Slovenija

'Če bi se vsi lastniki etažne lastnine uprli, bi lahko vrgli vlado'

Ljubljana, 05. 11. 2018 11.16 |

PREDVIDEN ČAS BRANJA: 15 min
Avtor
Nina Šašek
Komentarji
81

To je uvodni stavek poznavalca upravljanja etažne lastnine Bojana Bučinela, ki dobro pozna obe strani - delo upravnikov, pa tudi vse težave, s katerimi se zaradi neustreznega stanovanjskega zakona srečujejo etažni lastniki. Novi zakon je v pripravi, etažni lastniki, ki so se organizirali v združenja, pa opozarjajo, da pristojno ministrstvo njihove predloge spremembe zakonodaje namerno ignorira.

Skoraj četrtina vseh Slovenk in Slovencev ima v lasti etažno lastnino. Glede števila etažnih lastnikov je Slovenija v samem svetovnem vrhu. Pa vendar že vrsto let čakamo na ustrezen stanovanjski zakon, ki bo končno uredil to področje. Vsebina zakona še ni znana, vse bolj pa postaja jasno, da pristojno ministrstvo mnenja in predlogi etažnih lastnikov ne zanimajo preveč, kar je v resnici skregano z logiko. Lastniki nepremičnin bi namreč morali imeti ključno vlogo pri oblikovanju zakona, ta pa naj bo sprejet v dobro etažnih lastnikov in ne v dobro upravnikov.

Je ministrstvo etažne lastnike namenoma preslišalo?

Ureditev zakonodaje je v pristojnosti ministrstva za okolje in prostor, ki pa, tako trdijo v Združenju etažnih lastnikov Slovenije (Zels), za njihova opozorila in predloge nima posluha. Na ministrstvo so 31. decembra lani ter 31. januarja letos poslali dokument s celovito analizo stanja in opisom problematike na področju upravljanja nepremičnin v etažni lastnini ter vsebinske predloge za pripravo osnutka novega zakona o upravljanju etažnih nepremičnin. Do danes odgovora ministrstva še niso prejeli. Še več. Opozarjajo, da so bila vsa dosedanja pojasnila predstavnice predlagatelja zakona Barbare Radovan neživljenjska in v praksi neizvedljiva. "To kaže na to, da gre za očitno nepoznavanje področja in nepripravljenost prisluhniti dejanskim problemom ključnih deležnikov - etažnih lastnikov," opozarjajo v združenju.

Ste vedeli, da upravniki z etažnimi lastniki trgujejo, in sicer po 300 do 800 evrov na stanovanjsko enoto?
Ste vedeli, da upravniki z etažnimi lastniki trgujejo, in sicer po 300 do 800 evrov na stanovanjsko enoto? FOTO: Damjan Žibert

Od ministrstva so pričakovali, da bo z organiziranimi etažnimi lastniki vzpostavilo konstruktivno sodelovanje ter jih aktivno vključilo v vsebinske razprave z ostalimi deležniki. V združenju opozarjajo, da je ministrstvo za pripravo izhodišč za novo stanovanjsko zakonodajo angažiralo in plačalo skupino zunanjih izvajalcev na čelu s pravnikom Miho Juhartom, v kateri so sodelovali predstavniki upravnikov, niso pa sodelovali predstavniki etažnih lastnikov.

To pa je v resnici absurd. Lastniki etažne lastnine, ki so v osnovi naročniki upravniških storitev in njihovi plačniki, so pri spreminjanju stanovanjske zakonodaje preslišani. "Vašega jasnega stališča (odgovora) do naših pisnih predlogov in rešitev z dne 31. 12. 2017 nismo nikoli prejeli niti nismo od MOP prejeli zagotovila, da bodo predlagane rešitve ovrednotene in upoštevane. Navedeno kaže na ignoranco do civilne pobude organiziranih etažnih lastnikov, katera je jasno izkazala interes za sodelovanje pri pripravi zakonodajnih rešitev. Glede na to, da na vaš odgovor čakamo že 10 mesecev, je očitno, da nam ga niti ne nameravate poslati," so zapisali v dopisu Radovanovi in dodali, da se upravičeno izpostavlja sum, da vodi pripravo nove stanovanjske zakonodaje pristransko v sodelovanju samo s posameznimi interesnimi skupinami.

Zahtevajo popolnoma nov zakon

V združenju se zavzemajo za celovito ureditev področja upravljanja in vzdrževanja vseh etažnih nepremičnin v popolnoma novem zakonu in nasprotujejo zgolj popravku obstoječega Stanovanjskega zakona SZ-1, za kar si po besedah združenja prizadevajo na ministrstvu in v Združenju upravnikov nepremičnin pri Gospodarski zbornici Slovenije.

S prihodom nove vlade in novega ministra za okolje in prostor Jureta Lebna je v združenju etažnih lastnikov zaživelo upanje, da bo le-ta imel več posluha za etažne lastnike in njihove pripombe na obstoječo zakonodajo. Ministra so pozvali, da na odgovorna mesta v direktoratu za prostor, graditev in stanovanja imenuje popolnoma novo ekipo nepristranskih strokovnjakov, ki bodo cenili pomen sodelovanja s civilno družbo in z njo tudi dejansko aktivno sodelovali. Žal pa so v združenju vedno bolj prepričani, da ima ministrstvo "pristranski predlog zakona že v predalu".

