So notarji predragi in nepotrebni?

Družina Račič živi v Kamniku. "Zelo srečna sva bila, ko sva po dolgih letih uspela priti do lastnega stanovanja," pripoveduje Maja Račič, ki je predtem z Mitjo in hčerkama živela v najemniškem stanovanju. 

Spominja se obiska pri notarju, kjer so jo prevevali mešani občutki. Podpisati sta morala kupoprodajno pogodbo, urediti vpis v zemljiško knjigo in hipoteko v korist banke, pri kateri sta najela kredit. Medtem ko se je Mitja počutil dobro, saj je to pomenilo konec zelo napornega postopka, ko sta dosegla cilj in prišla do svojega doma, se Maja spominja, da je podpisovala in podpisovala list za listom. "Tam sediš pol ure, podpisuješ papirje in plačaš slabih 900 evrov. Ja, res imaš občutek, vsaj taka je bila najina izkušnja, da daš veliko denarja za to, da ti nekdo pač prebere par A4 format listov." A po drugi strani, nadaljuje Maja, tudi notarske stroške vzameš v zakup pri znesku za stanovanje, midva sva dala zanj 180.000 evrov. "Kot veš, da moraš po nakupu še registrirati avto, tudi veš, da moraš po nakupu stanovanja k notarju," pa razmišlja Mitja.

Zaradi visokih cen stanovanj, še posebno v Ljubljani, si danes mladi težko privoščijo nakup lastne nepremičnine. "Ko sva se z mojo drago odločila, da kupiva stanovanje, je bil že to nek ogromen zalogaj. Obedve družini sta morali stopiti skupaj in nama pomagati finančno, da sva prišla do kredita," opisuje pot do stanovanja Andraž Domnik. "Potem je pa prišlo še do tega, da nisva vedela, da morava iti do notarja, overiti določene stvari. To je bil še dodatni strošek, ki naju je res presenetil." Sicer sta vedela, da ju bodo notarske storitve nekaj stale, ne pa toliko. "Greš skozi pogodbo, ti prebere stvari, ki so v pogodbi, mogoče kakšne stvari bolj opiše, da ti bolj razumeš, si tam mogoče kakšne petinštirideset minut, pa prideš že čez 800 evrov. To se mi zdi bizarno drago."

 Tako kot Račičeva pa tudi Domnik ugotavlja, da je to nekaj obveznega, če hočeš priti do stanovanja.

Preverili smo, kakšne so cene posameznih storitev notarjev, med drugim tudi tiste, ki so povezane z nepremičninami. Pri njihovem nakupu je ključna kupoprodajna pogodba. Sestavi jo lahko vsakdo, a pri notarju napisana in overjena pomeni večjo pravno varnost za kupca in prodajalca. Notarski zapis kupoprodajne pogodbe za 300.000 evrov vredno stanovanje, stane v primeru sestave pogodbe in pregleda zemljiške knjige približno 440 evrov z DDV.

Pri posojilu v višini 150.000 evrov se pogosto pripravi notarski zapis pogodbe o ustanovitvi hipoteke, ki služi kot zavarovanje terjatve. Ta dokument je bistven za banke in druge upnike, saj omogoča vpis hipoteke na nepremičnini. Samo notarski zapis brez vpisa v zemljiško knjigo in taks stane približno 440 evrov z DDV.

Eden najpogostejših postopkov je vpis v zemljiško knjigo, ki stane približno 60 evrov z DDV. Ta znesek pa ne vključuje sodne takse, ki se plača neposredno sodišču in ne predstavlja prihodka notarja. 

Pri najemnih razmerjih je strošek priprave najemne pogodbe za eno leto, ob mesečni najemnini 600 evrov, približno 160 evrov z DDV.

Pogosto potrebujemo tudi overjene kopije dokumentov, kot so spričevala, potni listi ali druge listine. Cena overitve znaša 2,44 evra na stran, kar pomeni, da se skupni strošek hitro poveča pri obsežnejši dokumentaciji.

Pri ustanavljanju podjetij so stroški višji. Ustanovitev enoosebne družbe z omejeno odgovornostjo, kjer notar pripravi in overi vse potrebne listine, stane približno 350 evrov z DDV, če gre za eno osebo, ki je hkrati tudi direktor.

Pri delniških družbah so stroški povezani tudi z osnovnim kapitalom. Za zapisnik skupščine brez dodatnih storitev znaša strošek v primeru družbe, katere osnovni kapital je 25.000 evrov, približno 600 evrov z DDV. Enak bi bil strošek za družbo z denimo 50.000 evri osnovnega kapitala. Notarska tarifa je sicer glede tega omejena. Tako je na primer pri družbi z osnovnim kapitalom 200 milijonov evrov strošek okoli 1.000 evrov, prav tako pa tudi, če gre za višji kapital.

