Stanovanjski fond, ki izčrpava samega sebe: 'Smo premalo ambiciozni'

26-letna Tjaša je le ena od mnogih mladih Slovencev, ki rešuje svoj prvi stanovanjski problem. Za zdaj neuspešno. "Sva mladi par brez otrok, živiva pri starših in iščeva stanovanje za najem." Ker so cene na tržnem najemnem trgu previsoke, se že dve leti prijavljata na razpise republiškega stanovanjskega sklada za javno najemno stanovanje s stroškovno najemnino. Na vseh razpisih do zdaj je bila njuna prošnja zavrnjena. Zakaj? "Ker sva brez otrok, vedno imajo prednost družine z otroki. Ker sva dva, nimava prednosti pred nikomer, ki ima otroke," pove Tjaša. 

Želela bi si enosobnega stanovanja, v katerem bi si lahko vsaj za začetek ustvarila družino. "Sem bila seznanjena s strani sklada, da ker vlagava za 40 kvadratov (kvadratni meter op. a.), da je to preveliko za naju," doda. Lažje bi tako prišla do garsonjere, kar pa je premalo za par, ki si v bližnji prihodnosti želi otrok. Tjaša pravi, da država priskoči na pomoč, ko je družina že socialno ogrožena – nima nobenih prihodkov, je en starš brezposeln in ima več otrok. "Teh je toliko, da mi ne pridemo na vrsto."

Ker je količina stanovanj omejena, potreb vedno več, stroški neprofitnih najemnin pa so razmeroma nizki, nekateri v razpisih iščejo luknje, pravi Tjaša. Povprečna neprofitna najemnina za enosobno stanovanje v lasti ljubljanskega stanovanjskega sklada je denimo 163 evrov, za dvosobno 248 evrov, za trisobno pa 300 evrov, kar je bistveno manj kot na trgu. 

"Prijavila sva se na razpis za neprofitno stanovanje. Uradno sva bila z otrokom prijavljena na naslovu ženinih staršev, čeprav živiva v drugem, lastniškem stanovanju. Ker nas je uradno živelo več na precej majhni kvadraturi, sva na razpisu dobila veliko točk in se uvrstila zelo visoko na seznam prejemnikov neprofitnega stanovanja. Najini plači sta približno povprečni," nam zaupa eden od Ljubljančanov, ki je želel ostati anonimen. 

Direktor Stanovanjskega sklada RS Črtomir Remec pojasnjuje, da se trenutna višina stroškovne najemnine giba med 5,5 evra in devet evrov za kvadratni meter stanovanja. Najnižja je denimo v Črnomlju, najvišja pa v Ljubljani. Kot ugotavljajo na stanovanjskem skladu, ima najbolj zaostreno stanovanjsko krizo ravno prestolnica, kjer je povpraševanje po javnih najemnih stanovanjih tudi največje. Samska oseba ali par brez otrok v Ljubljani težje pride do stanovanja, priznava. Drugod po Sloveniji so stanovanja po besedah Remca veliko lažje dostopna. "V Črnomlju je že dlje časa nekaj stanovanj prostih, praktično pa se stanovanja praznijo mesečno, vsaka dva meseca imamo razpis," dodaja. Po zadnji anketi, ki so jo opravili na skladu, v Sloveniji potrebujemo še vsaj 10.000 javnih najemnih stanovanj. 

Težko zadostimo potrebam vseh, nekateri kriteriji morajo biti, na vprašanje, zakaj imajo prednost mlade družine, odgovarja Remec. "Bolje, kot da se žreba. Nismo navdušeni nad žrebom, razen kadar imata dva povsem enake pogoje."

Krize v Ljubljani se ne da rešiti z eno sosesko, kot je Novo Brdo, poudarja in dodaja, da bo morala v prihodnje na obrobju mesta zrasti velika soseska z vsaj 1000 stanovanji, ki bi v večji meri zadostila potrebam. Kot dobro lokacijo vidi Stanežiče, možnosti so tudi na drugi strani ljubljanske obvoznice. Pri tem poudarja, da bo treba zagotoviti tudi vso potrebno infrastrukturo – od javnega prevoza, šol in vrtcev do trgovin. "Mesto mora zagotoviti infrastrukturo, mi gradimo stanovanja." 

