Kalvarija menjave upravnika: brez dobrega odvetnika si nemočen

O težavah etažnih lastnikov večstanovanjskih stavb s svojimi upravniki smo že večkrat poročali. Velika večina je s svojim upravnikom nezadovoljna, kljub temu pa več let vztrajajo v neugodnem poslovnem razmerju, ker verjamejo, da je menjava upravnika misija nemogoče. Primeri stanovanjskih blokov, ki so uspeli zamenjati upravnika stavbe, so dokaz, da to ni nemogoče. Postopek je teoretično preprost, v praksi pa izredno zahteven, dolgotrajen, drag ter psihično naporen.

Upravnik praviloma ne dela v dobro lastnikov

Pogosto so kritike na račun upravnika povsem upravičene. Če stanovanjski zakon zahteva, da ima večstanovanjska stavba upravnika, pa od njega ne terja, da dela v dobro etažnih lastnikov. "Stanovanjska inšpekcija je brezzobi tiger in tega se upravniki zavedo," opozarja naš sogovornik A. S., ki je šel skozi celoten postopek menjave upravnika v enem večjih blokov v Ljubljani. "Noben upravnik ne dela v dobro stanovalcev. Najprej v svoje dobro. Zato pa potrebujejo etažni lastniki številčen in aktiven nadzorni odbor, ki bo bdel nad delom upravnika," pravi sogovornik. V njihovem bloku so se odločili za menjavo upravnika, ker so ugotovili številne sporne zadeve. A si nikoli niso mislili, da bo to tako zapleten postopek.

Upravniki so, če malo karikiramo, zaščiteni kot polarni medvedi. Celotno razrešitev je treba izpeljati skladno z zakonom in pravilnikom, kar pa še ne pomeni, da bo vse teklo gladko. V bistvu se bo zapletalo ves čas, če se upravnik, s katerim bi radi prekinili pogodbo, ne bo s tem strinjal. In le malo verjetno je, da se bo strinjal, da izgubi posel.

Na vse načine se je otepal razrešitve

V bloku našega sogovornika so se za zamenjavo upravnika odločili, ker so ugotovili, da ne upravlja v njihovo korist, prav tako je bil upravnik (ki je eden večjih) veliko po sodiščih zaradi različnih nepravilnosti. "Menjava upravnika je za nas pomenila ogromno zahtevnih postopkov. Na eni strani imate običajne ljudi, lastnike etažne lastnine, ki se na to ne spoznajo, na drugi pa velike organizirane upravnike, ki imajo močno odvetniško podporo," pripoveduje sogovornik. Upravnik se seveda ni strinjal z menjavo, zato so se stvari zapletle. Upravnik nikakor ni želel sprejeti tega, da prekinjajo poslovanje, in se je na vse možne načine tega otepal. "Problem je, ker te lahko tudi upravnik toži, da mu poslovno škodiš z menjavo," opozarja sogovornik.

'Brez dobrega odvetnika si praktično nemočen'

Menjava upravnika se je zapletla tudi zato, ker so različni dobavitelji (elektro, plin, vodovod, toplovod …) vezani na upravnika oziroma računov ne prenesejo na novega upravnika. "Upravnik, ki ne želi prekiniti poslovanja, teh računov ne prenese na novega upravnika in potem nastopijo težave," pojasnjuje sogovornik in opozarja, da so etažni lastniki nemočni. Pri njih so imeli to srečo, da je ena od etažnih lastnic v bloku odvetnica v večji odvetniški pisarni. Ker se je spoznala na te zadeve, jim je pomagala skozi vse pravne zaplete. "Če bi morali še enkrat skozi vse to, potem bi najeli večjo odvetniško pisarno, ki ima izkušnje s tem, da to uredi od a do ž," je jasen sogovornik.

