Cene nepremičnin in zemljišč so lani kljub epidemiji še nekoliko zrasle

Kot pojasnjujejo na Geodetski upravi RS (Gurs), je bilo normalno nepremičninsko trgovanje zaradi državnih ukrepov za zajezitev epidemije najprej onemogočeno spomladi, v času prve razglasitve epidemije, nato pa še od oktobra do sredine letošnjega februarja oziroma prehoda epidemije v t. i. oranžno fazo.

Ker vse kupoprodajne nepremičnine, sklenjene v letu 2020, še niso evidentirane in podatki še niso obdelani za podrobnejše tržne analize, so na geodetski upravi RS objavili začasne podatke, na podlagi katerih je že tudi možno oceniti vpliv epidemije na promet in cene nepremičnin do konca leta 2020.

Za leto 2020 je bilo v Sloveniji evidentiranih okoli 31.200 sklenjenih kupoprodajnih pogodb za nepremičnine, katerih skupna vrednost je znašala okoli 2,2 milijarde evrov. Na podlagi preliminarnih podatkov za leto 2020 pri Gursu ocenjujejo, da se je število sklenjenih kupoprodajnih poslov v preteklem letu v primerjavi z letom 2019 dejansko zmanjšalo za manj kot 15 odstotkov, medtem ko se je njihova skupna vrednost zmanjšala za okoli 20 odstotkov.

"Glede na omejitve trgovanja z nepremičninami je bil v preteklem letu padec števila sklenjenih kupoprodajnih poslov in njihove skupne vrednosti zaradi epidemije covida-19 manjši od pričakovanega."

Ko se je marca zaustavilo javno življenje, se je trgovanje z nepremičninami občutno zmanjšalo, saj so se realizirale le prodaje, ki so bile dogovorjene že pred epidemijo. "Padec števila realiziranih transakcij z nepremičninami je bil primerljiv s tistim na začetku krize nepremičninskega trga leta 2008."

Do spremembe je prišlo čez dva meseca, ko je vlada zrahljala ukrepe za zajezitev epidemije, saj se je takrat promet z nepremičninami ponovno hitro povečal. "Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, ki predstavljajo odločilni segment nepremičninskega trga, se namreč zaradi epidemije ni zmanjšalo in predvsem kupci in prodajalci stanovanjskih hiš in zemljišč za njihovo gradnjo so poskušali nadoknaditi izpad kupoprodaj v preteklih dveh mesecih. Na ta račun je bilo število transakcij z nepremičninami med prvim in drugim valom epidemije večje kot pred epidemijo in večje kot v enakem obdobju leta 2019."

Oktobrska razglasitev drugega vala epidemije je prinesla to, da je bilo ponovno prepovedano izvajanje terenskih ogledov nepremičnin, kar je nato trajalo kar štiri mesece. To je ponovno negativno vplivalo na dejavnost nepremičninskega trga, "a je bil na splošno padec števila transakcij počasnejši in vsaj do konca leta precej manjši kot v prvem valu epidemije".

Povečal se je delež prometa s stanovanjskimi nepremičninami, predvsem hišami, in zazidljivimi stavbnimi zemljišči. S stanovanji je bilo lani sklenjenih 38,8 odstotka vseh poslov, posli so bili skupaj vredni 841 milijonov evrov (predlani 36 odstotkov vseh poslov in 1,004 milijarde evrov). S hišami je bilo 27,4 odstotka vseh poslov, vredni so bili 593 milijonov evrov (22,9 odstotka, 638 milijonov evrov), z zemljišči za gradnjo stavb pa 12,8 odstotka vseh poslov, vredni so bili 276 milijonov evrov (10,3 odstotka, 286 milijonov evrov).

'Epidemija sama po sebi ni imela večjega vpliva na cene nepremičnin'

Na Geodetski upravi ugotavljajo, da so cene stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo lani kljub epidemiji še nekoliko zrasle. "Lahko rečemo, da epidemija sama po sebi ni imela večjega vpliva na cene nepremičnin oziroma na ponudbo in povpraševanje po njih. Zavedati pa se je treba, da epidemije še ni konec in da se vse njene gospodarske in socialne posledice še niso pokazale." Kdaj se bodo in koliko bo to vplivalo na nepremičninski trg, bo, kot ugotavljajo geodeti, v bodoče odvisno od nadaljnjega razvoja in trajanja epidemije ter uspešnosti državnih ukrepov za blaženje njenih posledic.

Povprečna cena rabljenega stanovanja – ta stanovanja po navedbah Gursa predstavljajo daleč največji segment slovenskega nepremičninskega trga in praviloma najbolje ponazarjajo trende cen nepremičnin, zlasti stanovanjskih – se je lani zvišala za pet odstotkov, in sicer na 1930 evrov na kvadratni meter.

Cene so zrasle na vseh analitičnih območjih, izjema je bil Koper. V Ljubljani je povprečna cena rabljenega stanovanja prvič presegla 2900 evrov na kvadratni meter, in sicer 2960 evrov (predlani 2800 evrov). V okolici Ljubljane je po skoraj 10-odstotnem zvišanju v letu 2019 porasla še za okoli tri odstotke, na 2300 evrov (2230 evrov). 

V Mariboru in Celju je povprečna cena s 1410 evri dosegla rekordno vrednost, potem ko je bila v Mariboru predlani 1330 evrov, v Celju pa 1310 evrov. V Kranju je porasla z 2040 na 2180 evrov. V Kopru je cena padla, in sicer z 2440 na 2380 evrov, na Obali brez Kopra pa je porasla, z 2550 na 2720 evrov.

Ocenjujejo, da v kratkem obrata teh cen v Sloveniji ni pričakovati, saj je povpraševanje v največjih mestih, predvsem v Ljubljani, zaradi pomanjkanja novih stanovanj še vedno večje od ponudbe. "Povpraševanje spodbujajo predvsem nizke obrestne mere in veliki prihranki prebivalstva. Zvišanja obrestnih mer pa, glede na pandemijo covida-19 in svetovne ekonomske razmere, vsaj srednjeročno ni pričakovati."

Po drugi strani pritisk na rast cen novih nepremičnin na strani ponudbe ustvarjata tudi rast cen zemljišč za njihovo gradnjo in rast stroškov gradnje, predvsem vse višje cene gradbenega materiala.

Cene stanovanjskih nepremičnin bi se lahko ustalile, ko bo na območjih, kjer je povpraševanje največje, prišlo na trg večje število novogradenj. Glede na trenutno stanje novogradenj je to v Ljubljani pričakovati v naslednjih dveh do treh letih, v ostalih večjih mestih pa še s kakšnim letom zamika, še ocenjuje Gurs.