Na nas etažnih lastnikih je, da smo skrbni do svoje lastnine, pregledujemo račune, ki nam jih posreduje upravnik, in da se redno udeležujemo zbora lastnikov.
Na nas etažnih lastnikih je, da smo skrbni do svoje lastnine, pregledujemo račune, ki nam jih posreduje upravnik, in da se redno udeležujemo zbora lastnikov. FOTO: Thinkstock

Zels: obstoječa zakonodaja zlorab ne preprečuje, celo dovoljuje

V združenju že več kot tri leta pristojno ministrstvo opozarjajo na kaos, ki vlada na področju upravljanja z etažnimi nepremičninami. Njihova opozorila pa so pri zakonodajalcu naletela na gluha ušesa. Kot pravijo, obstoječa stanovanjska zakonodaja ni ustrezna niti času niti potrebam in je za etažne lastnike popolnoma neprimerna, saj zaznane problematike ne rešuje in dovoljuje možnost zlorab, namesto da bi te preprečevala.

Prioritetne vsebine, ki predstavljajo kritična področja za pripravo novega zakona, so po njihovem mnenju naslednja:

1. ureditev in medsebojna povezanost evidenc o etažnih nepremičninah

2. ureditev razmerij med etažnimi lastniki posameznih stavb, povezanih stavb, garažnih hiš, kotlovnic, sosesk itd. - pogodbe o medsebojnih razmerjih

3. opredelitev statusa skupnosti lastnikov ‘kot take’ - priznana pravna in pravdna sposobnost brez obveze registracije skupnosti kot pravne osebe

4. zbiranje in vodenje sredstev rezervnega sklada na bančnem računu, ki je v lasti etažnih lastnikov vsake posamezne stavbe in ne v lasti upravnika 

5. obveznost mesečnega vplačevanja v rezervne sklade za vse etažne solastnike, tudi za državo, občino, javne stanovanjske sklade

6. uvedba časovne omejitve imenovanja upravnika: triletni mandat upravnika (s tem bi bila etažnim lastnikom dana možnost enostavne zamenjave upravnika, saj je odpoved pogodbe upravniku v praksi pogosto izredno težko izvedljiva, v večjih soseskah pa zaradi neurejenih evidenc in velike razpršenosti lastništva celo neizvedljiva)

7. ukinitev obveznosti imenovanja upravnikov (v zasledovanju zaščite ustavnih pravic zasebnih etažnih lastnikov morajo ti imeti možnost samostojnega odločanja, ali bodo stavbo upravljali sami kot skupnost etažnih lastnikov ali bodo najeli upravnika) 

8. določiti način arhiviranja originalne dokumentacije, ki se nanaša na upravljanje skupnih delov stavbe, ta naj bo hranjena pri etažnih lastnikih in ne pri upravniku

9. razširitev pristojnosti in kadrovska okrepitev inšpekcijskega organa.

Komu gredo njihovi predlogi v nos?

Poglejmo. Pred slabim mesecem dni smo objavili zgodbo stanovalcev bloka v Ljubljani, ki jim je po hudi kalvariji uspelo zamenjati upravnika stavbe, a so zato potrebovali pomoč večje odvetniške družbe, saj se je izkazalo, da se upravnik nikakor ne želi posloviti od svojega posla. Kljub zadostnemu številu podpisov pod soglasje za zamenjavo upravnika in dejstvu, da imajo etažni lastniki pravico zamenjati upravnika, se je slednji otepal odpovedi z vsemi sredstvi, tudi nezakonitimi, in vse skupaj je etažne lastnike stalo veliko časa, truda in denarja. A na koncu jim je vendarle uspelo.

Etažni lastniki, ki se z opozorili o slabih praksah in nezakonitem ravnanju upravnikov obračajo na ministrstvo, največkrat z njihove strani dobijo odgovor, da imajo etažni lastniki v vsakem trenutku možnost upravnika zamenjati. "Problem ni izbrati novega upravnika in skleniti novo pogodbo, problem je podati ustrezno in pravno formalno odpoved, ko ‘stari’ upravnik noče sprejeti odpovedi in predati dokumentacije ter sredstev rezervnega sklada novemu upravniku," opozarjajo v Zelsu, kjer rešitev tega vprašanja vidijo v uvedbi časovno omejenega mandata upravnika na tri leta.

Članek je sprožil ogorčen odziv Združenja upravnikov nepremičnin. Če mački stopiš na rep, zacvili, pravi pregovor. V odzivu diskreditirajo tako sogovornika kot mene – avtorico prispevka in zatrjujejo, da navedeno ne drži, saj je upravnika mogoče zamenjati v zgolj treh mesecih in da sam postopek ni zahteven, saj si noben upravnik ne želi sodelovati z nezadovoljnimi etažnimi lastniki.

Ogromni kupi papirjev, ki jih je na pogovor s seboj prinesel naš drugi sogovornik, izjavo združenja, da so ob zadostnem soglasju lastnikov za zamenjavo dovolj že trije meseci, postavljajo na trhla tla. Mogoče je v nekaterih primerih to povsem izvedljivo, žal pa se lahko tudi zelo zaplete in etažni lastniki so postavljeni pred mukotrpno nalogo, ki ji praviloma niso kos, prav nič pa jim ni v pomoč zakonodaja, kot tudi ne pristojna inšpekcija. Več o teh primerih in tem, kaj imajo skupnega, je pojasnil Bojan Bučinel.

Bojan Bučinel ima izkušnje tako na eni kot na drugi strani.
Bojan Bučinel ima izkušnje tako na eni kot na drugi strani. FOTO: POP TV

Kdo je Bojan Bučinel?