Od soglasja do vročitve

Ko so se lastniki etažne lastnine odločijo, da je čas, da zamenjajo upravnika, morajo najprej zbrati najmanj 50-odstotno soglasje etažnih lastnikov, da se strinjajo z menjavo upravnika, ki pa ni vezano na število etažnih lastnikov, pač pa na solastniške deleže etažnih lastnikov, ki so dali soglasje, opozarja sogovornik in dodaja, da je pomembno, da so podpisi na soglasju zbrani ustrezno in tudi potrjeni, saj imaš lahko v nasprotnem primeru težave na sodišču.

Prav tako je ključno, da se pravilno vročita odpoved in sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev prejšnjemu upravniku. "Upravnik ni želel prevzeti priporočene pošte in se je vse skupaj zavleklo," opozarja sogovornik, zato so morali najeti vročevalca. 

Bitka za sredstva na rezervnem skladu

Stvari so se vlekle skoraj leto dni, vmes pa se je zataknilo še pri rezervnem skladu. Upravnik namreč ni želel vrniti sredstev, ki so se zbrali na računu, vmes pa je celo zamenjal številko transakcijskega računa in so sredstva za rezervni sklad prihajala na drug račun. Znesek okoli 100.000 evrov so morali pridobiti nazaj po sodni poti.

Ob vsem tem ne preseneča, da so za celotno kalvarijo potrebovali skoraj dve leti in veliko denarja ter predvsem živcev. "Vmes je upravnik celo skregal stanovalce, da bi preprečil menjavo," pripoveduje A. S. in dodaja, da so v ozadju res veliki zneski in s tem povezani veliki interesi upravnikov, ki bodo naredili vse, da ne ostanejo brez posla. Navadni ljudje se sploh ne zavemo, kako težko je zamenjati upravnika, pravi sogovornik. "Mislimo, da je to tako, kot da bi šel registrirati avto, pa temu ni tako."

(Kot običajno) inšpekcija brez pravih pristojnosti

Etažni lastniki so pomoč poiskali tudi na stanovanjski inšpekciji, kjer so jim pojasnili, da za te stvari niso pristojni. »So brezzobi tigri in upravniki se tega dobro zavedo,« pravi A.S.

Kako so se zaščitili?

Njim je misija nemogoče uspela. Starega upravnika so se znebili in izbrali novega. "Odločili smo se za manjšega, ker ga je lažje nadzirati," pravi sogovornik, podobno svetuje tudi drugim. Prav tako so se odločili za upravnika, ki je že upravljal sosednji blok in se je na stavbo spoznal. Se pa zave, da se le redki odločijo in zamenjajo upravnika, pa čeprav so zelo nezadovoljni z njim. "V devetih od desetih primerov se jim ga ne bo dalo zamenjati in to vedo tudi upravniki," pravi sogovornik.

Na vprašanje, kako preprečiti slabo izkušnjo z upravnikom, odgovarja: "Ves čas je potrebno upravnika opozarjati, da ne zaspi." Svetuje aktiven nadzorni odbor z dovolj člani, ki bodo usposobljeni vsak za svoje področje. Prav tako so novemu upravniku prepustili zgolj upravljanje, vse ostale dobavitelje pa imajo posebej. "S tem je lažje nekoga zamenjati, upravnika pa lahko imaš na 'povodcu'."

'Zakonodajo je potrebno prenoviti'

V Združenju etažnih lastnikov Slovenije opozarjajo, da je stanovanjska zakonodaja zaradi preohlapnih določb, pomanjkanja vsebin, neustrezno oziroma sploh neopredeljenih osnovnih pojmov, nedoločenih pristojnosti in odgovornosti etažnih lastnikov, upravnikov in stanovanjske inšpekcije, potrebna celovite prenove in ne zgolj dopolnitve. Od pristojnih zato pričakujejo pripravo popolnoma novega zakona o upravljanju vseh etažnih nepremičnin, tudi tistih, ki so iz aktualnega stanovanjskega zakona izvzete.

Več o stališčih združenja in njihovih predlogih za spremembo zakona pa v naslednjih dneh.