Dolgi postopki iz Slovenije odganjajo investitorje: 'Zakonodaja se prepogosto spreminja'

Katarina Konda, vodja oddelka za urejanje prostora na Mestni občini Ljubljana kot veliko težavo pri umeščanju v prostor vidi (pre)pogoste spremembe zakonodaje, ki zahtevajo dodaten čas. "Ugotavljamo, da tisti pravilniki in uredbe, ki bi morale biti narejene, še niso in potem orjemo ledino," je opozorila. Na MOL-u opažajo tudi, da imajo investitorji sicer izoblikovano idejo za projekt, a se večkrat zgodi, da ta ni skladen s sprejetimi občinskimi prostorskimi akti, kar zahteva določene prilagoditve. 

Poleg tega se na občini soočajo tudi s pomanjkanjem kadra. Konda opozarja, da se na razpise, ki jih objavljajo, ne prijavlja nihče.

Aleksander Vujović iz projektantske družbe SUPA je bil po eni strani kritičen do svojega ceha, saj nedodelane vloge za izdajo dovoljenj, ki so velikokrat odgovornost projektanta, podaljšujejo postopke. Vzrok za to vidi v podcenjenosti projektantov, ki je posledica inflacije kadra na trgu. Tudi Vujović je opozoril na zakonsko nepredvidljivost, saj da se zakoni spreminjajo "podobno hitro kot davki". Ob tem je poudaril pomen dobre priprave na projekt in dobrega sodelovanja med projektantom in naročnikom, hkrati pa tudi učinkovito komunikacijo z odločevalci.

Glede učinkovitosti mnenjedajalcev - predlog novele gradbenega zakona, ki je v postopku DZ, predvideva uvedbo fikcije izdanega mnenja v primeru molka organa v določenem roku - je dejal, da bi bilo treba te organe kadrovsko okrepiti ter kader tam bolj usposobiti in ga tudi bolje plačati. Med možnimi takojšnjimi ukrepi za pospešitev in poenostavitev postopkov sicer vidi vzpostavitev enotnega portala, na katerem bi bilo za vsak projekt vidno, v kateri fazi so pridobivanje mnenj in drugi postopki.

Matija Urankar iz Odvetniške pisarne Senica & partnerji je izpostavil, da je umeščanje v prostor bolj politični kot pravni postopek in da mora za določeno prostorsko ureditev obstajati politični konsenz. Ob tem k skrajšanju postopkov ne pripomore pogosto spreminjanje zakonodaje, meni. Po njegovi oceni bi bilo smiselno uvesti moratorij na spreminjanje zakonodaje za obdobje 10 let, tako da bi investitorji dobili predvidljivo okolje, hkrati pa bi se po njegovem mnenju izboljšal celoten postopek učinkovitega prostorskega umeščanja.

"Jaz mislim, da moramo opolnomočiti ljudi, da jih ne bo strah sprejemati odločitev, če so postavljeni na mesto, kjer morajo sprejeti odločitev," je izpostavil in dodal, da "ni normalno, da čakaš na gradbeno dovoljenje osem let". Ravno dolgotrajni postopki in spremembe zakonodaje so po njegovem mnenju tisto, kar odganja investitorje iz Slovenije. 

Arhitekt Boštjan Vuga se medtem sprašuje, ali smo kot družba dovolj zreli, da lahko vse spremembe in predloge tudi dejansko izpeljemo. Vsem izzivom je po njegovem mnenju skupen človeški faktor, tako pri projektantih kot odločevalcih. Kot je poudaril, bi morali vsi stremeti k temu, da prispevajo nekaj k skupnemu dobremu. 

"Razmišljamo, kaj lahko damo mestu, in upamo si pokazati, da s svojim delovanjem nismo le ustvarjalci objekta v prostoru, ampak celotne družbe," je dejal v uvodnem nagovoru. 

Razprava se je v nadaljevanju konference dotaknila tudi energetske obnove starejših stavb. Da te potekajo počasi, je vzrokov več. Alenka Kržan iz Eko sklada je omenila, da so za tovrstne projekte potrebna velika finančna sredstva, ki pa jih lastniki pogosto nimajo na voljo. Drugi razlog je ta, da so projekti zahtevni, lastniki pa nimajo dovolj znanja, tretji razlog pa je po njenem mnenju pomanjkanje motivacije za obnovo. 

Anže Urevc, predsednik Združenja upravnikov nepremičnin pri GZS, ocenjuje, da največji problem predstavlja razdrobljeno lastništvo večstanovanjskih stavb. Vprašanje pa je tudi, kako etažne lastnike motivirati, da se bodo prenove sploh lotili.

Po besedah Kržanove je pomembno ozaveščanje in informiranje lastnikov, da bi se zavedali, da s sanacijo pridobijo energetsko učinkovito stavbo in nižje obratovalne stroške. Meni, da je finančnih spodbud dovolj, večji problem pa je, da so te nepregledne. Kot je povedala, sicer Eko sklad odobri okoli 95 odstotkov vlog. 

Omenila je tudi možnost kreditov v breme rezervnega sklada, ki pa potrebujejo 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov. Tu nastopi težava, saj vsi etažni lastniki ne vplačujejo v rezervni sklad, Urevc pa je poudaril, da izkušnje iz prakse kažejo, da je izjemno težko pridobiti takšno soglasje. 

Izpostavil je tudi problem upravljanja večstanovanjskih stavb, kjer je veliko t. i. naložbenih stanovanj, ki jih lastniki kupijo kot investicijo in nato oddajajo v turistične namene. "Vsak ima svojo računico, ki se mora iziti. Vsaka anomalija, vsak izdatek, na katerega ni računal, pa je nato problem," je dejal. Urevc meni, da je v Sloveniji še vedno slabo zavedanje, da etažna lastnina ne pomeni le lastnine posameznega dela stavbe, ampak tudi solastništvo preostalih delov, ki pa jih je treba vzdrževati. 

Na konferenci so govorili tudi o adaptaciji poslovnih prostorov v skladu z najemnikovimi željami in o prihodnosti poslovnih prostorov. Podatki družbe Colliers kažejo, da je bila ponudba poslovnih nepremičnin v Sloveniji v zadnjih letih precej omejena, skoraj 70 odstotkov poslovnih stavb pa je starejših od 70 let. V prihodnjih letih bo zgrajenih za 90.000 kvadratnih metrov novih pisarniških površin, predvsem v Ljubljani. 

Na področju pisarn sta poleg Emonike in Vilharie med večjimi projekti v gradnji še WestLink Campus ob Celovški in L33 ob Letališki cesti. V Vilharii so doslej oddali 75 odstotkov površine prostorov, za preostalo četrtino pričakujejo, da bo sklenjen do odprtja stavbe. 

Glede iskanja najemnikov za prostore v Emoniki še niso tako daleč kot bližnja Vilharia, saj bo ta predvidoma zgrajena okoli dve leti prej, bo pa velik del nove poslovne stavbe najela madžarska bančna skupina OTP, ki bo tja preselila svoj slovenski sedež.