V Sloveniji imamo od 20 do 25 tisoč večstanovanjskih stavb z več kot osem enotami in več kot dvema lastnikoma, kjer je upravljanje obvezno. Izkušnje z upravniki med ljudmi so zato različne. "Lepo poslujemo z njimi, se da dogovoriti." "Slabo smo zadovoljni, veliko jih plačamo, pa ne naredijo toliko, kolikor bi morali. Okoli blokov bi moralo biti malo bolj čisto in malo bolj bi se morali zanimati." "Zelo dobro, zamenjali smo od lanskega leta in smo zelo zadovoljni, super je res." "Ne zgleda čisto nič tako, kot je treba. To je katastrofa. Ko poveš nekaj upravniku, pravi, da ne morejo nič," povejo naše sogovornice.
Da številne težave izhajajo iz nereguliranega področja dela upravnikov, so prepričani na gospodarski zbornici. "Ker lahko dejavnost opravlja praktično vsakdo, ki se registrira na to. Na to opozarjamo pristojno ministrstvo že vsaj 10 let, kar jaz pomnim, pa verjetno so opozarjali še pred mano," pojasni direktor Zbornice za upravljanje z nepremičninami Boštjan Udovič.
Upravljanje večstanovanjskih stavb pri nas sicer urejata stanovanjski zakonik in pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. Slednji upravnikom natančneje določa dolžnosti in pooblastila. Upravnik mora med drugim skrbeti za redno vzdrževanje skupnih prostorov, upravljati z rezervnim skladom, nadzirati izvajalce del ter sklicevati zbore etažnih lastnikov. Pa denimo pisati poročila in zapisnike, med glavnimi nalogami je tudi izvrševanje odločitev etažnih lastnikov.
In kaj lahko naredijo stanovalci, če z delom upravnika niso zadovoljni?
Upravniku lahko pošljejo pisno opozorilo, poiščejo sodno pomoč, zamenjajo upravnika, s čimer se mora strinjati večina, ali pa podajo prijavo na stanovanjski inšpektorat. "V lanskem letu smo prejeli čez 1400 najrazličnejših prijav, dopisov, pobud. Letos smo že na številki čez 560. Tako da število teh prijav je kar znatno," pove glavni inšpektor Inšpektorata za stanovanja Boštjan Rus.
Prijave se nanašajo tako na vzdrževanje stavb kot na nepravilnosti pri upravljanju. Če inšpektorji ugotovijo kršitev, upravniku odredijo odpravo nepravilnosti. "Recimo, če upravnik ni pripravil načrta vzdrževanja, mu lahko mi odredimo, da ga pripravi, etažni lastniki pa ga potem potrdijo. V kolikor gre za neke prekrške v smislu, da ni sklicev zbora, da ni naredil zapisnika, mu pa lahko odredimo globo," še dodaja Rus. V višini od 5000 pa do 125.000 evrov.
Lani so sicer močno podhranjeni inšpektorji, celo Slovenijo pokriva namreč zgolj pet inšpektorjev, uvedli 45 prekrškovnih postopkov, v 17 primerih so kršitve tudi ugotovili.
Glob inšpektorji ne izdajajo le upravnikom, pač pa tudi etažnim lastnikom
In sicer v primerih, če upravnik kljub inšpekcijski odločbi ne izvede nujnih vzdrževalnih del. V postopkih so namreč po zakonu inšpekcijski zavezanci etažni lastniki in ne upravniki."Kar pomeni izrekanje kazni od 200 do 500 evrov na vsakega etažnega lastnika, do največ 20-kratnika. To pomeni, da lahko vsak etažni lastnik v nekem času dobi kazni v skupni vsoti 10.000 evrov," razloži Rus.
Na gospodarski zbornici so sicer pred tremi leti uvedli certifikat "Zaupanja vreden upravnik", s katerim so področje upravnikov želeli malce bolj urediti, a ker ta ni obvezen, ga je do sedaj pridobilo zgolj okoli 10 odstotkov upravnikov. Zato predlagajo uvedbo licenc, ki bi vzpostavile strokovne zahteve za opravljanje poklica."Licence si mi predstavljamo po vzoru nepremičninskih posrednikov, kar pomeni, da bi operativni upravnik, to je tisti upravnik, ki na stavbi dejansko izvaja naloge, moral imeti licenco kot fizična oseba, podjetje pa bi moralo imeti zaposleno eno ali več takih oseb z licenco," pojasni Udovič. Na ta način bi lahko lastniki odločali med približno enako strokovno usposobljenimi upravniki.
"Je pa tukaj res kaos na trgu," dodaja Udovič. Regulacija bi prinesla tudi natančen podatek o številu upravnikov. Poleg približno 400 registriranih upravnikov, ki to dejavnost opravljajo kot osnovno, je na trgu namreč trenutno tudi veliko takih, ki dejavnost opravljajo kot dodatno, recimo preko popoldanskih s.p.-jev.
Na pristojnem ministrstvu obstoj problematike priznavajo, zato razmišljajo o dodatni regulaciji. A da bo, ker gre za "zahtevne sistemske spremembe, za njihovo uveljavitev potreben daljši čas". Dodajajo pa še, da je za učinkovito upravljanje potrebna tudi aktivna vloga samih etažnih lastnikov, čemur pritrjujejo tudi nekateri mimoidoči."Več stanovalcev bi moralo biti aktivnejših in sodelovati pri nekaterih zadevah.""Za zamenjavo mora biti več kot 50 procentov, nas pa je 10 na sestanku od 74 stanovanj. Ljudje niso odgovorni, sami smo si krivi."
Je bilo pa menjav upravnikov v letih od 2015 do 2018 na ravni države, kažejo podatki GZS, približno 250 na posamezno leto.
Opozorilo: 297. členu Kazenskega zakonika je posameznik kazensko odgovoren za javno spodbujanje sovraštva, nasilja ali nestrpnosti.