'Stanovanjski fond samega sebe izčrpava'

Državni sekretar na novoustanovljenem ministrstvu za solidarno prihodnost Klemen Ploštajner pojasnjuje, da že obstoječa ureditev predvideva, da bi moral biti skladno s črko zakona precej širok krog prebivalstva upravičen do javnih stanovanj. Dohodkovni cenzus za enočlansko družino je na 200 odstotkih povprečne plače, kar presega dohodek marsikaterega enočlanskega gospodinjstva v Sloveniji, pravi. "Težava pa je v tem, da ker je teh stanovanj tako malo, fond se celo krči, ker izčrpava samega sebe, pomeni, da stanovanja pridobijo večinoma prebivalci oz. gospodinjstva s socialnega dna ali pa z nizkimi dohodki," pove Ploštajner. 

Ključno torej ni prilagajanje pogojev za pridobitev teh stanovanj, ampak povečanje fonda, poudarja. Republiški stanovanjski sklad ima trenutno v teku 15 projektov, do leta 2025 pa želijo izpolniti zastavljen cilj – 10.000 najemnih stanovanj. Do zdaj so jih zagotovili nekaj čez 7300, pravi Remec. Ob tem opozarja, da so izkoristili že vsa lastna sredstva in možnosti zadolževanja. "Imamo približno 1000 stanovanj, za katera še nimamo zagotovljenega financiranja. Če bi se zadolžili za 100 milijonov in dobili še toliko od države, bi to lahko nekako izpeljali."

Po besedah Remca bo morala država zagotoviti dolgoročno financiranje, drugi pogoj za stabilnost gradnje javnih najemnih stanovanj pa je urejena zemljiška politika, ki je na strani občine. Direktor stanovanjskega sklada podpira uvedbo nepremičninskega davka, saj bi lahko s pridobljenim denarjem občine kupovale zemljišča in jih komunalno uredile. Stanovanjski sklad bi medtem občinam in mestnim skladom zagotavljal finančne vire, s katerimi bi vsaj delno pokrili investicije. 

Zaplete pa se že pri pridobivanju zemljišč. "Nekatere občine so temu zelo naklonjene, nekatere manj. Naloga države je, da to vzpostavi kot obvezo. To sicer zakonsko že obstaja, a nekako ni sankcionirano," poudarja Remec. Kot meni, bi morala vsaka občina, še posebej pa mestne, kjer je največja potreba po javnih stanovanjih, zagotoviti dolgoročno zemljiško politiko tako za zasebno kot javno gradnjo stanovanj. 

V Ljubljani primanjkuje najmanj 4000 javnih stanovanj

Stanovanjski sklad ljubljanske občine, ki ima trenutno v lasti 4408 stanovanjskih enot, v naslednjih dveh oz. treh letih načrtuje devet novih projektov, s katerimi bodo zagotovili skupno 928 stanovanj. To je sicer bistveno manj, kot je potreb. Primanjkljaj javnih oz. neprofitnih stanovanj v Ljubljani ocenjujejo na okoli 4000 stanovanjskih enot. Na zadnjem, 19. razpisu, ki je potekal leta 2021, je kandidiralo 3941 prosilcev. Uspešnih je bilo le 11,49 odstotka prosilcev oz. 453. 

Največji projekt v teku je trenutno gradnja nove soseske ob Povšetovi ulici v Ljubljani s 360 stanovanji, ki naj bi bila zgrajena leta 2025. Stanovanjski sklad bo med drugim gradil tudi na Rakovi Jelši in v Štepanjskem naselju ob Litijski cesti. 

Tudi mestni stanovanjski sklad se tako kot republiški sooča s pomanjkanjem primernih zemljišč za gradnjo, kar vodi v kupovanje dragih zemljišč na trgu, s katerimi morajo konkurirati z zasebnimi investitorji. Prav tako opozarjajo na vse višje cene gradbenih materialov in pa vse dražje zadolževanje za potrebe sofinanciranja gradnje, kar je posledica višjih obrestnih mer. Pogrešajo finančne spodbude za financiranje gradnje javnih najemnih stanovanj, opozarjajo pa tudi na dolgotrajne postopke, povezane z razvojem posameznih projektov. 