Če bi se vsi lastniki etažne lastnine uprli, bi lahko vrgli vlado, ne pa enega ubogega upravnička. Bojan Bučinel o moči, ki jo imajo v rokah etažni lastniki

Bučinel je tik pred upokojitvijo. Ima veliko izkušenj z upravljanjem stavb, zadnje čase pa tudi z zapletenimi postopki zamenjave upravnika. Je trn v peti Združenju upravnikov nepremičnin, saj brez dlake na jeziku opozarja na sporne prakse. A, kot pravi, je tudi na strani upravnikov, ko je to potrebno. Prizadeva si za ureditev ustrezne zakonodaje in opozarja, da so kreatorji zakonodaje predvsem tisti, ki niso lastniki etažne lastnine. Zato si prizadeva, da bi imeli pri oblikovanju zakonodaje ključno vlogo prav etažni lastniki. Ko ga nadzorni svet neke večstanovanjske stavbe prosi za pomoč pri svetovanju glede menjave upravnika, se rad odzove, a vztraja, da to počne brezplačno. Vse pogosteje ga prosijo za pomoč pri postopkih obnove fasad, saj so upravniki prav pri tej storitvi, kot pravi, ‘zavohali’ največ denarja.

“Če bi se vsi lastniki etažne lastnine uprli, bi lahko vrgli vlado, ne pa enega ubogega upravnička,” začne pogovor Bučinel, pri čemer ima v mislih številko 450.000, kolikor naj bi bilo v Sloveniji etažnih lastnikov. Skoraj pol milijona volivk in volivcev!

‘Upravniki z etažnimi lastniki trgujejo’

"Kaj narediti, ko dobiš enkrat odpoved? To pomeni, da je upravnik mrtev in ne dela nič. Ko dobi od etažnih lastnikov odpoved, se pa naenkrat zbudi kot vampir, najame odvetniško pisarno in takrat se njemu začne zgodba,” pripoveduje sogovornik. "Če mi bo uspelo do konca speljati vse te zadeve, bom izdelal priročnik o zamenjavi upravnika. 200-krat sem že zamenjal upravnika in niti enkrat še nisem padel. Težave so z zadnjimi štirimi, ki so člani zbornice upravnikov. Še več – celo kupujejo se med sabo. Ti štirje gredo po ‘istem kopitu’. Kaj se dogaja? Vi, ki ste etažna lastnica, ste roba za trgovanje. Vi ste naročnik, oni pa so izvajalci. Upravniki z etažnimi lastniki trgujejo, in sicer po 300 do 800 evrov na stanovanjsko enoto."

"Metalka se trenutno prodaja in pošlje ponudbo, da ima 8200 enot po 300 evrov. Vse te prodaje in prenosi pogodb pa so po obstoječih zakonih dovoljeni,” opozori sogovornik, kar me je zelo zmotilo, saj sem ugotovila, da me lahko moj upravnik kadarkoli proda – brez mojega soglasja.

Etažni lastniki opozarjajo, da se pri sprejemanju nove stanovanjske zakonodaje, ne upošteva njihovih predlogov.
Etažni lastniki opozarjajo, da se pri sprejemanju nove stanovanjske zakonodaje, ne upošteva njihovih predlogov. FOTO: Thinkstock

‘Upravnik se za 180 evrov na blok ne bo metal na zobe’

Bučinel ima izkušnje tako na eni kot na drugi strani. Pomaga številnim etažnim lastnikom in hkrati je bil 15 let direktor treh upravniških družb. "Združenje in lastniki upravniških družb delajo za kapital in ne zato, ker bi bili dobri po srcu,” opozarja. Na vprašanje, kako to spremeniti, pa odgovarja: "Postaviti bi morali osnovno ceno upravljanja na stanovanjsko enoto, ki je zelo podcenjena. Vas je npr. v bloku 30, upravljanje na stanovanjsko enoto znaša šest evrov oziroma 180 evrov na vaš blok. In za ta denar vi pričakujete, da se bo upravnik metal na zobe, da bo ves čas tam, nadziral dobavitelje, izdajal račune itd. Kje pa. Zato sem predlagal, a me tukaj Zels ne podpira, da se postavi neka omejitev, tako kot smo jo na primer postavili za dimnikarje."

Kaj svetuje pri zamenjavi upravnika?

"Zakon pravi: ko daš upravniku odpoved, ne potrebuješ navajati razlogov. Tega se držimo, saj v primeru krivdnih razlogov lahko zadeva na sodišču traja tudi pet let,” pravi Bučinel, ki vedno svetuje, da se gre po ‘lahkem’ postopku. “

Najprej predlagam, da se upravnika opozori na slabo delo operativca. Obstoječemu upravniku damo tako pol leta časa, da zamenja operativca in popravi nepravilnosti, ne pa, da se takoj zamenja upravnika. Ta namreč stavbo dobro pozna, pa tudi lastnike. Ko bo prišel nov upravnik, se vse začne znova.”

A dostikrat to ni dovolj. Takrat se začne postopek menjave upravnika, ki pa se zaradi slabo napisanega pravilnika v zakonu zaplete že pri vročanju sklepa upravniku. Ta se vročitvi sklepa o zamenjavi izogiba, zato morajo etažni lastniki najeti vročevalca, kar stane. Druga točka, kjer se lahko zaplete, je rezervni sklad. Upravnik, ki mu grozi, da bo ostal ‘brez posla’, bo želel čim prej porabiti sredstva rezervnega sklada. S sklepom se lastniki etažne lastnine zaščitijo tako, da prepovedo investicije v odpovednem roku. Sledi še sklep o menjavi nadzornega odbora in imenovanje novih članov. V petem sklepu se sestavi komisija za izbor novega upravnika. Vse to se overi in vroči upravniku.

