Epidemija vplivala na trgovanje in še podražila nepremičnine

Leta 2020, ki ga je močno zaznamovala epidemija covida-19, je bil obseg trgovanja na slovenskem nepremičninskem trgu manjši kot pred epidemijo, cene nepremičnin pa so še naprej rasle. Leta 2021 se je promet z nepremičninami zmanjševal vse do februarja, ko je prenehala prepoved opravljanja terenskih ogledov nepremičnin. Po normalizaciji poslovanja z nepremičninami je število transakcij z nepremičninami poskočilo in bilo aprila že na približno enaki ravni kot v letu pred epidemijo. Glede na preliminarne podatke pa se je rast cen stanovanjskih nepremičnin letos celo nekoliko pospešila.

Število realiziranih transakcij s stanovanjskimi nepremičninami (stanovanja v večstanovanjskih stavbah in stanovanjske hiše) se je lani v primerjavi z 'normalnim' letom 2019 na državni ravni zmanjšalo za 17 odstotkov, število transakcij s poslovnimi nepremičninami (pisarne in lokali) pa kar za 30 odstotkov. Zmanjšanje števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami je bilo skoraj izključno posledica omejevalnih ukrepov države za zajezitev epidemije, ki so večino časa omejevali tudi normalno poslovanje z nepremičninami. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah se v času epidemije namreč ni zmanjšalo. Večji padec števila transakcij s poslovnimi nepremičninami pa kaže, da se je zaradi negotovosti poslovnih subjektov glede gospodarskih posledic epidemije zmanjšalo povpraševanje po poslovnih nepremičninah. Skupno število transakcij kmetijskih in gozdnih zemljišč je lani na državni ravni upadlo za 12 odstotkov. Število transakcij z zazidljivimi zemljišči se je lani kljub epidemiji celo povečalo, in sicer v primerjavi z letom 2019 za 4 odstotke. To je predvsem posledica vse večjega povpraševanja po zemljiščih za gradnjo družinskih hiš, ki se tako kot tudi povpraševanje po stanovanjskih hišah zaradi visokih cen stanovanj v večjih mestih vse bolj seli na obrobje oziroma v njihovo okolico. 

Tako v urbanih središčih in na turistično zanimivih območjih povpraševanje precej presega ponudbo in cene nepremičnin rastejo. Veliko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah kljub visokim cenam vzdržujejo predvsem zgodovinsko nizke obrestne mere in veliki prihranki prebivalstva. Nizke obrestne mere spodbujajo tako nakupe nepremičnin za lastno uporabo kot naložbene nakupe in investicije v gradnjo novih stanovanj za tržno prodajo.

Na državni ravni so bile cene stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo leta 2020 v primerjavi z letom 2019 višje za 3 do 4 odstotke. Cene nepremičnin so bile lani višje praktično povsod po državi, verjetno pa so zaradi epidemije vendarle zrasle nekoliko manj, kot bi sicer. 

Rast cen stanovanjskih nepremičnin se je nadaljevala tudi v prvem četrtletju letošnjega leta. Poleg omejene ponudbe novih stanovanj na rast cen stanovanjskih nepremičnin pri nas vse bolj vpliva tudi občutna rast cen gradbenega materiala, ki je predvsem posledica globalnega zviševanja cen transporta in surovin zaradi pandemije. 

Razlike v cenah nepremičnin po Sloveniji so velike in se zaradi razlik v rasti cen po obratu cen leta 2015 še povečujejo. Najvišje so cene nepremičnin v Ljubljani, v gorenjskih in obalnih turističnih krajih (Kranjska Gora, Bled, Portorož, Piran), v okolici Ljubljane (Lavrica, Škofljica, Brezovica, Grosuplje, Domžale, Trzin, Mengeš, Medvode) in v Kranju. Na teh območjih so cene nepremičnin v zadnjih petih letih praviloma tudi najbolj zrasle – z izjemo obalnega območja, kjer sicer še vedno visoka rast cen ni bila med najvišjimi, tako da so cene stanovanjskih nepremičnin v Kranjski Gori in na Bledu v zadnjem času že presegle cene v obalnih krajih. 

Po letu 2015 rekordna rast cen v Ljubljani

Po cenah stanovanjskih nepremičnin, še bolj pa zemljišč, močno izstopa Ljubljana. Rast je bila od leta 2015 rekordna, saj so se na primer cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah zvišale praktično za polovico. Glede na stanovanja v gradnji se priliv večjega števila novih stanovanj na trg pričakuje v naslednjih dveh letih. Tudi v ostalih večjih mestih so kupci v pričakovanju novih stanovanj.

Uprava je v Sloveniji lani evidentirala okoli 31.800 kupoprodajnih pogodb za nepremičnine, katerih skupna vrednost je znašala okoli 2,2 milijarde evrov. V primerjavi z letom 2019 je bilo število sklenjenih pogodb manjše za 13 odstotkov, njihova skupna vrednost pa za 21 odstotkov. Število pogodb in njihova skupna vrednost sta bila najmanjša po letu 2015, ko je prišlo do obrata cen na nepremičninskem trgu.

Vrednost prometa s stanovanjskimi nepremičninami je lani znašala nekaj manj kot 1,5 milijarde evrov oz. dve tretjini vsega prometa z nepremičninami. Delež prometa s stanovanjskimi nepremičninami je bil največji v zadnjih šestih letih, predvsem na račun rekordnega povečanja deleža prometa s stanovanjskimi hišami, s 23 odstotkov leta 2019 na dobrih 27 odstotkov.

Zazidljiva zemljišča so bila v okoli 80 odstotkov primerov namenjena gradnji stanovanjskih stavb. Njihov promet je lani znašal skoraj 300 milijonov evrov oz. več kot 13 odstotkov skupnega prometa z nepremičninami, kar je rekorden delež v zadnjih šestih letih. Lani se je vrednost prometa z zemljišči za gradnjo stavb kljub skupnemu padcu prometa z nepremičninami povečala za štiri odstotke, delež v skupnem prometu pa z 10 odstotkov na dobrih 13 odstotkov.