Slovenija

Bi kupili nepremičnino brez ustrezne gradbene dokumentacije?

Ljubljana, 05. 10. 2021 08.54 |

PREDVIDEN ČAS BRANJA: 5 min
Avtor
Marijana Lisjak
Komentarji
104

Nadzor gradenj, ki so jih opravili gradbeni inšpektorji, je pokazal, da se je stanje na terenu v primerjavi s preteklim letom poslabšalo. Pristojni so nepravilnosti ugotovili v 40 odstotkih preverjenih objektov. In kljub nadzoru se nepremičnine brez ustrezne gradbene dokumentacije še vedno gradijo in celo prodajajo. Na spletu smo zasledili oglas, kjer za nižjo ceno agencija prodaja hišo, ki nima gradbenega dovoljenja. Gradnja brez gradbenega dovoljenja je sporna, prav tako oglaševanje, če inšpekcija izda odločbo, da gre za nelegalen objekt. Seveda pa kupec nepremičnine brez gradbenega dovoljenja prevzeme breme inšpekcijskih nadzorov in legalizacije.

Gradbena inšpekcija je med februarjem in septembrom preverjala 216 objektov. Na podlagi nadzora je bilo izdanih 63 inšpekcijskih odločb. V dveh primerih so inšpektorji izdali odločbo, da se gradnja ustavi, dokler investitor ne pridobi spremenjenega gradbenega dovoljenja. 27 odločb so izdali, ker se je gradnja izvajala brez prijave oziroma brez popolne prijave začetka gradnje.  V enem primeru ni bil imenovan nadzornik, 33 odločb pa so inšpektorji izdali zaradi nepravilnosti pri sami gradnji. Po zakonu o prekrških je bilo izdanih tudi šest odločb – v petih primerih je šlo le za izrečen opomin – v enem primeru so inšpektorji izrekli globo tisoč evrov. Na inšpektoratu za okolje in prostor opažajo, da se stanje na terenu poslabšuje, število ugotovljenih nepravilnosti se namreč povečuje. Število ugotovljenih nepravilnosti v povezavi s prijavo začetka gradnje se je dvignilo, in sicer z 32,4 odstotka ugotovljenih nepravilnosti v rešenih zadevah v letu 2020 na 42,8 odstotka v letu 2021.

Inšpektorat RS za okolje in prostor opaža, da se stanje na terenu slabša.
Inšpektorat RS za okolje in prostor opaža, da se stanje na terenu slabša. FOTO: dremastime

Prodaja objektov brez ustrezne gradbene dokumentacije

Kljub nadzoru sta gradnja in nato posredovanje nepremičnin brez ustreznega gradbenega dovoljenja še vedno pogosta praksa. Na spletni strani, kjer slovenski nepremičninski agenti in posamezniki prodajajo nepremičnine, smo zasledili oglas, v katerem agencija prodaja samostojno stanovanjsko hišo, zgrajeno leta 2000. Hiša se nahaja na Viču s stanovanjsko površino 149,4 kvadratnih metrov, okrog hiše je parcela, velika 241 kvadratnih metrov. Nepremičnina se prodaja za 250.000 evrov. In morda je glede na velikost hiše, parcele in trenutnih cen nepremičnin kdo pomislil, da je relativno ugodna, a v spodnjem delu oglasa piše, da hiša nima samostojnega elektro in vodnega števca, hišne številke in gradbenega dovoljenja. Ima pa izdelano lokacijsko dovoljenje in projekt. Agencija navaja, da je zaradi neurejene gradbene dokumentacije cena nižja. 

Oglaševanje objektov brez gradbenega dovoljenja

Tako, kot se prodajajo neregistrirani avtomobili, tako se prodajajo tudi nepremičnine z neustrezno dokumentacijo, so nam povedali na Inšpektoratu RS za okolje in prostor.