Z vročitvijo vseh teh sklepov dosedanjemu upravniku, ki vsebujejo tudi datum primopredaje novemu izbranemu upravniku, je prvi korak narejen. Če ni nasprotovanja upravnika, bo to dovolj in zamenjava bo izvedena v doglednem času, a žal pogosto zadeve ne gredo v tej smeri.

Upravnik, ki je dobil odpoved, bo najprej poskušal vplivati na podpisnike, ki so bili za zamenjavo, da umaknejo soglasje.
Upravnik, ki je dobil odpoved, bo najprej poskušal vplivati na podpisnike, ki so bili za zamenjavo, da umaknejo soglasje. FOTO: iStock

Pritiski na podpisnike soglasja

Kot pravi Bučinel, bo upravnik, ki je dobil odpoved, najprej poskušal vplivati na podpisnike, ki so bili za zamenjavo, da umaknejo soglasje. Če ni potrebne večine, sklep o zamenjavi upravnika ni veljaven. Dostikrat celo ‘poneverijo’ njihove umike soglasij, opozarja sogovornik. Vse to pa se potem razčiščuje na sodišču, kar zadevo znova zavleče.

Novi upravnik izbran, a na primopredajo stari upravnik ne pride

Ko je pogodba z novim upravnikom podpisana, jo le-ta posreduje čim prej staremu upravniku. Ta ima nato dvomesečni odpovedni rok. V primerih, ko se je menjava zapletla, se je dosedanji upravnik pritožil, da lastniki nimajo dovolj podpisov pod soglasje o zamenjavi, zato zanj sklep o menjavi ni veljaven. Na primopredajo ne pride, nato pa nagaja tudi glede menjave javnih dobaviteljev.

‘Dobavitelji v vlogi razsodnika’

Novi upravnik, ki je prevzel stavbo, mora obvestiti vse dobavitelje. Tam se nemalokrat zaplete, saj določeni dobavitelji vztrajajo, da računov ne bodo izdali novemu upravniku, ker vztrajajo, da zadeva odpovedi ni bila ustrezno izpeljana. “Dobavitelji se postavljajo v vlogo razsodnika,” opozarja Bučinel. Po njegovem mnenju je to pravna neumnost, saj vedno velja zadnja podpisana pogodba – in to ima novi upravnik. “Pravna pisarna Energetike Ljubljana, podjetja Snaga in Vo-ka je ista. Pa eni dajo novemu upravniku račune, eni pa ne. Totalni nesmisel. Še med sabo se ne morejo dogovoriti,” izpostavlja Bučinel.

Vpis v register

Pogosto se zaplete tudi pri vpisu v register upravnikov, kamor je treba vpisati novega upravnika. “Lastnik registra upravnikov je Javni stanovanjski sklad MOL, ki ima namen čim bolj zavlačevati vpis z raznimi dopolnitvami (časa ima 30 dni), s tem pa omogoči staremu upravniku, da v tem času izda vse račune,” pojasnjuje Bučinel. Vpis v register hkrati pomeni izbris starega upravnika. Če je vpis zavrnjen, etažnim lastnikom ne ostane nič drugega, kot da gredo v tožbo. Vse to gre na strošek etažnih lastnikov in ti stroški so zelo veliki.

Kdo bo zaščitil etažnega lastnika?

“Najprej bi ga moral stanovanjski inšpektor,” je jasen Bučinel. A te vloge trenutno inšpektor nima. “Ta bo praviloma napisal, da ni pristojen. Prav tako nima nobenega časovnega roka za odgovor. Spomnite se zgodbe Atrija, ko so etažni lastniki ostali brez rezervnega sklada in osmih milijonov evrov. Takrat je Barbara Radovan z ministrstva za okolje in prostor zatrjevala, da so uvedli cel kup varovalk v sistem, da se to ne more zgoditi. To so nakladanja in Atrij je jasen dokaz,” opozarja Bučinel in dodaja, da upravniki še vedno lahko delajo z rezervnimi skladi “kot mačka z mladimi”.

Stanovanjski zakon je treba dati vsem na vpogled in omogočiti deležnikom, predvsem etažnim lastnikom, da vplivajo na spremembe. “Etažni lastniki, ki so naročniki storitev, naj odločajo o zakonu, ki ga je treba zelo temeljito spremeniti. Samo jaz sem dal na zakon 70 pripomb. V Zelsu so zelo aktivni in si močno prizadevajo, da bi se zakon spremenil, a so brez podpore medijev praktično preslišani,” pravi Bučinel.

Potrebujemo zakon, ki bo v dobro lastnikov in ne upravnikov

“Upravniki delajo za denar. So slabo plačani, zato ga ‘lovijo’ na vse možne načine – po pravni in kaznivi poti. Nimamo pa organov, ki bi jih ‘po riti’. Zdaj pa zadeve obrnimo nazaj do etažnega lastnika. Mi bi lastnino imeli, zanjo pa ne bi plačevali. V Sloveniji imamo ogromno etažnih lastnikov, toliko jih ni praktično nikjer na svetu. Drugič. Lastniki so postali ljudje, ki ne razumejo niti osnov lastnine in upravljanja. V vsakem bloku se najde kdo, ki se bo izživljal nad upravnikom in kdo, ki dela za svoj žep in je upravnikov pajdaš. Sodišča temu ne sledijo, ni dovolj sodne prakse. Inšpekcije ne funkcionirajo. Imamo premalo inšpektorjev, prav tako nimajo ustreznih možnosti sankcioniranja. Dajmo inšpektorju moč, da bo kaznoval kršitve,” pravi Bučinel in dodaja, da ima sicer inšpektor možnost kaznovanja v razponu od 5.000 do 125.000 evrov, a le redko ukrepa.