Od uvedbe notariata do danes se je marsikaj spremenilo, pravi o delu notarjev in notarskih tarifah Bojan Podgoršek, predsednik Notarske zbornice Slovenije. Poudarja, da notarskih tarif ne določajo sami, ampak država. "Je bila tarifa ob začetku notarske dejavnosti precej visoka, lahko rečemo, da je bila previsoka. In ta slaba karma se nas drži še od takrat." Notarji so, poudarja predsednik Notarske zbornice, celo sami predlagali znižanje cen, ki so se zato v preteklosti res znižale.

Ne le, da notarji zavračajo to, da je njihovo delo drago, prepričani so, da bi morale biti cene še višje. "Notarska tarifa kot taka že sedem let ni bila usklajena z inflacijo, vsi pa vemo, da plače, stroški rastejo, tako da ne morem reči, da je predraga. Prej bi rekel, da bi bil čas, da se uskladi. Notarska tarifa je bila zadnjič usklajena leta 2019," odgovarja Podgoršek na kritike.

Cena notarskih storitev je zelo odvisna od tega, kaj notar v resnici počne, pa pojasnjuje Jernej Jeromen, ki je notar v Ljubljani. "Če listino sami sestavite in jo pri notarju samo overite, bo notar zaračunal tarifo, ki je povezana z overitvijo podpisa. Če pa mi sestavimo listino od začetka do konca, je pa to naša sestava, naše delo in drugačno plačilo." Poudarja, da ljudje pogosto ne vidijo dela, ki ga notarji, kot pravi, naredijo v ozadju in da je vsakemu lahko hitro vse predrago. "Sestava neke prodajne pogodbe za nepremičnino, kjer je kupnina 100 tisoč evrov, vas pride skupaj z davkom malo čez 200 evrov, kar se mi ne zdi zelo visoka tarifa. Seveda pa vsak lahko ocenjuje po svoje." Jeromen izpostavlja tudi, da so notarji omejeni. "Če je vrednost posla 5 milijonov evrov, je cena notarske storitve praktično enaka, kot če je cena posla 300 milijonov evrov."

Notarji poudarjajo tudi večji obseg oziroma zahtevnost njihovega dela. Kot primer Podgoršek navaja overitev podpisa za prenos lastnine v zemljiški knjigi, pri katerem morajo preveriti, ali so plačani davki, ali je upoštevana predkupna pravica občine, države, ali so izpolnjeni pogoji po zakonu o ohranjanju narave, po zakonu o varstvu kulturne dediščine in tako naprej. "Vse to preverjamo. Nabor storitev se je zelo razširil, tako da overitev podpisa ni več enostavna, ampak je kar komplicirana."

Izziv za notarje je tudi umetna inteligenca. "Mi dobivamo tukaj kar pogosto zdaj listine, ki so narejene s pomočjo umetne inteligence, ki so zelo, zelo problematične in zelo pomanjkljive. Jaz vidim funkcijo notarja predvsem v tem, da na nek način zagotovi pravno varnost," razlaga Jeromen, ki je sicer pred dvema oziroma tremi leti prijavil policiji, da je prišlo v več primerih do ponareditve njegovega žiga in podpisa.

"Notarski žig in podpis je danes zelo lahko ponarediti.Tehnologija omogoča marsikaj. Moj podpis in žig so hoteli uporabljati v postopkih v tujini in potem je določena oseba pri nas preverjala, ali sem listino res podpisal jaz." Kot pravi, se je zelo hitro izkazalo, da je šlo za ponaredek. Ponarejene listine so želeli uporabiti v Teheranu in dvakrat v Hong Kongu.

Pisarna notarja Jerneja Jeromna ima približno 60 odstotkov poslov s področja civilnega prava, to so družinske zadeve, dedno pravne zadeve, bančni krediti, prodaja nepremičnin, darila in tako naprej. Ostali del posla predstavljajo gospodarske zadeve, prenosi poslovnih deležev, pripojitve, ustanavljanje družb.

Pa je notarjem v Ljubljani kaj lažje glede na to, da je v glavnem mestu več prometa z nepremičninami in več gospodarskih družb? Jeromen odgovarja, da to težko ocenjuje, ker ni nikoli delal izven Ljubljane, da pa se verjetno po vseh podatkih v Ljubljani sklene največ poslov. Ob tem pa izpostavlja krajevno pristojnost glede določenih poslov. Navaja hipotekarne kredite, v primeru katerih je mogoče hipoteko skleniti samo pri notarju, na območju katerega je nepremičnina. Če je torej nepremičnina v Ljubljani, lahko storitev opravi samo ljubljanski notar. Notarjev je sicer v Ljubljani več.