"Po našem razumevanju gradbenega zakona s tem ni nič narobe. Z vidika nepremičninske družbe in njenih obveznosti je namreč ključno, da stranke (tako prodajalca kot kupca) seznanimo z vsemi okoliščinami oziroma s pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine, " je prodajo in oglaševanje nepremičnin brez gradbenega dovoljenja komentiral Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Če je dejansko stanje tako in je informacija, da gradbeno dovoljenje ne obstaja, objavljena že v oglasu, je to po besedah Udoviča dobra praksa, ki kupcu prihrani čas in denar. 

Je pa direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami izpostavil nejasnosti, ki jih je prinesla uveljavitev Gradbenega zakona iz leta 2018. "Zaradi nekoliko nejasne formulacije 93. člena naj bi obstajala tudi drugačna mnenja, in sicer da je prepovedan vsak promet z nepremičnino, ki nima ustreznih upravnih (gradbenega oziroma uporabnega) dovoljenj." Udovič pojasnjuje, da bi v takem primeru to v praksi pomenilo, da bi bil onemogočen promet z okrog 70–80 odstotkov eno- in dvostanovanjskih hiš, ki so bile zgrajene v prejšnjem stoletju. Tako strogo interpretacijo zakonskih določb je po njegovih besedah zavrnilo tudi Ministrstvo za okolje in prostor. "Tako je sedaj v praksi sprejeta interpretacija, da je promet prepovedan le s tistimi nepremičninami, za katere je to odrejeno z odločbo v inšpekcijskem postopku. To pa je v takšnem primeru načeloma vpisano tudi v zemljiško knjigo," je pojasnil Boštjan Udovič. 

Za poslovanje z nepremičninami je uveljavitev Gradbenega zakona iz leta 2018 prinesla nekaj nejasnosti.
Za poslovanje z nepremičninami je uveljavitev Gradbenega zakona iz leta 2018 prinesla nekaj nejasnosti. FOTO: Dreamestime

Kaj pravi Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb?

Z Inšpektorata RS za okolje in prostor sporočajo, da pogoje za sklepanje pogodb oziroma oglaševanje nepremičnine določa Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb. Ta zakon določa, "da mora biti prodajalec bodisi lastnik zemljiške parcele, na kateri bo gradil oziroma gradi enostanovanjsko stavbo oziroma stavbo z več posameznimi deli, ki je predmet prodajne pogodbe bodisi imetnik stavbne pravice na zemljiški parceli, na podlagi katere je upravičen zgraditi enostanovanjsko stavbo oziroma stavbo z več posameznimi deli, ki je predmet prodajne pogodbe."  In da mora biti za gradnjo izdano dokončno gradbeno dovoljenje. V letu 2020 je v usmerjeni akciji inšpektorat vključil 25 nepremičnin, v 21 primerih niso ugotovili nepravilnosti, v štirih pa kršitve zakonodaje. "V treh primerih so zavezanci nemudoma prenehali z oglaševanjem, v enem primeru pa je bila zavezancu izdana upravna odločba, s katero je bilo prepovedano sklepanje prodajnih pogodb oziroma oglaševanje," odgovarja inšpektorat.  V dveh primerih je zaradi morebitnega zavajajočega oglaševanja posredoval tudi tržni inšpektorat. V enem od primerov so ugotovili, da je nepremičninska družba oglaševala prodajo brez ustreznega gradbenega dovoljenja, v drugem pa se je oglaševanje prodaje nanašalo na bodoče gradnje, kjer niso bili izpolnjeni pogoji za prodajo. Na inšpektoratu še dodajajo, da ko je za objekt izdana inšpekcijska odločba gradbene inšpekcije za nelegalen objekt, so tudi izrečene posebne prepovedi, ki med drugim določajo prepoved prometa z nepremičnino. V vseh drugih primerih pa gradbena zakonodaja ne postavlja nobenih drugih omejitev. "Cene se oblikujejo na trgu in precej logično je, da ima črna gradnja drugačno ceno kot objekt z veljavnim uporabnim dovoljenjem. Kupec - novi lastnik objekta prevzame vse breme morebitnih  inšpekcijskih ukrepov in morebitne legalizacije," opozarjajo na Ministrstvu za okolje in prostor. 