Velik problem pri menjavi upravnika so stanovanja javnega stanovanjskega sklada in ta, ki so v lasti države. "To so najslabši lastniki. Slabo skrbijo za svojo lastnino, zanima jih samo denar od najemnine." Bojan Bučinel

"Če imamo stanovanjski zakon, ki smo ga sprejeli, naj ga pomagajo tvoriti etažni lastniki in njihova združenja ter naj bo sprejet v dobro etažnih lastnikov in ne v dobro upravnikov. Če se upravniki z njim ne strinjajo, naj zaprejo svojo dejavnost,” je jasen Bučinel. “Če imamo zakonodajo, ki določa pravila in tudi kazni za kršitve zakonodaje, potrebujemo službo, ki bo to ustrezno spremljala, nadzirala in sankcionirala. Ne pa, da sedaj inšpektor išče člene, po katerih on ni pristojen. Če bi zdajle dali deset novih inšpektorjev in bi ti začeli deliti globe, bi lahko ti imeli  krasne plače.”

Kako v zakonu urediti plačilo upravniku?

“Najhuje je to, da se vse določa in izbira po principu najnižje cene. Upravniki drug drugemu konkurirajo z ‘dumpinškimi cenami’. Dogaja pa se potem, da upravniki nimajo dovolj denarja, to pa pomeni premalo operativcev na terenu. Tako lahko nekdo dobi v upravljanje čez 70 stavb in v enem letu – realno – ne more niti organizirati vseh zborov stanovalcev, kaj šele drugo. Zakaj to delajo? Da imajo čim večji dobiček in čim nižje cene, seveda,” pravi. Zato predlaga, da bi imeli agencijo za upravnike, ki bi nadzirala delo upravnika. Prav tako bi uvedel omejitve – npr. stanovanjska enota s 30 etažnimi lastninami naj ima najmanjšo ceno toliko, če jih je 50 je ta cena višja itd. Prav tako naj se določi omejitev, koliko stanovanjskih enot ima lahko en upravnik.

Bučinel: upravniki bi delali vse drugo, le upravljali ne bi

"Zbornica upravnikov nepremičnin predlaga licenco za upravniške hiše, kar je nesmisel. Da dobiš licenco, moraš imeti toliko inženirjev itd. Hkrati pa se sedaj dogaja, da upravniki kupujejo družbe za vzdrževanje, za fasade, nadzor kotlovnic … Pozabili so, zakaj smo ustanovili upravnike – za upravljanje stavb. Vse drugo bi delali, le upravljali ne bi. Zakaj? Ker je tam denar. Upravnik naj dela upravniški posel, vse ostalo morajo biti zunanji izvajalci.”

Bučinel opozarja, da bi potrebovali tudi izobraževalni program za upravljanje večstanovanjskih stavb. Če imamo v Sloveniji okoli 900 upravniških družb, potem je zagotovo okoli 3500 oseb, ki izvajajo upravniške storitve in bi potrebovali šolanje. “Ti niso izšolani in se učijo na lastnih napakah, ki jih plačujejo etažni lastniki. Trenutno stanje upravnikov je sledeče: nimajo znanja, delajo kar hočejo, pa nikogar ni za nadzor.”

  • 8
  • 7
  • 6
  • 5
  • 4
  • 3
  • 2
  • 1

KOMENTARJI (81)

Opozorilo: 297. členu Kazenskega zakonika je posameznik kazensko odgovoren za javno spodbujanje sovraštva, nasilja ali nestrpnosti.