Predvidevajo, da bo zaradi visokih cen zemljišč, višjih prodajnih cen stanovanj, visokih tržnih najemnin, naraščanja cen materialov in storitev ter splošnega naraščanja življenjskih stroškov in zaostajanja rasti plač za rastjo cen nepremičnin povpraševanje po cenovno dostopnih javnih najemnih stanovanjih vedno večje. "Brez odločnih sistemskih in učinkovitih posegov na področju stanovanjske politike na dolgi rok ne bomo mogli oblikovati učinkovite in uravnotežene stanovanjske oskrbe," poudarjajo. 

V preteklosti brez jasne in predvidljive politike

Ploštajner pravi, da na področju slovenske stanovanjske javne politike ni bilo nobene sistematike, nobene predvidljivosti. "Stanovanjska politika je zadnjih 30 let močno nihala med različnimi tipi ukrepov, v zadnjih letih pa je tudi močneje izzvenela." Da nikoli zares nismo imeli jasnih usmeritev, se kaže v dejstvu, da še vedno nimamo sistemskega vira financiranja, ki bi zagotovil dolgoročno stabilno gradnjo stanovanj. "Pod črto: nobene jasne predvidljivosti in sistematike, pa tudi nobene jasne in predvidljive države politike," Ploštajner opiše trenutno stanje. 

Cilj novega ministrstva je, da zagotovi ravno to, kar zdaj manjka – stabilno financiranje. V prvi fazi bodo zagotovili financiranje projektov, ki so jih stanovanjski skladi že pripravili. Do konca mandata te vlade, torej do leta 2026, pa želijo oblikovati sistemski vir financiranja. "Predvidljiv, jasen vir, koliko vsako leto damo v stanovanjsko gradnjo, pod kakšnimi pogoji in sistem izvajalcev." Letno načrtujejo gradnjo med 2000 in 3000 stanovanj, za kar nameravajo nameniti 100 milijonov evrov letno. V letu 2025 bo pripravljen tudi nov stanovanjski zakon, ki bo omogočil zakonsko podlago za izvedbo celotnega sistema. Na ministrstvu sicer načrtujejo, da bodo do konca tega mandata zagotovili 5000 javnih najemnih stanovanj. 

"Vidimo, da mora biti to financirano iz proračuna, kateri vir točno bo, ali bo definiran kot odstotek proračuna ali pa kot nek prispevek, pa je stvar, ki jo bomo morali v tem mandatu še doreči," pove državni sekretar. 

Direktor stanovanjskega sklada prispevek države vidi kot semenski kapital, ki bi ga nato pretvorili v kredite. "Če bo res 100 milijonov letno, je to kar precej denarja, glede na to, da ima obseg investicij svoje omejitve," ocenjuje Remec. 

Ministrstvo ob tem ne podpira ideje, da bi skladi najemnikom po določenem obdobju ponudili odkup stanovanja. "Poskušamo namreč vzpostaviti bivanjsko kulturo, kjer je neprofitni najem javnega stanovanja legitimna osebna izbira," poudarjajo. Stanovanjski sklad je sicer v preteklosti že prodajal stanovanja, kar pa Remec ocenjuje kot napako, ki jih danes drago stane. Nekateri kupci, ki so stanovanja kupili po polovični ceni, jih zdaj tožijo za vsako malenkost. 

Kosec: Država je premalo ambiciozna

To, da je krog upravičencev do javnih najemnih stanovanj tako majhen, je izraz naključnosti, arbitrarnosti in premajhne ambicioznosti ciljev, meni arhitekt Miloš Kosec. "Neverjetno je, koliko strokovnega in splošnega pritiska je potrebnega na državne in občinske oblasti, da se stvari začnejo premikati," poudarja.  