Neustrezna gradbena dokumentacija lahko pripelje do številnih zapletov.
Neustrezna gradbena dokumentacija lahko pripelje do številnih zapletov. FOTO: Dreamestime

Nakup nepremičnine

Kupec se mora pred nakupom nepremičnine zaradi številnih zapletov, ki jih prinese neustrezna dokumentacija, pozanimati o njenem pravnem stanju. Preveriti je treba stanje v zemljiški knjigi, morebitne plombe ali bremena na nepremičnini, v zemljiški knjigi so namreč lahko vpisane hipoteke ali služnosti.  Če posameznik zavestno kupi nepremičnino, ki nima ustreznega gradbenega dovoljenja, je nepremičnino možno legalizirati s postopkom pridobitve gradbenega dovoljenja ali z izrednimi postopki legalizacije, koliko časa traja postopek je odvisno od upravne enote, kjer je nepremičnina zgrajena in časa, ko je bila zgrajena. 

Za nepremičnine, ki so bile zgrajene pred letom 1968, upravna enota izda odločbo, da ima objekt gradbeno in uporabno dovoljenje po zakonu. Lastnik mora urediti vpis objekta v kataster stavb pri Gursu in dokazati starost objekta. Plača se samo taksa. Če kupite hišo, zgrajeno pred letom 1998, upravna enota izda dovoljenje za objekt daljšega obstoja. Kupec mora plačati komunalni prispevek in nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo. Pri novejših hišah, ki so zgrajene pred novembrom 2017, mora lastnik pri projektantih naročiti dokumentacijo. V tem postopku se lažje dokazuje skladnost hiše s predpisi v času gradnje, v preostalem je podoben postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja. 

Posameznik mora preveriti, koliko bi ga legalizacija, če bo ta mogoča, stala. Poleg tega večina bank za najem hipotekarnega kredita zahteva urejeno dokumentacijo. 

  • Prenosnik Lenovo
  • Garmin ura
  • Wasup sup deska
  • Mitsubishi klima
  • Hisense TV
  • Krovni

KOMENTARJI (104)

Opozorilo: 297. členu Kazenskega zakonika je posameznik kazensko odgovoren za javno spodbujanje sovraštva, nasilja ali nestrpnosti.