vomo
07. 11. 2018 11.04
+1
1945 leta so vpili svoboda, umirali so za svobodo, za svobodo ono in to... v resnici nam je z zmago leta 1945 bila vzeta svoboda. in duša, da ne moremo več odločati v svojo korist. Odloča se samo izrazito v našo škodo. veliko lažje se je bilo upreti okupatorju nemcu italijanu...kateri nam je ogrožal svobodo, kot braniti svobodo. Pod besedo svoboda smo, postali kimavci, nehali smo razmišljati ali je nekaj dobro ali slabo. danes svobode več nimamo, o vsem odloča nekdo drug kateri tudi ne ve ali je dobro ali je slabo... dejansko je danes naše življenje ena velika zmeda, razmišljamo kot žogica pri fliperju, zdaj tako zdaj drugače a vse v škodo nas samih. Dokler ne bomo začeli razmišljati s svojo glavo in odločati s svojo voljo ki nam jo je bog dal, ne bo šlo na bolje. Zato razmišljajte in pri vsaki odločitvi bodite aktivni.
Transformerji
06. 11. 2018 12.09
+3
Uvodni stavek je odličen - če bi se uprli.....kako neki, ko smo pa že vso zgodovino v resnici nekomu hlapci!
ariazus .
06. 11. 2018 09.52
+7
Imam izkušnjo z upravnik, ki je največji ga da ter kasira nenormalne stroške, tudi holdinske postavke so nenormalne(saj v Ljubljani), ki so se celo višje kot nekod poraba. Skrajni čas, da se ta kraja in Rop konca! Na nekaj vprašanj mojega odvetnika upravnik v treh letih sob ni odgovoril. To je višek pravne predrznosti!
Lenny007
06. 11. 2018 10.24
+3
Maš pa super odvetnika, ki čaka 3 leta na odgovor. Najbrž je spraševal po vremenu in mu niso vedeli povedati, za kateri dan ga zanima :)
Gordana Kos
08. 11. 2018 10.33
+1
Glede na neaktivnost etažnih lastnikov in nestrokovnost večine nadzornih odborov, iluzorno je pričakovati, da bo stanovanjska zakonodaja rešila vse težave upravljanja stavb. Vsaka stavba ima upravljanje in upravnika, kot si zasluži!
mikpiki191
06. 11. 2018 08.37
+10
eno točko bi še lahko dali za tiste stanovalce ki radi delajo nemir posebej ponoči,(da bi bilo lažje proti njim ukrepati)
Lenny007
06. 11. 2018 10.22
+4
Preberi zakon o nočnem redu in miru. Ukrepanje je možno, ampak dokazovanje je potrebno. Ko pride do opcije tožba in povezani stroški, pa "rep med noge". Že policijo poklicat je težava. Večina EL bi se "skrilo za hrbet drugega" ter potiho jamralo.
staridida
06. 11. 2018 07.57
+8
Ta vlada se bo sama sesula....
fairplayy
06. 11. 2018 07.51
-9
dejstvo je da se metropole, mesta širijo ker se vanje preseljuje vedno več prebivalcev posledično se podeželje prazni kar podpiram zaradi ekologije tam naj po večini ostanejo kmetje, ki pridelujejo hrano in to je to. Zato namesto da gradimo nenormalno drago infrastrukturo po raznih rovtah raje namenimo za nova domovanja bliže večjih mest ne pa da se ljudje vozijo 150km na delovno mesto nonsense
Lenny007
05. 11. 2018 19.41
-1
Že danes stavbe propadajo zaradi neaktivnih etažnih lastnikov. Razen nujnih vzdrževalnih del upravnik ne more naročit nobenega dela brez minimalnega soglasja etažnih lastnikov (+50% ali +75% -izboljšave). Še plan vzdrževalnih del se težko sprejme zaradi nezainteresiranih EL, ki je podlaga za aktivnosti povezane z vzdrževanjem. Etažni lastniki še vedno pričakujejo, da se bo stavba vzdrževala z imaginarnim denarjem in ne njihovim. EL mešajo obratovalne stroške ter vzdrževalna dela, rezervi sklad s stroškom upravljanja. S RS v višini 0.25€/m2 mislijo, da je možno izvesti večja vzdrževalna dela. Jazbinškov zakon je napol zastonj potalal stanovanja, etažni lastniki na socialnem dnu si težko privoščijo plačevanje povišanega RS. "Superman" od upravnika pri neaktivnih EL ne more storiti NIČ, lahko izjava je NUJNA vzdrževalna dela. Posledično je stavba v vedno slabšem stanju. "Kriv" je pa upravnik. O vračanju vplačil ob prodaji pa samo primer: Stanovanje se proda in EL dobi RS nazaj. Novi lastnik mora polek kupnine vplačati še RS??? Vsi ostali lastniki majo planirano investicijo pokrito s sredstvi RSa. Jože, ki bi stanovanje kupil, za las ujel kreditno sposobnost, pa naj planirano investicijo plača iz žepa? (hipotetično njegov delež npr. 3.000 €. Kje naj Jože vzame ta dnar??? Zato je RS "last" stavbe. In vsi EL v svojem deležu prispevajo v njega kot so se skupaj z ostalimi lastniki dogovorili. POGUMNI ETAŽNI LASTNIKI, pozanimajte se o skupnosti etažnih lastnikov in upravnika ne rabite. VSO SREČO IN INOX ŽIVCE VAM ŽELIM :)
oježeš
05. 11. 2018 20.51
+5
