Finančni popust za oškodovance

Poslanec SLS Franc Pukšič je na državni zbor naslovil predlog zakona o obveznem finančnem popustu na novo zgrajene stanovanjske enote zaradi svetovne gospodarske in finančne krize. Pukšič je poudaril, da se je gospodarska situacija drastična spremenila, zato pa bi država morala neposredno intervenirati in zavarovati kupce novih stanovanj, ki so jih kupili v času, ko so bile cene nepremičnin na najvišji točki. Prodajalci sedaj od kupcev, ki so plačali aro (predplačilo), zahtevajo, da sklenjene pogodbe izvšijo, sicer bodo izgubili predplačilo.

S predlaganim zakonom bi zaščitili okoli 3000 kupcev, predvsem pa mladih družin, ki so v času hitre rasti cen stanovanj od vključno leta 2007 do nastopa krize oktobra 2008 vplačale aro za nova stanovanja in jim še do danes niso bila vročena ali pa so jim bila vročena leta 2009. “Kupci novih stanovanj so bili z delnim ali celotnim plačilom kupnine, ki ga je država nekritično dovoljevala, postavljeni v bistveno slabši položaj naproti drugim tržnim skupinam, saj jim investitor ne prizna ugodnosti v smislu bistveno nižje cene, ki so se uveljavile po izbruhu svetovne in gopodarske krize.”

V sporočilu poudarja, da so kupci v težki situciji, saj so krediti za stanovanje zelo dragi, svojih nepremičnin pa ne morejo prodati po enakovredni ceni. Nekateri so tudi izgubili zaposlitev. Investitorji oziroma prodajalci stanovanj, ki so prejeli delno ali celotno kupnino, niso pripravljeni na vračilo vnaprej vplačanih zneskov. Država bi tako morala zagotoviti primerljive tržne okvirje, saj so se cene stanovanj samo v letu 2009 glede na leto 2008 v povprečju znižale za 16 odstotkov.

Rešitve, ki naj bi jih prinesel zakon

Predlog zakona predvideva, da bi moral prodajalec nepremičnie pri dokončnem plačilu priznati popust v višini statistično ugotavljenega povprečnega znižanja cen v Sloveniji od dneva sklenitve nepremičnine do dneva izročitve. Za stanovanja, izročena v letu 2009, bi bili prodajalci kupcem dolžni obračunati popust in vrniti preveč plačani znesek. Popust bi se obračunal ne glede na dogovorjeno ceno in lokacijo nepremičnine. Če pa prodajalec ob prevzemu novega stanovanja s strani kupca in pri dokončnem plačilu ne bo priznal popusta, mora kupcu vrniti aro z zamudnimi obrestmi.

Če bi bil ta zakon sprejet, bi se posledično zmanjšali prihodki v proračun za 1,2 odstotka na posamezno transakcijo. Na dolgi rok pa bi se prilivi v proračun povečali zaradi večjega števila nakupa novih stanovanj, še meni predlagatelj. Banke bi tako hitreje pridobile nazaj sredstva, ki so jih namenila za kreditiranje, kupci pa bi imeli lažji dostop do reševanja stanovanjskih problemov, saj bi bila stanovanjša tudi cenejša.

Urejenost zadev po EU

V letu 1994 je na primer skoraj 60 odstotkov evropskih družin imelo domove v svoji lasti. V Španiji, na Irskem in v Grčiji je bilo takih družin kar 80 odstotkov. V Nemčiji je imelo v lasti nepremičnino 41 odstotkov ljudi in 47 odstotkov na Nizozemskem. Delež lastniških stanovanj pa je v Sloveniji okoli 88 odstokov, kar po mnenju Pukšiča kaže na razvitost države.

Stanovanjsko politiko evropske države urejajo na različne načine. Švedska, Danska, Norveška Finska in Islandija imajo poseben stanovanjski fond. Nemčija, Avstrija, Nizozemska pa dajejo poudarek na državni organizaciji trga. Skoraj vse zgoraj omenejene države imajo uvedene subvencije, uredbe in različne davčne olajšave pri nakupu stanovanj. Prav tako imajo na primer na Švedskem, v Avstriji, Nemčiji in na Danskem posebne subvencije, ki so namenjene družbenim stanovanjem za mlade družine. Subvencije za starejše in hendikepirane osebe pa poznajo po vseh državah EU.

Zanimiv je tudi podatek, da je imela privatizacija (ki se je odvijala tudi na Irskem, v Veliki Britaniji Franciji in Nemčiji) negativne posledice za mlade ljudi in družine, ki nimajo možnosti najema kreditov. V Nemčiji je pomemben del stanovanjske politike tudi skrb za socialno šibkejše državljanje, saj država zagotavllja subvencije, subvencionira se namreč obrestna mera pri kreditu. Imajo tudi ukrep subvencioniranje najemnine in pomoč pri nakupu stanovanja, še meni Pukšič.

Na Nizozemskem so naslednji ukrepi:

1. subvencije, ki so namenjene pridobivanju lastnih stanovanj,

2. državljani, ki so lastniki stanovanja, so deležni davčnih olajšav,

3. poseben državni sklad skrbi za poroštvo pri najemu kreitov,

4. posebna subvencijska shema, ki omogoča socialno šibkim ljudem, da pridejo do stanovanja.

S temi ukrepi se je delež lastniških stanovanj na Nizozemskem povečal z 29 na 53 odstokov. Vprašanje pri predlogu zakona, ki ga je predlagal Pukšič, pa je, ali bo dobil podporo v državnem zboru, najverejtne pa je treba preučiti natančne finančne učinke na proračun.

Premišljeno preučiti trg

Ta predlog zakona, ki ga predlaga Pukšič, je nekaj novega. Težko je reči, ali bi bil predlog zakona v praksi dejansko izvedljiv, je za 24ur.com poudarila direktorica podjetja ES-TE, poslovne analize trga, Jelka Slatinšek. Bolj ustrezna rešitev se ji zdi, da bi investitorji oziroma prodajalci nepremičnin ter kupci dosegli nek kompromisni predlog – da bi se breme finančne krize enakomerno razporedilo. Tudi če statistike kažejo, da so cene nepremičnine padle za 16 odstotkov, statistične ocene ne odražajo dejanskega stanja na samem nepremičninskem trgu. Da bi prišlo do 16-odstotnega znižanja, je zelo težko.

Poudarja še, da tovrstne krize ni bilo pričakovati. Opozarja še, da ko oseba kupuje nepremičnino, vedno obstaja neko določeno tveganje, ki se ga kupec mora zavedati. Prav tako je vprašljivo prenašanje modelov iz drugih držav v Slovenijo, saj je slovenski nepremičninski trg drugačen. Pri uvajanju novih zakonov in ukrepov pa je treba upoštevati specifičnost trga.

Dodaja še, da je pri nas lastniška struktura takšna, da so Slovenci lastniki stanovanj kar v 80 odstotkih, v Nemčiji je številka okoli 50 odstokov. V tujini (Nemčija, Švica) obstajajo tudi t. i. nepremičninski skladi, kjer oseba najame stanovanje za doživljenjsko uporabo, pozneja pa se ta pravica, če je to zapisano v pogodbi, lahko prenese na dužinske člane. Ta ukrep bi morda lahko v času krize pomagal mladim, ki težko najamejo kredite, saj so se pogoji kreditiranja zaostrili. Vsakršen ukrep bi moral biti tudi transparenten in smiseln.