Kako donosne pa so za notarje skupščine oziroma storitve za delniške družbe? "Vedeti morate, da če govoriva o skupščinah delniških družb, teh skoraj ni več. V Sloveniji se jih je v zadnjih letih ogromno preoblikovalo v družbe z omejeno odgovornostjo, tako da konkretno v naši pisarni, mislim, da imamo tri skupščine delniških družb na leto. Torej v primerjavi z več sto drugimi zadevami to pri nas ne predstavlja nekega večjega prihodka." Za družbe z omejeno odgovornostjo ni določeno, pojasnjuje Jeromen, da mora notar vsako leto voditi zapisnik skupščine, ampak samo za večje spremembe, dokapitalizacije, nižanje osnovnega kapitala. Za delitve dobičkov in podobno notarja ne potrebujejo.

Zakaj je delo notarja pomembno? Kot nepristranski pravni strokovnjak notar poskrbi, da je listina pravno pravilna, jasna in izvršljiva, s čimer zmanjša tveganje za spore ali neveljavnost. Hkrati notar preveri identiteto strank in njihovo voljo, zato imajo notarske listine večjo pravno varnost in dokazno vrednost.

Podatki o poslovanju notarjev so po 2. členu Zakona o notariatu javni. Notarska zbornica Slovenije sicer zbira le podatke o njihovem prihodku, ne pa tudi o dobičku. Za lansko leto zbornica sicer še nima podatkov o prihodkih za vse notarje, nam je pa na našo prošnjo posredovala podatke za vsaj nekatere, in sicer predlani najuspešnejše notarje.

Več kot milijon evrov prihodkov sta imela lani dva notarja. Miro Košak je imel 1.397.197 evrov prihodka oziroma slabih 200.000 evrov več kot leto prej, na drugem mestu je po prihodkih notarska pisarna Uroša Kosa z 1.039.542 evri, na tretjem pa je Jernej Jeromen z 874.534 evri prihodka. Vsi trije so notarji v Ljubljani.

Medtem javno dostopne evidence Finančne uprave RS (FURS) razkrivajo tudi podatke o dobičkih, vendar pa ti niso vezani na posamezna imena. Zadnji podatki se nanašajo na leto 2024, ko je imelo 88 notarjev skupno 8.992.551 evrov dobička, kar pomeni, da je imel vsak od njih povprečno 102.188 evrov dobička.

V Sloveniji je bil notariat uveden leta 1994 z Zakonom o notariatu, dejansko pa so začeli notarji delati leta 1995. Po podatkih ministrstva za pravosodje je bilo leta 1994 63 notarskih mest, njihovo število se je do leta 2009 povečalo na 125, od takrat pa se je zmanjševalo. 

Danes je 99 notarskih mest, vendar je zasedenih le 88, kar pomeni, da jih je 11 nezasedenih, in sicer v Ribnici, Kopru, Novem mestu, Murski Soboti, Slovenski Bistrici, Šentjurju in Velenju, v vseh primerih po eno mesto, ter v Ljubljani, kjer so nezasedena štiri notarska mesta.

Kot pojasnjujejo na ministrstvu za pravosodje, sta razloga za njihovo nezasedenost prenehanje poslovanja notarjev zaradi upokojitev in odločitev ministrstva o (ne)zapolnitvi notarskih mest na določenih območjih.

Ali imajo notarji monopol? Delno ga imajo. Če govorijo o tem, da je njihovo delo postalo bolj zahtevno in da so se notarske tarife pred leti znižale na njihov predlog, pa je mogoče reči tudi, da se je v letih njihovega delovanja širil nabor storitev, ki jih lahko opravljajo samo oni.

Izključno v pristojnosti notarjev so med drugim pogodbe o dosmrtnem preživljanju, izročilne pogodbe, pogodbe o preužitku, darilne pogodbe za primer smrti, pogodbe na področju gospodarskega prava, kot so pogodba o pripojitvi, združitvi, oddelitvi gospodarske družbe in prenosu poslovnega deleža, prav tako se samo notarji ukvarjajo s kreditnimi pogodbami za nepremičnino pri potrošniškem kreditiranju, s pogodbami o ureditvi premoženjskopravnih razmerij itn.

Tudi na zemljiškoknjižnem dovolilu, ki je podlaga za vknjižbo v zemljiško knjigo, mora biti podpis osebe, katere pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, notarsko overjen.