Verjetno tvoj zapis izvira iz posla upravnika. Večina trditev drži. Le okoli denarja v RS ob prodaji stanovanja se ne strinjam. Ja, če se je Franc odločil prodati stanovanje in se izseli, je njegov neporabljeni denar v RS in ga mora dobiti nazaj. Če pa se izvajajo dela pa se je Jože ravnokar vselil, ker je od Franca kupil stanovanje, pa ni kriv, da se mora stavba obnoviti. Vlaga v RS pač vsakomesečno, kar je dovolj pošteno. Za tiste 3.000 jurje pa tudi ne bo problem, saj se tako plača iz rezervnega sklada, tam pa je denar na računu in ne na računu po deležih posameznika. Če lahko vsi plačamo iz RS za dela, ki niso vzdrževanje stavbe ins e sploh ni nekaj naredilo v stavbi in je le enemu všeč, da se nekaj naredi pred stavbo, pa tega EL niso potrdili, da se izvede, potem ni problem pokriti tistih treh jurjev. Je pač vmes med odselitvijo in priselitvijo novega lastnika stanje status qvo, saj bo Jože ravno tako začel takoj po vselitvi plačevati v RS. Ker pa je France stalno vlagal svoj denar v RS in tega niso izkoristili za dela na stavbi ali vzdrževanje, pa ni kriv France. Njegov denar se je koristil dokler je bil EL, ko pa je prenehal biti, pa postane denar kot bančna naložba, katere vsoto mora dobiti povrnjeno, ker je to njegov denar. In še nisem nikoli doživel, da bi EL plačevali dela oz. račune izvajalcev po deležih, ampak gre denar iz RS, ker je tam tudi naložen kot skupni znesek vseh plačnikov, ne po deležih posameznega lastnika. Na položnici mesečnih stroškov, pa je tudi prikazano plačilo računa s končno vsoto računa in ne po deležih posameznega EL. Pa sem tudi sam EL, ki se nimam namena odseliti, ampak se mi tako zadrževanje denarja ne zdi pošteno.
Lenny007
06. 11. 2018 08.40
+3
RS se plačuje v deležih in se tudi "črpa" v deležih. Če kateri upravnik dela drugače dela v nasprotju z zakonom. RS je kot "varčevanje" vsakega etažnega lastnika in vplačuje v svojem deležu, zato se tudi porablja v "deležu". Če ima etažni lastnik dolg do RSa, "založijo" ostali EL. Upravnikova naloga pa je da ta dolg izterja. Ko se plača kako vzdrževalno delo, preveri, če se ti je stanje RSa zmanjšalo v višini "tvojega deleža". Moralo bi se. Transparentni upravnik ELa sproti obvešča o sredstvih in spremembah v RS. Letna poročila niso papir, ki ga vržeš v koš ampak je pametno, da se z njim EL seznaniš. Pošten upravnik nima lastne koristi od zbranih sredstev v RS ampak etažni lastniki. Če ni denarja, se vzdrževalnih del ne da planirati. Finančna konstrukcija se lahko planira le tako, da veš koliko delo stane in od kje ta denar vzeti in kdaj bo tega denarja dovolj. Brez finančne konstrukcije se zaradi poštenosti do vseh deležnikov ne naroča.
mikpiki191
06. 11. 2018 08.40
+5
pri nas v bloku so ljudje zapufani zaradi fasade,lifta(10 let kredita)...da o ostalih delih ni govora trenutno...žal realnost je taka
Lenny007
06. 11. 2018 09.07
+5
Primer: Stanje RSa je 15.000 €. Solastniški delež Franca je 10%. Torej ima v RSu 1.500 €. Franc stanovanje proda in po tvojem bi bilo pošteno da dobi ta denar nazaj. V RSu bi bilo potem 13.500€. Delež novega lastnika Jožeta pa 0€. Streha prične zatekati. Popravilo stane 4.000€. Delež, ki ga mora pokriti Jože je 400€. S čim ga naj pokrije???. Še eno dejstvo v razmislek, ob ureditvi, da se RS izplačuje ob prodaji. Micka prodaja stanovanje. Pepca ga kupuje in ve, da bo delež v ga mora nadomestiti v RSu v štartu 3.000€. Micka lahko za 3.000€ ceno spusti in nima nobene koristi od izplačila RS. Če se posega v RS. Nima skrbi ne Pepca in ne Micka. Glede prikaza plačila. Preveri pri tvojem upravniku za koliko se je tvoj delež zmanjšal. Če upravnik ne vodi ločeno za vsakega EL posebej vplačil, tudi nima pregleda nad dolžniki itd. in bi bila anarhija. Kot EL imaš pravico vpogleda v podatke RSa in vse njegove parametre. Bodi aktiven EL, bodi informiran ter imej nadzor. Skrbi za svojo solastnino. Najlažje je biti pasiven in jamrati, da drugi odločajo.
Novi uporabnik
05. 11. 2018 19.30
-4
Boli jih ****
MrtvoPijan
05. 11. 2018 16.35
+7
Mogoče je tudi res, da so upravniki malo plačeni za svoje storitve upravljanja, ali zato pobirajo masne provizije id dobaviteljev in izvajalcev del. 10%, 20% in tudi več odstotkov od vsake izdane fakture. Te provizije so v pogodbi zapisane kot manipulativni stroški! Naj bo to prikazano kot provizija na katero bi etažni lastniki imeli vpliva in upravnik na to plačal ddv.
Simoni?
05. 11. 2018 15.29
+77
Zakaj pa je nova stanovanjska zakonodaja spisana tako kot je? Ker je celotno stanovanjsko zakonodajo spisala gospa Vera Zevnik, direktorica kranjskega Domplana, hkrati tudi predsednica združenja upravnikov večstanovanjskih objektov in zelo tesna prijateljica gospe Majcnove, ki je bolj znana kot najbolj nesposobna ministrica za okolje in prostor v poosamosvojitveni zgodovini. Avtorica prispevka je napisala zelo obširno in strokovno študijo o zelo študiozno podprtem lupljenju slovenskih etažnih lastnikov. Na inšpektorate ki sodijo pod ingerenco MOP pa ne bi preveč stavil. Debela tri leta sem se ukvarjal z nečednostmi kranjskega Domplana in edini pošteni odgovor, ki ga je dal stanovanjski inšpektor je bil: "Spoštovani gospod. V Vašem primeru imam popolnoma zavezane roke. Dajte si dopovedati da je direktorica Domplana alfa in omega na tem področju. Po vašem zadnjem obisku sem dobil par klicev iz višjih inštanc in sem skoraj ostal brez službe. Edina možnost je da dobite dobrega odvetnika in pravico poiščete na sodišču, na katerem pa bi dosegli bore malo, ker je celotna zakonodaja spisana upravnikom večstanovanjskih stavb v prid. Škoda časa in živcev..."
srebrnibreg
05. 11. 2018 17.35
-32
Kar veselo klofaj, če misliš, da si nekaj tako pametnega napisal. Seveda to z realnostjo nima veze.
srebrnibreg
05. 11. 2018 15.09
-44