nikhrast
05. 10. 2021 17.49
-2
Pa v Sloveniji ne pregleda vsako prodajo odvetnik, saj lahko plača kazen če je zanemarljiv pri prodaji nepremičnin.
Branko Šil?ek
05. 10. 2021 15.09
+1
Prvo mi naj da župan ko je delal z mojim denarjem prvo leto 7 hiš drugo leto jih je naredil 14 hiš vse z mojim kapitalom da si jaz lahko vsaj 1 kupim pa odselim......papirje pa more imet ali denar od lastninjenja ne pa da sosed misli še hočeš te sestrelim ali mi boš dal hišo pa mi je nikoli ni dal???
ap100
05. 10. 2021 14.48
+2
Dokler sistem ne bo jasen in učinkovit in se bodo razna dokazovanja vlekla desetletja bo pač tako
bohan22
05. 10. 2021 14.41
+2
bi, če bi mi bila všeč, pa če bi imela hišno številko, pa seveda, če bi imel imel keš,...
User416781
05. 10. 2021 14.07
+7
Z nakupom nepremičnine brez ustrezne dokumentacije ni nič narobe, če veš kaj delaš in o čem se gre. Dejansko gre lahko za nakupne priložnosti, saj prodajalci velikokrat nimajo pojma, kako bi zadevo uredili in raje popustijo pri ceni. Kar se pa same kvalitete bivanja tiče, pa to, da niso urejeni papirji, načeloma ne vpliva nič. Seveda ne pišem o črnih gradnjah, ampak o neskladnih gradnjah ali pa neskladni rabi, kar je tudi pogost pojav. In te zadeve je načeloma možno vse urediti, samo je to urejanje lahko časovno zelo zamudno. In tu tiči glavni razlog, zakaj so prodajalci pripravljeni popuščati. Drugi glavni razlog pa je, da banke takih nakupov načeloma ne financirajo in se krog kupcev s tem precej zoži.
tantadruj1
05. 10. 2021 14.55
+3
ja v bistvu po moje, če država nima sistema, torej zahtevanega nadzornika gradnje pri projektih ali ustreznega "rušenja" nedovoljene gradnje, da ne govorimo o priklopih brez vseh dovoljenj, potem sploh ne vem kako lahko nekaj dovoli ali ne dovoli... v bistvu ko je že vse zgrajeno in ljudje leta notri živijo .. recimo 50 let ... je realnost pač taka. v 50ih letih očitno ni bilo ovir. sploh pa.. a namesto kaznovati graditelja potem skačeš po glavi dediču, ki ni nič kriv.. to se mi zdi precej pravno sporno, ker tako bi lahko vsi odgovarjali v nedogled za dela svojih prednikov.. to ne more biti.
Carpediem32
05. 10. 2021 13.14
+2
Treba bo začeti razlikovati med "nelegalnimi" gradnjami po 2. svetovni vojni in kasnejšimi gradnjami. Kdo je določil leto 1968? Po vojni so ljudje potrebovali streho nad glavo, tudi moji stari starši. Takrat ni nihče vprašal za dovoljenja, načrte in lokacije. Zdaj bi pa morali dediči za nazaj plačevati neke prispevke. Mi smo plačali neko kazen za uzurpacijo zemljišča, čeprav smo kupili hišo, katere sta bila prej že dva lastnika. Mi nismo niti kupili zemljišče niti na njem gradili.
User416781
05. 10. 2021 13.36
+1
Takrat je bil sprejet zakon, ki zahteva GD in tako je bilo določeno to leto. Ker pa zakon ne velja retroaktivno, imajo vse nepremičnine zgrajene pred tem, GD že po samem zakonu.
damjana333
06. 10. 2021 09.55
ze pred 1968 se je gradilo z gd oz bi se moralo. vendar je takratna oblast potegnila črto pri 68, ker takrat naj bi imeli že precej orto posnetkov. nekaj takšnega kot so hr sprejeli neko prelomno leto 2011, če se ne motim. in mi 1998. če ni pravega nadzora (in je pojav množičen) se poskuša nekako delno urejati za nazaj in predvsem za naprej.
conkord
05. 10. 2021 13.10