Dodaja, da nam ni treba iskati idej pri ambicioznih evropskih družbah, ki imajo zrele politike javne gradnje stanovanj. Lahko se ozremo že v lastno zgodovino. "Danes se govori o nekem ambicioznem cilju 2000 ali 3000 stanovanj na leto. Res je, da nimamo infrastrukture, ki bi lahko zagotovila tak zamah gradnje, so pa to smešne številke, če jih primerjamo s 70. leti (prejšnjega stoletja op. a.)," pove Kosec. Kot poudarja, smo v socializmu v javnem sektorju zgradili tudi do 20.000 stanovanj letno. "To je bila družba, ki je bila v nekem razmahu, prioritete so bile drugačne, industrializacija se je intenzivno dogajala, pa vendar je imela bistveno manj sredstev, bila je bistveno manj bogata," spomni Kosec. 

Glede na trenutno stanje v stanovanjskem sektorju, je zato 3000 stanovanj na leto že veliko, arhitekt pa meni, da bi lahko država v naslednjih treh ali štirih letih s primerno finančno in kadrovsko podporo zagnala stroj, ki pa se potem ne bi smel ustaviti. Treba je ponuditi raznovrstne načine reševanja stanovanjske krize, meni. Med drugim bi morala podpreti tudi stanovanjske zadruge, ki bi ljudem, ki se želijo sami organizirati, a za to danes nimajo možnosti, to omogočila. "Država mora podpreti vse neprofitne oblike reševanja stanovanjske krize za različne sloje prebivalstva in to delati ambiciozno, se zgledovati po najbolj naprednih družbah in razumeti, da smo bili tudi že v tej državi nekoč bistveno bolj ambiciozni, kot smo danes," še doda. 

Pri tem je kritičen do današnjih novih sosesk, ki ne poskrbijo za potrebno javno infrastrukturo. Soseska ni samo skladovnica stanovanj, poskrbi le za eno od mnogih funkcij, ki jih potrebujemo, pravi. Kot primer omeni ljubljanske Fužine, sosesko, ki ni poskrbela samo za več tisoč stanovanj, ampak tudi za ves servis – od vrtcev, šol, knjižnic in trgovin do zelenih površin. Prebivalci soseske Novo Brdo, kjer je stanovanjski sklad zgradil javna najemna stanovanja, pa se trenutno sooča s težavo, kam namestiti vse otroke, ki so se tja preselili. V lokalnih šolah namreč prostora zanje ni, nove šole pa ob odprtju soseske niso zgradili. "To moraš pričakovati, to ni nepredvidljivo. Dejstvo, da se šola šele zdaj umešča v prostor, kaže na jasne prioritete te družbe," pravi Kosec. 

'Zahteve po dveh podzemnih parkiriščih so nerealne'

Zaradi podražitev v gradbeništvu se draži tudi stanovanjska gradnja. Po besedah Remca so pri končanih gradnjah še uspeli obdržati prvotno ceno. V Mariboru so v času covida-19 nepretrgoma gradili, zato jim je uspelo obdržati celotno sosesko z minimalnimi podražitvami. 

Pri novejših projektih pa se podražitvam prilagajajo s poenostavitvami projektov, tipizacijo, določene elemente, kot so kopalnice, balkoni in stopnice, pa vgrajujejo že predizdelane. "Pocenjujemo v največji možni meri," poudarja Remec. Ob tem poudarja, da strošek gradnje stanovanj močno znižujejo tudi zunanja parkirišča. "Zahteve po dveh podzemnih parkiriščih so nerealne in dolgoročno nesmotrne." Število avtomobilov naj bi se v prihodnosti namreč zmanjševalo, marsikatera podzemna garaža pa bo po njegovem mnenju postala hiša strahov. 

Kosec poudarja, da so današnje celotne soseske v resnici parkirne hiše, nad katerimi rastejo stanovanja. Tako namreč zahtevajo prostorski akti. "Kako bomo zagrabili zeleni prehod, reorganizirali promet po mestu na družbeno in okoljsko vzdržen način, če prostorski akti še vedno aktivno spodbujajo rabo avtomobilov." Investitorji, tako javni kot zasebni, morajo namreč danes dobršen del denarnih sredstev, ki bi jih lahko vložili v stanovanja, nameniti v drage podzemne podlage. "Ko gradimo sosesko 21. stoletja, moramo postavljati tudi infrastrukturo sveta, v katerem bi radi živeli," še poudarja Kosec.