To, da niso mogli zamenjati vdrževalca je za mene nesposobnost lastnikov tistega objekta. Enostavno ga lahko z večino stanovalcev zdi se mi, da 2/3 večino prekineš pogodbo v zakonitem roku in posluješ z naslednjim izbranim.
srebrnibreg
05. 11. 2018 17.34
-12
Simoni?
05. 11. 2018 18.04
+33
Spet si ti eden in edini pameten na tem portalu. Čas bi že bil da tožiš Lek in Krko, ker so zdravila ki jih jemlješ v neomejenih količinah, totalno neučinkovita.
oježeš
05. 11. 2018 20.57
+11
Srebrni, če poznam naše delivce pravice, potem moraš vedeti da kot občan brez zvez, brez naziva in službe nekje višje kot delavec, nimaš šans, da bi dobil tožbo proti tistim, ki so med seboj povezani. Ja in je velik problem zamenjati upravnika. Sploh pa ne razumem zakaj, če ta opravlja še kup bolj donosnih dejavnosti, kot upravljanje stavbe.
TistoPravo
05. 11. 2018 14.40
+13
Etaži si toliko lastnik...kot svojegalastnega časa in mesečnega plačila. Si samo člen za uporabo in izrabo, zbudi se
FIGEC
05. 11. 2018 14.16
+70
NINA ŠAŠEK, nimam kaj dodati. Dobro in izčrpno napisan članek, v katerega je (če že zaradi drugega ne, pa zaradi obsega) vloženega precej truda. Tale Bučinel očitno zelo dobro ve, kam pes taco moli, a se zaradi bližine penzije več ne rabi nikogar bati. Pozdravljam idejo o 10 ali 20 novih izšolanih inšpektorjih, ampak samo pod pogojem, da se jih najmanj toliko pokvarjenih in cepljenih proti samoiniciativi odpusti. Očitno je, da se ustvarja zakonodaja po ustaljenem kopitu, ko se v zakone vgrajuje skrite instant luknje, ki jih interesne in praviloma pokvarjene skupine potem koristijo.
martinov
05. 11. 2018 14.07
-29
Še en od poznavalcev stanovanjske zakonodaje, kateri ima svoj mlin, da bi nekoč postal Bog in batina ! Za vse etažne lastnike bog, najemnikom pa batina !!
oježeš
05. 11. 2018 13.37
+46
Največji problem je res nezainteresiranost etažnih lastnikov za njihovo lastnino in porabo denarja iz rezervnega sklada. Tega nihče ne nadzoruje, upravnik pa z njim plačuje tudi dela, ki nikakor ne spadajo v vzdrževanje stavbe. Ko to upravniku to predložiš, se sicer strinja, da izvedba ne spada v vzdrževanje stavbe, plača pa vseeno račun, ker si je tako izvedbo zaželel eden od etažnih lastnikov ki je v nadzornem odboru stavbe. Zna govoriti, zna prepričevati in doseže pri upravniku vse kar želi, v glavnem ga pa skrbi za svojo promocijo in hvalo , ne za stavbo. Etažni lastniki se pa ne zanimajo in sploh niso interesenti, da bi skrbeli za porabo svojega vloženega denarja v rezervni sklad. Kot bi nekdo drug vsak mesec vlagal denar v rezervni sklad. V glavnem upravniki bolj skrbijo za izvajalce del, ki se najemajo za izvedbo pri vzdrževanjih stavbe, kot za etažne lastnike, kajti ob koncu leta pridejo razne obdaritve s strani podjetnikov in te ne želijo preskočiti. Še eno zadevo bi morali rešiti, ker zdaj nekaterim uradno kradejo denar. Etažni lastnik, ki se odseli iz stavbe in proda stanovanje, bi moral dobiti delež vložen v rezervni sklad vrnjen. Pač od vsote, ki je v rezervnem skladu se odšteje njegov pripadajoči delež neporabljenega denarja in se nakazati na račun občana. Ker, če se denar ni porabil za vzdrževanje stavbe, kar etažni lastnik ni kriv, je ta denar njegov in ga mora dobiti nazaj. v nasprotnem primeru je to javna zakonsko podprta kraja, kar pa je potrebno spremeniti.
Principat
05. 11. 2018 13.31
+10
a veste koliko študentov vsako leto konča poslovnega študija ,, te ljudi treba zaposlit in rešitev je v kompliciranju in uvedba novih plačilnih nalogov ,, profesurijado to ne zanima . čim več študentov , večja plača ,,, ne če ga izšolate- GA TUDI ZAPOSLITE ,, teh tujina ne mara in breme je če dalje večje ,, kaj se pa tiče upravnikov - pa itak imajo svojo krovno mafijsko zvezo
sandi101
05. 11. 2018 13.21
+92
pa kdo sploh potrebuje te upravnike ...Raje naj dela na tem , da se razpiše referendum o kompletni ukinitvi teh upraviteljev / upravnikov ...To je povsem enak nateg , kot agencije za zaposlovanje , ki " preprodajajo " delavce in kasirajo za nič...Kaj vse narod prenese , to je neverjetno...
FIGEC
05. 11. 2018 14.24
+22
To pa je zato, ker imamo slovenci najbolj trpežne in strojene hrbte v celi EU.
flatearth
05. 11. 2018 13.13
+25
Etažni lastnik ne sme posegati v konstrukcijo stavbe, noben zid ni postavljen brez razloga,
FIGEC
05. 11. 2018 14.27
+10
Seveda ne. Ampak na Ptuju so si nekateri v bloku Trubarjeve ulice kar samoiniciativno vun vrgli nekatere cvišenstene. S statičnega vidika močno vprašljivo. A saj jim pri delodišu današnjih inšpektorjev nihče nič ne more...
visoki
05. 11. 2018 13.13
+39
same neumnosti kot so kalorimetri,15% manj se pokuri ampak podjetje,ki to izračuna pa zaračuna 10%,etaže so zdaj bolj mrzle in se zato bolj nabira plesen to pomeni spet eno podjetje,ki bo odstranjevalo to plesen pa večkrat je treba beliti stanovanja itd
FIGEC
05. 11. 2018 14.28
+20
Ta predpis je bil napisan zato, da si je nehče, ki kalorimetre trži, izdatno opomogel. Fajn je poznati ljudi, ki dirigirajo gluhonemi večini...
flatearth
05. 11. 2018 13.05
+36
Etažni lastnik je lastnik zraka med stenami in med tlemi in stropom,
vrtnar01
05. 11. 2018 13.10
-2