Pomembne spremembe za notarje je prinesel Družinski zakonik, ki je stopil v veljavo leta 2019. Ena ključnih novosti je bila uvedba sporazumne razveze zakonske zveze pred notarjem. Ta omogoča, da zakonca, ki nimata mladoletnih otrok, celoten postopek razveze uredita neposredno pri notarju, brez vključevanja sodišča. Vsa vprašanja glede razveze uredita sporazumno, zakonska zveza pa je razvezana že z dnem podpisa notarskega zapisa.

Že leta pa se notarji borijo še za eno storitev, in sicer si prizadevajo, da bi urejali zapuščinske zadeve, ki so nesporne.

Močan udarec sta ugledu notarjev pred leti zadali aferi Zbiljski gaj in Orion, ki sta sprožili vrsto vprašanj o odgovornosti notarjev. Spomnimo, afera Zbiljski gaj je izbruhnila leta 2003. Šlo je za eno največjih gradbenih afer, v njenem središču je bilo podjetje Mebles IMS Andreja Rezarja, za katerega je bil vložen predlog za stečaj. Številni kupci so ostali brez premoženja, čeprav so delno ali v celoti poravnali kupnino za enodružinsko hišo ali stanovanje. "Jokala sem se zraven, sem hišo prodala, pa nisem imela kam iti," je v tistem času pripovedovala starejša gospa. Nakupne pogodbe, overjene pri notarju, takrat niso zadoščale za njihovo zavarovanje. Zgodba zaradi zastaranja ni nikoli doživela sodnega epiloga.

Leto pozneje, to je bilo leta 2004, je izbruhnila afera Orion. Finančna družba je ponujala hitra posojila za izjemno visoke obresti. Nekateri posojilojemalci so trdili, da so bili zavedeni.

V obeh primerih je bil notar Boris Lepša, ki so mu očitali, da je bil v primeru Zbiljskega gaja pri overjanju pogodb in zavarovanju kupcev premalo skrben, v primeru Oriona pa, da naj bi overjal kreditne in hipotekarne pogodbe, ki so vsebovale oderuške pogoje. Zoper Lepšo je bil sicer uveden disciplinski postopek.

Je pa prišlo prav zaradi afere Zbiljski gaj leta 2004 do zakonskih sprememb.

Med spremembami je bila krepitev pojasnilne oziroma opozorilne dolžnosti notarja v zvezi z nameravano sklenitvijo pravnega posla ali izjave volje. Poleg tega se je povečala odgovornost notarja pri sestavi notarskih listin, zaostrila so se določila glede overjanja podpisov, med drugim je bila uvedena možnost neposrednega nadzora ministrstva nad poslovanjem notarjev in notarskih namestnikov.

Notarje imenuje in razrešuje minister za pravosodje, v več kot 30. letih od uvedbe notariata sta bili izdani le dve odločbi o razrešitvi notarja. Leta 2007 je ministrstvo ugotovilo, da je Tomislav Ajdič po imenovanju za notarja v letih 1995 in 1996 opravljal posle, ki niso bili združljivi z ugledom notariata, in ga zato razrešilo.

Drugi notar, ki ga je ministrstvo razrešilo, je bil notar Jože Sikošek. Razrešen je bil leta 2018, in sicer potem, ko je bil pravnomočno obsojen na osem mesecev pogojne zaporne kazni zaradi zlorabe položaja ali pravic, ker je potrjeval listine, čeprav je vedel, da so pogodbe fiktivne in namenjene oškodovanju podjetja Bajc transport. Primer je doživel preobrat, ko je leta 2019 Vrhovno sodišče v zahtevi za varstvo zakonitosti ocenilo, da je odločitev sodišča temeljila na nezakonito pridobljenih dokazih, Sikošek pa je zato zahteval vrnitev notariata. Kot nam sporočajo z ministrstva za pravosodje, je bila v zvezi z njegovo razrešitvijo vložena tožba na Upravno sodišče, postopek pred sodiščem pa še ni zaključen.

Sikošek se je sicer znašel v več disciplinskih postopkih, med drugim zaradi napak pri pripravi notarskega zapisa o posojilu, ki ga je stranka SDS najela pri Dijani Đuđić, znan pa je tudi po tem, da je svoje spise zložil v 599 škatel in jih pustil v skladišču.

Notarska zbornica je v zadnjih petih letih obravnavala 108 vlog strank, nezadovoljnih s sestavo notarskih listin, uporabo predpisov in notarsko tarifo.

V dobrih 30. letih je bilo zoper notarje uvedenih 61 disciplinskih postopkov. Izrečenih je bilo 24 pisnih opominov in 10 denarnih kazni od 1.700 do 15.000 evrov. Ni pa Notarska zbornica Slovenije doslej izdala še nobene pravnomočne odločbe, s katero bi bil izrečen ukrep odvzema pravice opravljanja notariata.