Župan Malinske o propadajočem Haludovu: Začeli smo živeti, kot da ga ni

Kako je mogoče, da je hotelski kompleks Haludovo na otoku Krk, eno nekoč najbolj razkošnih letovišč na Jadranu, desetletja pozneje povsem zapuščeno in žalostno propada? Pojasnila smo iskali pri lastniku, pa tudi pri županu Malinske-Dubašnice Robertu Antonu Kraljiću, ki mu teče že četrti mandat in ozadje zgodbe dobro pozna. Njegov odgovor je jasen in neposreden: za stanje, v kakršnem je danes Haludovo, je odgovoren investitor.

Lastniška zgodba Hotela Haludovo je zapletena in čeprav ga župan med pripovedovanjem sprva ne imenuje neposredno, se kot ključna oseba v njej že dolga leta pojavlja rusko-armenski poslovnež Ara Abramjan. "Gospod se mi oglasi vsakič, ko pride na obisk, govorila sva že vsaj petdesetkrat. Imava korekten poslovni odnos, kot župana me zelo spoštuje in mi ob prevzemu vsakega mandata čestita. Je prijeten človek, ki pa po mojem mnenju nikoli ni imel namena nadaljevati hotelske dejavnosti v Haludovem." Če bi ta namen imel, bi Haludovo še danes obratovalo, je prepričan.

Leta 2001, ko je investitor kupil hotel, je bil ta v brezhibnem stanju. "Hotel je obratoval, imel je zaposlene in razprodano turistično sezono pred seboj, on pa ga je preprosto zaprl."

In če so sprva vsi verjeli v obnovo, danes tem obljubam ne verjamejo več.

Kraljić nam pokaže debelo mapo papirjev – gre za prostorski načrt ureditve območja Haludova iz leta 2006. Občinski svet je na željo investitorja, ki je načrt tudi plačal, naknadno sprejel spremembo, po kateri je bila dovoljena nastanitvena zmogljivost Haludova celo povečana s 1.200 na 2.080 gostov. Veljati je začel 26. januarja 2007.

"Suho zlato!" pravi župan, ko pred nami odpira kartografske priloge – podrobni prostorski načrt je investitorju omogočal neposredno pridobivanje gradbenega dovoljenja, brez predhodnega lokacijskega dovoljenja. "Vse, kar so predvideli, je tukaj. Načrti zajemajo območje ob obali in prikazujejo, kje naj bi stali hoteli, bazeni, vile ...

Vendar pa do leta 2023, torej več kot 16 let, na podlagi teh načrtov niso storili ničesar. "Hotel Tamaris so celo porušili. To pomeni samo eno – preprosto niso imeli interesa, da bi to izpeljali," je jasen Kraljić.

Zdaj bo po njegovih besedah vse skupaj precej težje. Leta 2023 je namreč občina občinski prostorski načrt ukinila in sprejela novega. Posledično bo treba pripraviti nov podrobni urbanistični načrt. "Prostorsko načrtovanje pa je – kot veste, ker ste tudi sami v Evropski uniji – povezano z zapletenimi in dolgotrajnimi postopki," še doda.

Celotno območje Haludova obsega 38 hektarjev, od tega 26 hektarjev na kopnem in 12 na morju. Pri tem je treba poudariti, da ni vse v lasti investitorja – del je v zasebni lasti, preostanek je večinoma državni, nekaj lastništva pa še ni razrešenega.

Eden od ključnih zapletov v preteklosti je bila po Kraljićevih besedah zahteva investitorja po zaprtem delu obale. "Hotel bi lahko obratoval že najmanj 15 let, če bi investitor to želel. Težava je bila v tem, da je imel idejo o ekskluzivnem resortu, ki bi imel zaprt del obale. Pomorskega dobra pa po hrvaški zakonodaji ni mogoče zapreti." Zato je vse skupaj obstalo.

Leta 2018 so imeli javno predstavitev investicije pred prebivalci Malinske, ki so bili skupaj z občino celo pripravljeni na nekakšen kompromis, ki bi bil po tedaj obstoječi zakonodaji še izvedljiv – ponudili so mu približno 150 do 200 metrov ekskluzivnega dela med hotelom Maestral in Ribiško vasjo. "Pa tudi te ponudbe ni sprejel. Danes takšna možnost ne obstaja več, pravila so strožja in pomorskega dobra ni mogoče zapreti. Občina Malinska-Dubašnica ima zakonsko pravico do uporabe sprehajališča ob priobalnem pasu, ki jo povezuje z območjem Njivic. Po trasi ob obali poteka tudi Camino pot in nenazadnje – gladina morja se dviguje, našteva župan.