NI TAKO PREPROSTO kot si eni predstavljamo. Za take težave so včasih krivi tudi na uradih za prostorska planiranja. Nekatere občine spreminjajo zaradi višjih interesov( beri kapitala)spreminjajo prostorske načrte ki so že v obravnavi in v potrjevanju z novimi PN. Tako so eni v veri da bo po planu zemljiče zazidljivo so ostali v procesu črne gradnje.. pa tudi če gre samo za dozidavo nekaj m2.prepotrebnega prostora. Mislim da bi vse take gradnje pred letom 1995-2000 lahko komot legalizirali...vendar pri nas kot je zapisano.. saj so eni bolj Papeški od Papeža in res .. pomaga tudi kako se pišeš in kake veze imaš na občini...
User416781
05. 10. 2021 13.39
To pa ne bo držalo. S prostorskim načrtom ni možno spreminjati namembnosti zemljišč, na katerih so že zgrajeni objekti. Možno pa je na parcelah, ki še nimajo komunalne ureditve. Ampak to so zares redki pojavi. Tendenca gre bolj v nasprotno smer.
damjana333
06. 10. 2021 09.59
poskrbiš, da se objekt evidentira kot "ruševin", čeprav to ni čista tako...pa se spremeni namembnost. tako počnejo
Pa kaj
05. 10. 2021 13.01
+1
na teh inšpektoratih vsi samo kofetkajo
Hribovec
05. 10. 2021 13.00
+4
Men se zdi, da sem v naši okolici edini bedak, ki čaka na papirje. 8 Let je minilo odkar je na upravni rekla, da bo max v dveh vse urejeno. Sosed, ki na papirje ni čakal je medtem svojo črno gradnjo po samoprijavitvi že uspel legalizirati. Tak čez prst bi rekel, da je vsaj 50% gradenj z nepopolnimi ali pa sploh brez papirjev.
sbštajerec
05. 10. 2021 11.59
+13
Jaz čakam na gradbeno 20 let in vsi na občini podipirajo gradnjo UE pa ne ker je nekaj v LJ na ministrstvu ni Ok pri smernicah, na katere je občina v planu čakala 5 let in sedaj teče spet 5 let. Plačali kumonalni prispevek, izdelali GD pa UE tišči glavo v pesek. Rekli so mi če bi takoj postavili objekt bi sedej bil že legaliziran. Kaj naj, birokrati namesto da bi pomagali ljudem jih zajebavajo in jim dajejo lažno upanje, imamo pravno podlago za gradnjo s prenosom parcel ampak vsak postopek UE je baje samostojen in lahko odločijo kakor želijo in kakšen dan ima tisti ki to tem odloča. IN potemtakem smo vsi pred zakonom enaki=? Pri tem smo že obupali , žena zbolela, sramota da živimo v takšni državi. Birokrati pa dobijo mesečno plačo za nedelo oz. zajebavanje strank. C-19 pa jih je itak odrezal od ljudi sedej delajo NIČ in to INTENZIVNO. IN postavil bom brunarico pa naj pride heroj za podiranje, pa mu bom odstrelil betico, saj nimamo več kaj izgubiti, itak ja na Dobu boljše kot v tem zblojenem okolju.
tantadruj1
05. 10. 2021 14.59
+2
Nimasmisla
05. 10. 2021 11.45
+5
Nimam pravega piimka
marcpazz
05. 10. 2021 11.43
+10
Bivši sosed, je na Inšpektorat vložil prijavo drugega soseda, ki mu je kljub pogodbeni zavezi o nedvigovanju hiše in kljub njegovemu glasnemu nasprotovanju pred okno dnevne sobe (na razdalji cca. 3 m) dvignil svoj objekt. Vloga na INšpektorat je bila podana že leta 2014-2015, vsako leto povprašajo na Inšpektorat, kako daleč je reševanje te črne gradnje, a jim na Inšpektoratu SPLOH NE ODGOVARJAJO. Zadnje dve ali tri zahteve za pojasnitev statusa prijave črne gradnje so bila podana s strani odvetniške družbe, a tudi njim Inšpektorat za okolje in prostor NE ODGOVARJA. . . . . ??? . . . . to so močne zveze . . . . in nikome ništa . . .
tantadruj1
05. 10. 2021 15.01
+1
