Nove ocene nepremičnin: kje so najdražje in kje so največji razkoraki?

Največje razlike med Gursovo oceno in dejansko tržno ceno nepremičnin so, po oceni nepremičninskih agencij, v Ljubljani. 

Sveže podatke o vrednosti nepremičnin si je na spletni strani Geodetske uprave do desetih dopoldne ogledalo skoraj 200 tisoč uporabnikov. Tomaž Petek, generalni direktor Gursa, pravi, da je bil za podatke izredno velik interes javnosti, a to so tudi pričakovali.  Novogradnje in to je veliko več, ampak tudi stare hiše so nekaj pridobile na vrednosti. Zadnji popis vrednosti nepremičnin je Gurs objavil pred petimi leti. Cene so od takrat precej poskočile, samo od lanske jeseni, ko so izvedli poskusno vrednotenje, še za dodatnih 8 odstotkov.

Petek pojasnjuje: "Na te skoke seveda vpliva gibanje samih cen, ki so doseženi pri kupoprodajah nepremični, ki jih spremljamo na Geodetski upravi."

Ker povpraševanje praktično povsod presega ponudbo, so kupci pripravljeni odšteti veliko. Nove cene sicer bolje odražajo tržne, - vrednost manjšega stanovanja na Majaronovi ulici v Ljubljani je po Gursu narasla za skoraj 90 odstotkov, nepremičninska agencija ga je prodala za 280 tisočakov. Dušan Lazar, direktor nepremičninske agencije Century 21 Slovenija: "Pri stanovanjih v Ljubljani vidimo, da so se cene popravile tudi do 100 odstotkov, prodajne vrednosti pa so od 20 do 25 % višje. V Ljubljani je največje povpraševanje, točne številke nima nihče, ampak je zagotovo trenutno 10.000 ljudi, ki kupuje stanovanje v Ljubljani."

Glavna posledica povpraševanja je večje odstopanje med ocenjeno vrednostjo in končno prodajno ceno. Za hišo na Grajski cesti v Goriških Brdih pa je denimo kupec pred kratkim plačal vrtoglavih 990 tisočakov, čeprav je Gurs nepremičnino pred petimi letih ocenil na manj kot četrt milijona evrov, danes pa na 530 tisočakov.   Lazar pojasnjuje: "V tem konkretnem primeru je pa šlo za res res lepo hišo z lepo okolico, urejeno okolico, kupec konkretno je iz ZDA. Tudi imamo zmeraj več tujih kupcev, ki iščejo lepe, elitne nepremičnine v Sloveniji. Predvsem zaradi naše varnosti, lepote ..."

 Podobno kot za Ljubljano in Brda, so večja odstopanja značilna tudi za nekatere druge turistične bisere, kot sta denimo Bled in Kranjska Gora. Drugod po Sloveniji pa je drugače. Nedavno je kupec za manjše stanovanje v Idriji odštel 77 tisočakov. Ocena Gursa je pred petimi leti znašala 50, danes pa 75 tisočakov. Enako velja za Novo mesto, so pa cene samo za kakih 5 do 10 odstotkov nižje od trenutno realnih na trgu.

Geodetska uprava bo lastnikom nove vrednosti do konca mesece poslala tudi po pošti. V primeru velikih odstopanj, bodo možni tudi popravki, za katere pa lastnik potrebuje novo cenitev.

Podatke bodo posodobili na vsaki dve leti. Ali oziroma kdaj - bodo vrednosti Gursa osnova sprva napovedanega nepremičninskega davka - pa na finančnem ministrstvu odgovarjajo, da v povezavi s tem končnih odločitev še niso sprejeli.

Vrednost vseh nepremičnin v državi se je v osmih letih praktično podvojila

Gursova ocena iz leta 2017 je predvidevala, da so vse nepremičnine v Sloveniji skupaj vredne 160 milijard. V letu 2024 pa so skupno vrednost ocenili na 280 milijard evrov. No po najnovejšem izračunu pa je skupna vrednost tik pod 300, natančneje na 298 milijardah evrov. Gurs je vrednost stanovanj, glede na geografsko lego, razporedil v 22 razredov oziroma ravni. Bela barva pomeni najcenejša, vsak temnejši odteken oranžne, že proti rjavi pa najdražja stanovanja. In te najdemo, najbrž ni presenečenje, v središču prestolnice, na Obali in v gorenjskih turističnih biserih. Bele lise pa na drugi strani, v bolj ruralnih okoljih.  

Na Gursu so za referenco vzeli približno 50 let staro, neobnovljeno stanovanje v velikosti 50 kvadratnih metrov. Takšno stanovanje naj bi v središču Ljubljane stalo 299.700 evrov, v središču Kopra 247.700, središču Mariboru 126.700 in središču Murske sobote 93.000 evrov.

Podobno je pri hišah, ki so razdeljene v 30 ravni. Približno 50 let stara, neobnovljena hiša s 150 kvadratnimi metri površine je v centru prestolnice ocenjena na 535 tisočakov, na območjih Bele Krajine pa recimo na manj kot 60 tisočakov.

Koliko pa Gursove ocene dejansko odražajo razmere na trgu, so te ocene približno enake tržnim vrednostim? Težko je neposredno primerjati, zdi pa se, da je razkorak med tržnimi in ocenjenimi vrednostnimi nepremičnin manjši.  Če pogledamo nepremičninske oglase, se rabljena stanovana -  stara približno 50 let - v centru Ljubljane prodajajo od 4.200 do 7.800 evrov na kvadratni meter. Prej omenjeno Gursovo referenčno stanovanje je ocenjeno na šest tisočakov za kvadratni meter. Oglaševana cena sicer nikakor ni nujno tudi prodajna cena. Zato moramo pogledati še izvedene posle. V centru Ljubljane je bilo lani prodanih 129 rabljenih stanovanj. Ta so bila nekoliko večja, v povprečju 62 kvadratnih metrov, a starejša od Gursovega referenčnega stanovanja - v povprečju letnik 1959. No, njihova povprečna cena pa je znašala 4.770 evrov na kvadratni meter. To pa je približno 1.200 evrov nižje od Gursovega referenčnega stanovanja.