Kje se stanovanje ali hišo še lahko kupi po normalni ceni?

Geodetska uprava Republike Slovenije (Gurs) je objavila nove ocene posplošene vrednosti nepremičnin po vsej državi. Podatek o ocenjeni vrednosti lastne nepremičnine je nemudoma postal ena najbolj iskanih informacij; samo v enem jutru je to možnost preverilo kar 180.000 državljanov. 

Skupna vrednost vseh nepremičnin v Sloveniji po novih ocenah znaša 298 milijard evrov, kar odraža nadaljnjo rast cen, saj so se te od poskusnega izračuna, objavljenega jeseni lani, dvignile za dodatnih približno 8 odstotkov. 

Najdražje nepremičnine so pričakovano v prestolnici – natančneje v centru Ljubljane, Kosezah in Rožni dolini – ter na najbolj zaželenih turističnih lokacijah ob Obali in na Gorenjskem.

Kako se Gursove vrednosti razlikujejo od trga?

Kot je v pogovoru za 24UR ZVEČER pojasnil Zoran Đukić iz podjetja Stoja Trade, tržne cene pogosto precej odstopajo od posplošene vrednosti, ki jo določi Gurs. Ta odstopanja znašajo v Ljubljani med 10 in 25 odstotkov, medtem ko so na Obali, Bledu in v Kranjski Gori še bistveno večja, od 25 do kar 40 odstotkov. 

Đukić poudarja, da to ni posledica slabih izračunov Gursa, temveč dejstva, da posplošen izračun ne more zajeti ekstremno visokih cen na tako imenovanih frontnih linijah, ki so izjemno iskane in dosegajo specifično visoke tržne vrednosti.

Vzpon cen se nadaljuje: kje najbolj?

V nadaljevanju pogovora je Đukić orisal, katere lokacije v Sloveniji bodo po njegovem mnenju beležile nadaljnjo rast cen. Absolutni vrh naj bi še naprej predstavljala Ljubljana. Razlogov je več: status prestolnice, obsežni infrastrukturni projekti, koncentracija poslovnih aktivnosti, predstavništev ter diplomatskih inštitucij. 

Visoka rast cen se napoveduje tudi na ključnih turističnih destinacijah: ob Obali (Piran, Portorož), na Bledu in v Kranjski Gori. Rast cen na teh območjih poganjajo specifični dejavniki, vključno z omejenim številom novih projektov, prilivom investicij in visoko atraktivnostjo tako za domače kot tuje kupce.

Đukić opozarja, da na elitnih turističnih lokacijah, kot so Piran, Portorož, Bled in Kranjska Gora, ključno vlogo pri dvigu cen igra omejena ponudba. Možnosti za obsežnejše gradbene projekte so namreč zelo majhne, hkrati pa povpraševanje, podprto s tujim kapitalom, ostaja izjemno visoko.

Kje v Sloveniji so nepremičnine še cenovno dostopne?

Za tiste, ki iščejo cenovno bolj dostopne nepremičnine, obstajajo alternative. Na Obali se ugodnejše možnosti najdejo v zaledju, denimo v Škofijah, Hrvatinih, Šaredu in Maliji. 

Podobno je ob Kranjski Gori in Bledu, a stran od najožjega centra, denimo v Radovljici in njeni okolici lahko najdemo nekoliko nižje cene. 

V okolici Ljubljane pa raste zanimanje za primestne občine, kot sta Grosuplje in Domžale, ki se močno razvijajo. Investitorji vse pogosteje usmerjajo svojo pozornost v manjša mesta po vsej Sloveniji, kot so Nova Gorica, Ajdovščina, Velenje, Laško, Pivka in Postojna, kjer zaznavajo velik primanjkljaj stanovanj po letih stagnacije na tem področju. 

To območje predstavlja varnejšo in dostopnejšo naložbo tudi za ranljivejše skupine prebivalstva. Po besedah Đukića se za manjša mesta in primestna naselja poleg pogosto višje kakovosti življenja in varnosti prebivalci odločajo predvsem zaradi nižjih cen nepremičnin. To območje postaja atraktivno tako za mlade kot za investitorje, ki tam vidijo potencial za gradnjo cenovno dostopnih enot.

Primerjave cen kvadratnega metra nepremičnin v razvitih manjših mestih potrjujejo to razliko. Medtem ko frontna linija v Portorožu dosega ceno 8.000 evrov na kvadratni meter, so cene v Ajdovščini, kjer gradi podjetje Stoja Trade, okoli 2.800 do 3.000 evrov/m. 

Nova Gorica se giblje okoli 3.500 evrov/m, medtem ko Bled dosega 7.000 do 7.500 evrov/m (z okolico, kot je Radovljica, nekoliko nižje). Škofja Loka dosega ceno okoli 3.500 evrov/m. Tudi Dolenjska, z Novim mestom na čelu, doživlja razvoj, cene pa se v novih projektih približujejo 3.800 evrov/m. 

Najnižje cene nepremičnin v Sloveniji ostajajo na obrobju države, na ruralnih območjih z manj infrastrukture in investicij – Bela krajina (Črnomelj, Vinica) ter Prekmurje, zlasti na območju tromeje pri Murski Soboti.

Kupiti ali najemati

V kontekstu visokih cen se pogosto zastavlja vprašanje, ali je nakup nepremičnine še vedno smiselna odločitev, ali pa je morda trenutno boljša rešitev najem. Đukić je v tem pogledu neposreden: močno odsvetuje najem. Meni, da je nakup vedno boljša opcija, tudi če je treba začeti skromno, z manjšo nepremičnino ali na manj elitni lokaciji.

Lastništvo nudi varnost, svobodo in dolgoročno naložbo, medtem ko najem po njegovem mnenju posameznika postavlja v drugorazredni položaj, kjer ni prave varnosti, svobode urejanja doma, pogosto niti možnosti imeti hišne ljubljenčke ali družino. 

Mladim priporoča, naj se kljub težavam potrudijo priti do lastnega doma, saj jim bodo pomagale tako družina kot širše okoliščine, ter da lahko vedno napredujejo iz slabšega v večjega ali iz slabše lokacije na boljšo.