Očitke, da je občina investitorju stala na poti, odločno zavrača. "Ni šlo za to, da tega projekta nismo želeli – želeli smo ga –, vendar smo hoteli, da se izvede po naše. Nismo želeli nebotičnika deset ali dvajset metrov od morja, nismo želeli pozidave v slogu Dubaja. Želeli smo ohraniti sredozemski slog, ki je bil del prvotne zasnove."

V določenem trenutku je investitor celo privolil v tak način gradnje, a Kraljić tega ne jemlje kot resen predlog. Priložnost za to se je namreč v preteklosti ponudila v obliki sodelovanja z generalom Ivanom Čermakom in njegovim podjetjem Futura Inženjering pri prenovi Ribiške vasice (Ribiško selo).

"Čermak je že angažiral urbaniste in arhitekte – vrhunske strokovnjake za prostorsko načrtovanje – svoj denar, trud in čas. Toda v določenem trenutku, ko je želel izvedeti, kako se bo določila lastniška struktura, v kaj natančno vlaga in – morda tudi, kdo je dejanski lastnik vsega tega, je naletel na zid molka in odpora. Tako je njihov dogovor po šestih mesecih padel v vodo."

Investitor se je nato odločil projekt obnove Ribiške vasice izpeljati sam, a ga ni nikoli dokončal. Obnovljene stavbe so zaprte in ograjene, obratuje le bližnji gostinski lokal. "Verjetno je naletel na težave z izvajalcem del. V sezoni 2026 je načrtoval odprtje restavracije, ki bi bila zagotovo dobro obiskana, a se to ni zgodilo. Kljub temu je lokacija danes obnovljena, zato ne morem reči, da ni storil prav ničesar," še pravi župan.

Tisto, kar ga razbremenjuje obtožb o oviranju projekta, so tudi prenovljeni apartmaji, ki so projekt drugega lastnika znotraj cone Haludova. "Podjetje gospoda Đurkina iz Medžimurja je storilo vse v skladu s predpisi in veljavnimi standardi. Dovoljenja so pridobili v rekordnem času in prenovili apartmaje. Občina je pomagala, kjer je lahko – uredili smo cesto in javno razsvetljavo, uvedli ukrepe za umirjanje prometa in zagotovili parkirišča. Zdaj je na vrsti še vprašanje kanalizacije ... Poudariti želim, da nihče ne bi smel misliti, da jaz tukaj poskušam ovirati karkoli. Kot dokaz imate tu 99 apartmajev, ki delujejo na polno – tako v lanski kot letošnji sezoni."

Leta so minevala, občina in investitor pa sta obtičala v nekakšni pat poziciji. In kaj lahko občina v takšni situaciji sploh stori? Območje Haludova želimo obdržati v turistične namene in ga ne nameravamo nameniti stanovanjski gradnji, še pravi naš sogovornik. "Stanovanj imamo v Malinski dovolj. Hkrati pa ne moremo prisiliti lastnika, naj začne graditi. Če imate vi v lasti zemljišče – bodisi podedovano bodisi gradbeno parcelo, ki ste jo kupili – vas občina ne more prisiliti, da na njem gradite. Gospoda, ki je kupil zemljišče s hotelom, nihče ni zavezal ali prisilil k temu, da bi tam ponovno zagnal to dejavnost."

Poskusi so propadli že v Kraljićevem prvem mandatu. "Takrat je država poskušala uvesti davek na objekte, ki niso bili namenjeni svoji predvideni uporabi – na Hrvaškem jih je bilo ogromno. Zamisel je bila ustvariti davčno breme, ki bi državi sčasoma pomagalo pridobiti lastniški delež pri zemljišču, hotelu in podobno. Tako, kot to počnejo v Švici in nekaterih drugih državah. Vendar pa ta zakon nikoli ni ugledal luči sveta," je razočaran.

