Prenova hiše skoraj 185.000 evrov presegla proračun, arhitekt ostal brez plačila

Zakonca iz Nemčije sta načrtovala prenovo in preureditev svoje enodružinske hiše. Že pred podpisom pogodbe z arhitekturnim birojem sta jasno predstavila svoje finančne zmožnosti in poudarila, da želita za projekt porabiti največ približno 350.000 evrov.

Sprva sta razmišljala celo o rušitvi obstoječe hiše in gradnji nove, vendar sta to možnost zaradi previsokih stroškov opustila. Novogradnja bi ju namreč po ocenah stala do 400.000 evrov brez davka.

Za prenovo obstoječe hiše sta si prvotno želela nameniti približno 204.000 evrov, a sta se zavedala, da bi lahko že sanacija kleti in strehe stala do 300.000 evrov.

Zato sta se obrnila na arhitekturni biro, od katerega sta pričakovala predvsem strokovno oceno, ali je mogoče njune želje uresničiti v okviru razpoložljivega denarja.

Arhitekti so jima sicer priporočili novogradnjo in opozorili, da bi lahko stroški prenove presegli predvideni znesek za 15 do 20 odstotkov. Toda končna projektna dokumentacija je predvidevala precej večje odstopanje.

Ocenjeni stroški gradbenih del so namreč dosegli 534.750 evrov oziroma 184.750 evrov več od zgornje meje, ki sta jo določila lastnika.

V pogodbi so se dogovorili, da bo honorar arhitekturnega biroja znašal 18,5 odstotka neto vrednosti gradbenih del, povečan za davek na dodano vrednost.

Takšen način obračuna je veljal za projekte, katerih vrednost bi znašala med 250.000 in 350.000 evri. Če bi prišlo do bistvenih odstopanj, bi moral biro pripraviti novo ponudbo za honorar.

Spomladi 2022 so najprej izvedli sanacijo kleti, za katero je arhitekturni biro izstavil račun v višini 9184,93 evra. Zakonca sta ga poravnala.

Oktobra 2023 pa je sledil nov račun. Arhitekturni biro je za opravljene projektantske storitve zahteval dodatno plačilo v višini 27.916,62 evra.

Pri izračunu je upošteval bistveno višjo ocenjeno vrednost gradbenih del, torej 534.750 evrov.

Lastnika sta plačilo zavrnila, saj sta menila, da je bila zgornja meja stroškov jasno dogovorjena in da bi jo morali arhitekti pri pripravi projekta upoštevati.

Arhitekturni biro je vztrajal pri svojem zahtevku in sprožil sodni postopek.

Primer je obravnavalo višje deželno sodišče v Celleju, ki je pritrdilo lastnikoma nepremičnine. Arhitekturni biro je na sodišču zatrjeval, da se je prvotna pogodba nanašala zgolj na energetsko sanacijo kleti in strehe, širša preureditev hiše pa naj bi bila naročena naknadno. Zato je menil, da je upravičen do novega obračuna honorarja. Sodniki takšni razlagi niso sledili.

Na podlagi elektronske korespondence in drugih dokumentov so ugotovili, da sta zakonca že pred sklenitvijo pogodbe večkrat jasno predstavila svoje finančne omejitve.

Sodišče je presodilo, da je bila zgornja meja stroškov gradnje, določena pri približno 350.000 evrih, del dogovora med strankama.

Pri tem je poudarilo, da arhitekti niso dolžni upoštevati zgolj izrecno zapisanih pogodbenih omejitev. Upoštevati morajo tudi jasno izražene finančne predstave naročnikov, če jim ne nasprotujejo.

V obravnavanem primeru je biro vedel, koliko sta zakonca pripravljena porabiti, kljub temu pa je pripravil projekt, ki je predvideni znesek presegal za skoraj 53 odstotkov.

Za odločitev sodišča je bilo ključno tudi dejstvo, da zakonca zaradi tako velike prekoračitve proračuna načrtovane prenove nista mogla izvesti v predvidenem finančnem okviru. Projektna dokumentacija zato zanju ni bila uporabna za dogovorjeni namen.

Sodišče je poudarilo, da mora poklicni projektant že v zgodnji fazi preveriti, ali je mogoče naročnikove želje uresničiti z razpoložljivimi sredstvi.

To je posebej pomembno pri zasebnih investitorjih, ki pogosto nimajo dovolj strokovnega znanja, da bi lahko sami zanesljivo ocenili stroške gradnje ali prenove.

Arhitekturni biro je med sodnim postopkom sicer ponudil možnost novega dogovora o plačilu, vendar zakonca na to nista pristala. Sodišče je odločilo, da biro ni upravičen do zahtevanega dodatnega plačila v višini 27.916,62 evra, niti do nadomestila na drugi pravni podlagi.