Nižja obdavčitev najemnin – državna subvencija za lastnike stanovanj?

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem je zdaj obdavčen po 25-odstotni stopnji. Z interventnim zakonom se obdavčitev znižuje na 15 odstotkov oz. na pet odstotkov, če je najemnik mlada družina ali mlajši od 30 let. Višina normiranih stroškov ostaja nespremenjena, torej 10 odstotkov.

Kaj konkretno to pomeni? Pri mesečni najemnini 1000 evrov najemodajalec zdaj plača 2700 evrov davka na leto. Po novem bi plačal dobrega tisočaka manj. Če bi stanovanje oddal mladim ali mladi družini, pa le 540 evrov davka na leto.

Tak ukrep, je prepričan Dušan Lazar, direktor in lastnik nepremičninske agencije Century 21 Slovenija, bo pozitivno vplival na najemniški trg. "Zdajšnja obdavčitev je res visoka, tako da se marsikdo zaradi tega sploh ne odloči oddajati. In seveda so zaradi obdavčitve tudi najemnine višje. Tako da bodo vsi, ki bodo začeli oddajati, najemnino prilagodili tem nižjim davkom. Hkrati pričakujemo, da bo na trg prišlo nekje do tisoč najemniških stanovanj."

"To je fikcija," odgovarja arhitekt in publicist dr. Miloš Kosec. "Zniževanje davčne stopnje pomeni v resnici državno subvencijo lastnikom stanovanj. Nič drugega. Ti se ne bodo prostovoljno odpovedali povečani marži, ki jo dobijo. Tako bo oddajanje stanovanj postalo le še bolj dobičkonosna investicija."

Nižji davek utegne peščico najemodajalcev, ki zdaj oddajajo na črno, morda res prepričati, da bodo svoje prihodke prijavili Finančni upravi, meni Marko Novak, predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja. "Tistim, ki se jim zdi 15 odstotkov preveč, pa tudi zdaj ne bodo prijavili. Težava Slovenije je v tem, da ima v bistvu zelo, zelo nizke kazni za oddajanje na črno. In če želimo več reda, potem je treba kazni za oddajanje na črno dvigniti na raven, kot jo imata Avstrija in Nemčija, kjer se začnejo pri deset tisoč evrih in končajo pri 50 tisoč. Če se ne bodo zaostrile tudi kazni ob znižanju davka, ne bo nobenih omembe vrednih sprememb na trgu. To samo podaljšuje sedanje stanje, ki je pa slabo."

Zaradi nižje obdavčitve najemnine ne bodo nič nižje, še meni Novak. "Pri stalni rasti cen najemodajalci ne bodo zniževali najemnin, če pa trg ves čas potrjuje, da bi jih morali zvišati, kar se tudi dogaja. Ta razlika se bo po ekonomski teoriji in praksi razdelila med najemnikom in lastnikom v razmerju njune pogajalske moči. To pa v skoraj vseh primerih pomeni, da bo to ostalo lastniku. Ne poznam namreč najemodajalca, ki bi se bal, da bi najemnik odpovedal najem."

Globa za najemodajalca, ki oddaja na črno, je od 250 do 400 evrov. Za tistega, ki navede nepravilne ali neresnične podatke, od 400 do 5 tisoč evrov. FURS kršiteljem obračuna tudi dodatno davčno obveznost, lahko za do pet let nazaj.

V letih 2023 in 2024 je Finančna uprava opravila več kot 85 tisoč davčnih kontrol na področju oddajanja premoženja v najem in obračunala več kot 3 milijone evrov dodatnih davčnih obveznosti.

"Zelo pogost je primer, ko Finančna uprava dobi bodisi anonimno prijavo bodisi prijavo najemnika, da je najemodajalec oddajal na črno," pojasnjuje Stojan Glavač s Finančne uprave. "V takšnem primeru prijavo seveda preverimo. Finančna uprava lahko preveri tudi pri komunalnem podjetju, ali je bila v tem stanovanju porabljena voda ali je bila porabljena električna energija. In če dobimo podatek, da je v domnevno praznem stanovanju bilo na mesec porabljenih recimo 10 kubičnih metrov vode, potem mislim, da smo že kar postavili na laž takšnega lastnika, ki se izgovarja na prazno stanovanje."

V primerih, ko najemodajalec na pogodbi prikazuje nižje zneske najemnine, da tako plača manj davka, pa so dacarjem v pomoč predvsem dokazi najemnikov. "To so konec koncev lahko tudi SMS-sporočila ali elektronska sporočila, kjer se najemodajalec in najemojemalec dejansko dogovarjata o zneskih, rokih, potrdilih, nakazovanju denarja in tako naprej," pojasnjuje Glavač. "Na podlagi vseh teh dokazil lahko Finančna uprava zelo učinkovito izvaja nadaljnje postopke."