Kaj pa prodaja – zakaj to nikoli ni bila opcija? "O tem, da bomo razveljavili podrobni prostorski načrt, se je razpravljalo že dve ali tri leta prej in on je to vedel. Verjetno je mislil, da ne mislimo resno. Če bi takrat prodal ali pa vsaj vložil vlogo za gradbeno dovoljenje, bi ohranil pravico do izvedbe projekta po starem načrtu. Vendar ni storil nič od tega. To kaže, da njegov glavni interes ni bila dejanska gradnja, temveč zgolj ohranjanje nadzora nad tem območjem. Če bi želel prodati, je bil takrat pravi trenutek za to. Zanimanja kupcev ni manjkalo. In zaslužil bi pravo bogastvo."

Ob tem pa Kraljić dopušča tudi drugo možnost – da je investitor ob nakupu pričakoval več, kot je dejansko dobil. "V teh 16 letih je zahteval stvari, ki jih ni bilo mogoče uresničiti. Govora je bilo o okoliških območjih in obalnem pasu, zahteval je, da se mu prepustijo določene državne parcele v zaledju. Morda so mu to celo obljubili – ne vem. Ko poslušam njegovo plat zgodbe, se mi zdi, da so mu obljubili precej več, kot je dejansko dobil. Mislil je, da je kupil celoten kompleks, vključno s športnimi igrišči na državnem zemljišču, a dobil je le tisto, kar je bilo predmet privatizacije. Je prišlo do nesporazuma ali so ga dejansko potegnili za nos? Na nek način ima torej tudi on delno prav. Morda je bil zaveden," razmišlja.

Kraljić se je z investitorjem nazadnje pogovarjal pred dvema ali tremi meseci. Kot pravi, ta še vedno trdi, da namerava s projektom nadaljevati – razmišlja o zdravstveno-turističnem resortu. "Lokacija tega hotela je ena najboljših na otoku Krk. Ugodno podnebje, hoteli so v zavetju, obrnjeni proti zahodu in obdani z izjemnim rastlinjem. Nekoč so imeli celo lasten park, ureditev okolice je bila v sedemdesetih in osemdesetih letih naravnost fantastična. Danes je seveda okolica zapuščena in zaraščena, vendar bi ji zlahka povrnili nekdanji sijaj," je prepričan.

Nov projekt bi moral sicer biti precej drugačen od prvotnega. Nastanitvenih zmogljivosti za 2.080 ljudi, kolikor jih je predvideval stari načrt, po njegovem mnenju danes ni več mogoče doseči. "Na tej lokaciji ne bo nikoli več mogoče nastaniti 2.080 ljudi; morda bi jih lahko sprejela 900 ali 1.000. Konec koncev je že obnovljeni del z 99 apartmaji porabil znaten del zmogljivosti."

Kaj pa takšen madež pomeni za Malinsko in njen turizem? Kraljić pravi, da so se s stanjem sprijaznili. "Jaz sem svoj filozofski pogled na to vprašanje skozi leta nekoliko spremenil. Sem kristjan in videl sem že ogromno uničenih cerkva. Če lahko cerkev, pa naj gre za katoliško, pravoslavno, evangeličansko ali za mošejo – kot Gospodova hiša in hiša ljudi, ki jim je služila – propade in se spremeni v ruševino, zakaj ne bi propadel tudi nek hotel? Kako lahko mi to spremenimo? Ne moremo. Zato smo začeli živeti, kot da Haludova sploh ni. Preprosto se obrneš stran. Nedavno sem na spletu prebral, da Malinska brez Haludova ni nič, a v resnici Malinska živi polno življenje. Diha s polnimi pljuči."

Malinska ima danes sedem hotelov, osmi je v gradnji, deveti v načrtu, našteva. Razvija se na drugi strani. Haludovo pa bi po njegovih besedah lahko preprosto spustili, saj gre pri njem predvsem za nostalgijo. "Ljudje se z nostalgijo spominjajo tistih dni – obiskovalcev iz Beograda in Ljubljane ter celo prihoda Sadama Huseina – in razmišljajo: 'Vau.' Ampak to je bilo neko drugo obdobje; tisti čas je minil. Zdaj bomo to območje pustili pri miru. Prepustili ga bomo džungli – oziroma sredozemski makiji."

Kljub temu njihova vrata v prihodnosti ostajajo odprta za pogovore. "Z investitorjem dobro sodelujemo in tudi z njihove strani je prisotna dobra volja. Manjkajo samo konkretni koraki. Gospod ima vse možnosti, da znova začne graditi – če le pokaže željo, da nepremičnino bodisi proda bodisi razvije kompleks, ki je v skladu z urbanističnimi in gradbenimi standardi," zaključi.