar je formalizem. Bodisi je treba uvesti finančne pogoje, pa že pred leti smo predlagali uvedbo licenc, kar so dosledno na ministrstvu zavračali."

Zdaj na ministrstvu za solidarno prihodnost potekajo razmisleki v tej smeri, pravi strokovni sodelavec Matija Polajnar z direktorata za stanovanja.

"Da bi se omogočalo strokovno izobraževanje operativnih upravnikov, kakšna bo končna odločitev v smeri licenciranja ali kaj drugega je preuranjeno trditi."