Da je nadzor nujen, je prepričan tudi Lazar. "Zagotovo je smiselno preverjati, ali so stanovanja oddana pravilno prek pogodbe in se davki plačujejo. Dobro je, da imamo čim več uradnih najemnih pogodb, podpisanih, prek Finančne uprave, prek notarjev. Da je tukaj red in da pravila veljajo tako za najemnika kot najemodajalca."

Davčni prihodki iz najemnin v zadnjih letih rastejo. Leta 2023 je FURS pobral dobrih 34 milijonov evrov, leto kasneje 38 milijonov evrov, lani nekaj čez 37 milijonov evrov. A ker davčno leto 2025 še ni zaključeno, dacarji pričakujejo, da bo znesek dohodnine iz najemnin tudi za lani presegel 38 milijonov evrov. Leta 2022, med tretjo Janševo vlado, ko je že veljala 15-odstotna obdavčitev, pa je FURS odmeril le dobrih 18 milijonov evrov dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, kar je približno dvakrat manj, kot je odmeri zdaj.

Tudi najemnine se tedaj, ko je veljala nižja obdavčitev, niso znižale. Po podatkih Statističnega urada so se v letu 2022 povišale za 12 odstotkov in pol. Leto kasneje, ko je Golobova vlada obdavčitev dvignila na 25 odstotkov, je bila rast najemnin dobrih 9-odstotna, leta 2024 pa 5,4-odstotna.

Najemnine sicer zadnjih pet let po podatkih Eurostata v Sloveniji rastejo hitreje kot v povprečju EU.

Na najemniškem trgu so nujni zlasti ukrepi, ki bi prinesli več reda, je prepričan Novak. "Južno od Karavank imamo že stoletja težave s plačevanjem davkov. In če to kombiniramo z balkansko miselnostjo, potem seveda dobimo eksplozivno kombinacijo, kjer je utajevanje davkov ali izogibanje plačilu davkov, četudi so zelo nizki, nacionalni šport." Zato bi morali biti po njegovem mnenju nujni ukrepi še obvezna registracija najemodajalca, prijava pogodbe na FURS, določitev minimalno priznane najemnine, večja pravna varnost lastnikov nepremičnin. Nižji davek pa bi morali priznati tistim, ki bi stanovanje dolgoročno oddali enemu najemniku ali družini. "Ukrepi so zelo enostavni, razumel jih bo vsak. In jaz upam, da bo vlada vsaj nekaj ukrepov uvedla, da bi imeli več reda, da bi postalo oddajanje bolj transparentno in da bi bilo čim manj lastnikov, ki pravijo, da se jim ne izplača."

Okrepiti je treba tudi nadzor, je jasen dr. Kosec. "To pa pomeni inšpekcijo, ki je dejansko prisotna in ki predstavlja dejansko, finančno in tudi drugačno grožnjo ljudem, ki ne spoštujejo pravil. To je nujno tako za najemodajalce kot najemnike. In dejstvo, da je inšpekcija bolj anekdotična kot pa dejansko prisotna in da nima pravih orodij moči, pomeni samo eno; da si je resnično nihče ne želi."

Čakanje, da bo trg sam reguliral stanje, je namreč brezplodno, še pojasnjuje Kosec. "Trg funkcionira perfektno na področju stanovanj v Sloveniji in mu ni v interesu, da bi zgradili več stanovanj, ker to pomeni, da bodo z dodatnimi gradbenimi stroški najemnine in vrednosti stanovanj nižje. S trgom ni nič narobe, funkcionira perfektno. Ne moremo pa pričakovati, da bo trg rešil težave ljudi, ki potrebujejo stanovanja za prebivanje."

Zato je po njegovem treba več investirati v gradnjo javnih najemnih stanovanj, spodbujati zasebne lastnike k oddajanju. "Spodbujanje pa pomeni imeti tako korenček kot palico, inšpekcijo in normalne, zanesljive pogoje. Mislim, da oddajanje ni obdavčeno do take mere, da bi bilo za lastnike nepremičnin to negospodarno. Če vemo, da je samo lastništvo nepremičnine, da bi jo oddajal, že tako izjemno dobičkonosno, ker se vsako leto za 10, 15 ali celo 20 odstotkov zviša vrednost stanovanja. Skratka, če stanovanje pustimo pri miru in ga sploh ne oddajamo, imamo že ogromen profit."