Kdo si lahko privošči stanovanje za 1,8 milijona evrov?

Kaotičen trg nepremičnin, na katerem so cene iz dneva v dan višje, ponudbe pa je premalo, je pod drobnogled vzela novinarka Tea Šentjurc, ki bo analizo predstavila v dveh delih rubrike 24UR Inšpektor. V tokratnem Inšpektorju smo v izhodišču preverili, kaj lahko dobimo v treh slovenskih mestih, Ljubljani, Mariboru in Novem mestu, za 120 000 evrov – s povprečno plačo, ki znaša okoli 1.300 evrov, z 20.000 evri pologa in okoli 500 evrov mesečnega kredita za 20 let.

Novo mesto, Maribor in Ljubljana 

V Novem mestu si je stanovanje, ki bi bilo naprodaj, nemogoče ogledati, saj se, ko pridejo na trg, prodajo neverjetno hitro, in sicer po povprečni ceni 1.800 do 2.300 evrov na kvadratni meter, novogradenj pa praktično ni, pripoveduje nepremičninski agent Robert Nedanovski. "Vsako stanovanje lahko prodamo v uri ali dveh. Ljudje pridejo na ogled že z arami in se takoj odločijo za nakup." Kljub velikemu povpraševanju so težave s prostorskim načrtom, visokimi komunalnimi prispevki in vse dražjo gradnjo – investitorji se ne odločajo za začetek gradnje. V tem trenutku je torej  v Novem mestu nemogoče kupiti stanovanje.

Pomanjkanje stanovanj pesti tudi Maribor, kjer so se v zadnjem letu cene najbolj dvignile, a še vedno ostajajo najnižje. Stanovanja, pripravljena na vselitev, stanejo od 1.500 do 2.000 evrov na kvadratni meter. Nepremičninski agent Daniel Angel Sauli pojasni, da je bil "Maribor v prejšnji nepremičninski krizi najbolj prizadet. Imeli smo kar nekaj novogradenj in praktično vsi največji gradbinci so končali v stečaju. Takrat so cene novogradenj v Mariboru padle na 990 evrov za kvadratni meter plus DDV. Izhodišče smo imeli zelo nizko."

A ker so praktično vsa gradbišča stala do leta 2019, že pred prvo krizo 2009 pa je bila potreba po stanovanjih velika, je zdaj še veliko huje. In čeprav se zdaj znova gradi, je povpraševanje veliko. Ker je cenovno izhodišče v Mariboru bistveno nižje kot v Ljubljani, je tudi tam skorajda pravilo, da je obrok kredita nižji kot mesečna najemnina. In tako so ljudje ob nereguliranem, črnem najemnem trgu, na katerem so pogosto nezaščiteni in brez pravic, praktično prisiljeni v nakup stanovanja, tudi ko to zanje ni prva oziroma najboljša izbira.

Stanovanja po dostopnješih cenah vnaprej razprodana

Po soseski Bellevue v Ljubljani nas je popeljal Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja Trade, ki tako prodaja kot oddaja stanovanja v mnogih novih in starih soseskah v Ljubljani in drugod po Sloveniji. In koliko stane kvadratni meter nasproti Tivolija, ob Celovški cesti? "Zdaj stane štiri tisoč, leta 2017 pa je stal 2.300 evrov. Po štirih letih so cene dvakrat višje."

Ob soseski Bellevue gradijo že nov kompleks stanovanj, ki bodo stala od štiri do pet tisoč evrov, morda celo več. Takšnih gradbišč in bodočih kompleksov je v Ljubljani vse več, a so za veliko večino ljudi cenovno nedostopni, kar jasno pove tudi Đukić. "Večina naših strank ima plače od 1.000 do 1.500 evrov, teh stanovanj kronično manjka in tukaj se vidi, da so cene šle v nebo, zlasti zato, ker ta segment stanovanj manjka."

Stanovanja po dostopnejših cenah so vnaprej razprodana. Takšna bodo denimo tista v kompleksu Koseško okno, ki je za zdaj še gradbena jama. "Tam smo imel 90 stanovanj in 900 resnih kupcev, na Masarykovi rezidenci 80 stanovanj in 600 kupcev, na Brdu smo razprodali 30 stanovanj in imeli 400 kupcev."

Kakšno stanovanje si lahko privošči nekdo s povprečno plačo?

In kdo si dandanes sploh lahko privošči nakup stanovanja? Slovenec s povprečno plačo si ga v tem trenutku pri teh cenah ne more varno privoščiti, ugotovitve raziskave podjetja Capital Genetics povzema strokovnjakinja za finance Marja Milič. "Ugotovili smo, da si zadnjih 15 let s povprečno plačo težko privoščimo povprečno veliko stanovanje."

Po njihovih izračunih bi se lahko par, ki skupaj zasluži 2.600 evrov neto na mesec, torej z dvema povprečnima plačama, varno oziroma udobno zadolžil in kupil 100 kvadratnih metrov veliko stanovanje le, če bi kvadratni meter znašal do 2.000 evrov. To pa je – vsaj v Ljubljani – praktično nemogoče. Kljub temu se mnogi (pre)močno zadolžujejo. "Paziti je treba, ker banke vstavljajo tudi določene klavzule, zlasti pri fiksni obrestni meri, tako da lahko v določenih scenarijih tudi spremenijo pogoje oziroma pravila igre. Na to je treba biti pozoren."

Poceni krediti, zgodovinsko najnižja obrestna mera

Krediti so trenutno res poceni, po podatkih Banke Slovenije je bila konec lanskega leta povprečna fiksna obrestna mera za stanovanjska posojila 2,2 odstotka, kar je najmanj v zgodovini Slovenije. Trenutno se obrestne mere še spuščajo, tudi do 1,6 odstotka, a so cene stanovanj izredno visoke. Še leta 2015 se je zdelo veliko, ko se je kvadratni meter v Ljubljani bližal 2.000 evrom, danes govorimo o meji 3.000 evrov na kvadratni meter, a  to velja za rabljena stanovanja. Novogradnje so bistveno dražje – štiri, pet tisočakov za kvadratni meter. Miličeva navede primer gospoda, ki je v Ljubljani prodal novejše stanovanje po ceni osem tisoč evrov za kvadratni meter.  In najvišje cene v Ljubljani? 11.000 evrov za kvadratni meter. 

Nekateri ljudje so ta znesek enostavno pripravljeni plačati, pravi Andrej Mercina iz arhitekturnega biroja Triiije. "Luksuz ni nikoli realen. Trg s ceno pove, kaj je luksuz." Slovenci smo pogosto iracionalni, ko gre za nepremičnine, pravi arhitekt. "V tej želji po hiši je nepremičnina, tudi če si je ne moremo privoščiti, nek ideal, in to je res iracionalna kategorija."

Tripleks, 260 kvadratnih metrov, dih jemajoče terase, zlate niti v prosojnih vratih in 1,8 milijona evrov 

Ogledali smo si opremljen luksuzni tripleks v velikosti 260 kvadratnih metrov. Z vso opremo stane kar milijon 790 tisoč evrov. Gre za luksuzno opremo, zveneča dizajnerska imena, zlate niti v prosojnih vratih in terase okrog in okrog stanovanja z razgledom do ljubljanskega gradu in ob lepem dnevu do brniškega letališča. In ljudje kupujejo tudi takšna stanovanja. Med njimi je precej tujcev in Slovencev, ki so delali in živeli v tujini (ali pa tam prebivajo še danes) in so jim takšne cene celo privlačne.

Celotni prispevek si lahko ogledate na Voyo.