potem se vsi čudijo zakaj toliko ljudi ignorira vlado.. (katerokoli) ko gre za cepljenje recimo... ker je vedno nek blef. niti en zakon v sloveniji ne velja za vse enako...
obožeobože
05. 10. 2021 11.41
+5
Takoj! Samo se moram pisat Turk ali Jallič.
riglonas
05. 10. 2021 11.38
+6
jaz bi kupil sploh če je na moji zemlji ?? recimo sodnica živi v črni gradnji an državni zemlji drugim pa ruši črne gradnje ??
riglonas
05. 10. 2021 11.40
+0
drugače pa se je gradnja hiš podražila najmanj za 20% od začetka korone nekateri ugotavljajo da tudi za 40% ..kolk se je podražilo na 10-20let pa raje ne računajte
Optimisty
05. 10. 2021 11.37
+0
Sam za đabe jo kupim
marcpazz
05. 10. 2021 11.48
-1
deratizacija
05. 10. 2021 11.27
+8
Dokler bojo posvečenim na občinah in na ministrstvih pomagali pri legalizaciji nelegalnih gradenj, bojo ti nelegalno gradili. Inšpekcijske službe in KPK pa so itak sami sebi namen. No, tu in tam kakšnemu siromaku tudi podrejo kakšen kurnik.
ValterUdovernik
05. 10. 2021 11.17
+8
Država lahko enostavno reši ta problem; kupoprodajne pogodbe za nepremičnino, ki nima urejene gradbene dokumentacije, ni možno overoviti. Pika.
Kana-1
05. 10. 2021 11.30
+2
Ni preprosto ker upam da naj bi zaupali zakonodaji ki je po letu 1967 že trikrat dopolnjena,pa kljub temu malo kdo verjame kaj je prav ..
komercialka
05. 10. 2021 11.34
+3
ŠE KAKO SE STRINJAM S TEM. ENAKO BI MORALO BITI PRI ZAVAROVALNICAH: ZA NELEGALNO GRADNJO 3-KRATNA PREMIJA, PA DA JIH VIDIM BRIHTNEŽE, KI SO PAMETNEJŠI OD VSEH, KI SMO PAPIRJE UREDILI, PLAČALI KOMUNALNI PRISPEVEK ITD...
User416781
05. 10. 2021 13.41
+1
Zavarovalnice načeloma nelegalnih gradenj ne zavarujejo.
Kana-1
05. 10. 2021 11.17
+6
V dobri veri bi kupil nepremičnino vpisano v kataster stavb in zemljiško knjigo,vendar tu ni zaupanja v zk. in gurs ter posledično vpis v uradne dokumente izdane iz zk in gursa..! Drugo kar je porazno je podatek da je v Sloveniji zelo malo objektov skladnih po projektni dokumentaciji in gradbenim dovoljenjem,pa naj bojo objekti v javni ali zasebni lasti ter uporabi ..
mackon08
05. 10. 2021 11.25
+3
Kluka Če je nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo in v kataster se nihče več ne vtika v to. To je dokument k, ki ima pravno veljavo.
komercialka
05. 10. 2021 11.38
+5
Oprosti, ampak žal nimaš pojma: v kataster stavb lahko preko pooblaščenega geodeta vpišeš tudi črno gradnjo.
pennywajz
05. 10. 2021 12.13
Tocno to. Vpises tudo objekt, ki je drugacne namebnosti od dejanske ali tiste po gd (v primeru, da gd je).
Kana-1
05. 10. 2021 12.45
Se strinjam a zakaj toliko pompa okoli vsega ...
Bourne
05. 10. 2021 11.14
+3
Ce bi se drzali zakonov, potem lahko podrejo pol nepremicnin v Sloveniji. Ampak ker smo Balkanci, gre vse naprej »lagano sportski«. Tudi eden izmed veljakov s te medijske hise ima zanimivo situacijo v Podutiku.
mackon08
05. 10. 2021 11.09
+0
Kaj moraš imeti v glavi da kupiš nepremičnino brez gradbenega dovoljenja pa seveda, da to veš? Mislim da prepih.
LOS - T
05. 10. 2021 14.11
Stare bajte v večini nimajo gradbenega niti uporabnega. Niso pa črne gradnje. Komot kupiš, če jo misliš imeti ali pa samo obnoviti v gabaritih. Za nadomesato gradnjo ali pa novogradnjo si pa že v problemih. Ni tu dovolj placa da se razloži vsa ta birokracija, hitreje do gradbenega po vsakem novem zakonu my ass...